徐胜男
南通市华德房地产有限公司；江苏南通226300
摘要：房产企业造价管理主要以成本控制为工作思路，能够保证房产项目成本管理价值。项目造价管理属于系统化工程，管理阶段需要遵循全面控制和全方位控制等管理战略，由于管理内容涉及领域诸多，所以需要采取主动控制的原则，对于建设方案综合对比，对于造价展开全程动态化管理。下文对于房产企业在房产项目开发期间的造价控制目标进行说明，结合具体项目对于全过程造价管理措施应用加以探讨。
关键词：房地产开发；企业；造价管理；全过程
引言：随着建筑行业的发展，为房产开发企业提供了良好的发展平台。加之互联网的高速发展，市场环境也面临诸多变化，房产企业应该具备高度的市场反应能力，才能通过决策和控制，对于工程造价展开全面管理，为不同建设流程提供信息支持。通过信息化模式将工程建设各阶段信息集中整合在同一管理平台，并对造价信息进行整理和分析，实现数据共享，提高管理效率。
一、房产企业在项目开发全程造价管理目标
处于市场经济环境之下，房产企业要追求最大化利润，就需要对施工成本进行有效控制，只有确保项目质量前提，对于项目成本进行合理控制，才能有效降低项目的建设费用，提高企业收益。随着信息化的发展，房产项目造价控制方式也不断更新，能够将项目策划、成本核算和造价控制等内容有机结合，利用管理系统，打造成本控制体系，对于成本科目、合约规划、工作流审批、台账、报表等管理系统加以集成，在成本审批以后，完成信息的自动化归集，不但管理效率高，而且有利于成本控制[1]。
二、房产企业在项目开发全过程工程造价管理措施
某房产公司房产开发项目范围较广，不但有商业建筑，还有住宅建筑和商业综合体。该项目承办的商业建筑主体主要作为酒店和办公区，建筑整体占地面积13万平方米，地上结构18层，地下结构4层，地上建筑办公区域4.38万平方米，酒店区域4.5万平方米，剩余面积为设备占据面积，共1200平方米，地下建筑占地面积4万平方米。给项目主体结构已经完工，并且到达中期结算阶段，精装修工作量已经完成超过80%，建筑幕墙施已经完成90%，剩余分包小项目也基本完成。下文对该项目开发全过程的造价管理措施进行分析，该项目自立项阶段开始，到竣工结算整个阶段，将造价控制贯穿全程，保证项目质量、工期等前提之下，对于成本控制策略进行有效控制，动态化预警，并且及时将成本数据信息进行更新，从项目不同阶段和角度将不同部门的成本管控维持在设定目标的范围之内，找到成本节约路径。按照成本管控系统，结合企业施工环节业务价值链取向，制定管理模板，对于造价高效管理。方案阶段是对投资影响较大的阶段，设计阶段对于项目整体投资可产生75~95%的影响，施工图设计可能对投资产生35~75%的影响，施工阶段投资影响率为5~35%，所以全过程管理重点是对决策、设计和施工等环节的管理[2]。
（一）投资决策阶段管理
项目投资估算主要包括工程费用、建设费用和预备费用。利用全过程造价管理能够对投资进行准确估算根据不同的建造标准，划分一级指标、二级指标，其中一级指标包括建筑、安装和市政配套等工程进行划分，二级指标则是对一级指标各专业的划分，将各指标分类以后存储与管理数据库中，按照项目建设进程对于数据进行更新。结算项目价格信息可向价格库当中导入，之后为项目材料的认价提供依据，让市场询价能有所依据。工程建设过程其他费用主要包括管理、咨询、评估、设计、监理、保险、检验、测量、竣工图编制等各项费用，具体可依照国家、地区标准对于上述费用进行收取，并且向数据库当中录入。
利用信息化管理系统，能够按照工程方案对于费用数据进行重复调取和利用，并且在价格库当中调取材料信息，还能在信息库中查询其他费用，此种模式下，投资估算能够有所依据，可提高估算结果准确性和工作效率。项目决策阶段，造价管理部门按照方案，通过核算系统对于投资估算数额进行核算，之后向领导层反馈，如果投资金额或者方案存在异议，那么即可向设计、造价部门进行反馈，根据修改意见，对于造价表内估算指标进行调整，完成估算金额的调整，使得造价控制过程能够实现全员参与。
该项目利用数据库积累投资数据，制作投资估算模板，成本策划环节，以企业视角完成各成本策划，并在结构性成本当中划分重要指标，包括钢筋、混凝土、地下室层高、钢筋含量、窗地比等，并对各指标进行优化，能够将单项成本降低150~260元/m2，按照该项目建设面积13万平方米，能够节约成本约3000万。在项目的投资决策阶段，快速获取估算值。
（二）设计阶段管理
设计阶段利用管理系统工具库、知识库内广联达软件将工程费用计算出来，并将数据向管理系统当中导入，按照项目费用金额、投资估算完成其他费用和预备费用的计算。利用信息化造价管理工作模式，可直接向系统当中导入广联达数据，并且关联其他数据信息，借助管理系统完成工程费用的自动化调整，还能展开功能计算，有助于工作效率的提升，可快速将其他费用计算出来。设计部门按照限额设计方式，对照图纸将设计概算核算出来，对于该算严格审核，并对影响因素进行分析，借助方案对比和优化多种方式，将修改意见加以明确，之后向设计部门反馈。
该项目的优点设计，客户关注要点为精装修、外幕墙、门窗、栏杆、园林景观等，针对上述内容，按照建造标准，完成限额设计。数据库指标主要是根据标准化模型的建立，限额指标的对应，完成概算编制和指导。设计过程严格按照标准执行，防止后期超概算问题发生。酒店建造之初即可建立标准，按照设计方案，已施工完成样板间每平方米造价3800元，超出限额标准，于是将该样板间局部施工方法进行优化，尽量减少木质装饰面的用量，使用价格相对较低的石材进行替换，外观方面相差不大，经施工方反馈，由设计部更改设计，并由造价部完成分析，使造价处于限额之内。
（三）招投标阶段管理
招投标合同管理是造价控制的重点，如果工程建设过程未按照合同规定进行执行，应该及时调整。比如：该项目当中酒店内部锅炉设备，规划成本250万，签约金额为200万，执行科目规划余量、合约规划存在差异，应该由项目监理或者业务人员进行操作，每个科目提前预留1~3%作为变更金额，使得动态成本能够被准确预测。针对上述问题，可对合约规划展开调整，通过拆分、合并、删除、新增、重组多种方式完成，让合同管理更加科学[3]。
（四）施工阶段管理
施工阶段，利用成本控制模板，设置概算、合同、变更等金额，便于人员从信息表内获取相应数据信息，并且利用目标成本数据，将其自动向分析表中的连接，能够清晰看出成本超支、结余等情况，将财务部和工程部与成本部的工作相互协调，让目标成本能够一目了然，及时预警问题，合理解决造价问题。
（五）结算阶段管理
结算阶段，不同业务执行过程，应该对成本数据库内部指标全面分析，将数据库加以完善，提高其时效性。核算系统能够和其他系统相互关联，利用信息化平台将信息整合，便于数据调取，让造价控制效率更高。
结束语：总之，房产企业在项目开发阶段对于工程造价展开全方位管理，在造价管理体系之内融入价值链观念，运用低成本的管理策略，对于目标成本展开动态化分析，明确项目造价管理方向，发挥信息化管理系统应用优势，利用管理平台展开全面的造价管理，为企业实现战略目标奠定良好基础。
参考文献：
[1]王明阳.ZH地产公司房地产工程项目造价管理模式研究[D].吉林大学,2018.
[2]王亚君.浅议企业在房地产开发全过程中的工程造价管控[J].经济师,2018(03):287+289.
[3]刘凤英.基于房地产开发项目全过程工程造价管理研究[J].城市建设理论研究(电子版),2017(16):38.