房地产开发建设管理的优化对策分析--中国期刊网

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房地产开发建设管理的优化对策分析

发表时间：2021/4/22 来源：《基层建设》2020年第33期作者：李喆

[导读] 摘要：当前形势下，经济环境不断变化，各项体制日益完善，对于房地产项目的需求日益增加，房地产开发项目建设管理成为人们关注的重点。

        桐庐县房地产业协会浙江桐庐 311500
        摘要：当前形势下，经济环境不断变化，各项体制日益完善，对于房地产项目的需求日益增加，房地产开发项目建设管理成为人们关注的重点。在项目决策阶段，由于缺乏正确的市场定位，并且项目设计不合理，没有为现代化管理提供正确的依据，使得房地产开发项目建设的水平有待提升。而房地产开发项目的关键就是加强工程管理，采取优化的对策对防电产开发项目建设管理进行优化，可以从根本保证开发项目的质量。
        关键词：房地产；开发项目；建设管理；优化对策
        1加强房地产开发项目建设管理的意义
        房地产企业采取科学有效的措施，将建设思想在建筑物中进行充分展现。在开发过程中，房地产开发企业按照国家相关的规定和要求，对施工工作进行管理。在项目立项前期，就需对土地利用、资金平衡、规划调整、群众安居、城市面貌等多方面综合考量，定出可行性方案，为政府决策作出依据，满足财政、城建、群众安居多方面要求。在具体的施工过程中，房地产企业应该采取正规的措施，获取土地开发的使用权，组织专业的设计人员进行科学的设计，当所有准备工作完成后，房地产企业再采取招标的方式，选择专业技术强的施工团队进行施工。
        对房地产工程进行管理是进行建设管理的主要内容之一，直接关系着房地产企业的实际效益，也是保证施工可以顺利进行的主要方式，使工程建设资金可以进行合理使用，优化房地产建设资源，在规定的时间内顺利完工。促进房地产建设工程可以在和谐、有序的环境中进行。因此，也可以说，房地产建设企业应该充分认识到建设管理的重要性，应用现代化建设管理理念对房地产开发项目进行科学管理，促进房地产企业的发展和完善。
        2房地产开发项目管理过程中存在的问题
        2.1房地产开发项目的前期策划准备不足
        房地产开发项目应该重视客户的需要。将客户的需要作为中心。太过关注市场变化以及客户需求也容易引发一系列问题,例如前期策划准备不足、方案不够详细，进而造成市场消费定位出现偏颇。商讨、决策耗费了大量时间,必然会导致工程项目从设计到实施,这个过程时间上的延长。项目的决策需要项目计划的支持，若项目计划不够详细具体，必然会对项目决策造成影响,使其久久不能被确定。如果匆忙做出决策,将会导致管理体系缺乏整体性与系统性，这对项目的实施是相当不利的，工程的质量和进度也将受到拖累。
        2.2成本控制不理想
        成本控制是房地产开发项目中的重点.应该贯穿整个开发项目的始终,成本控制和质量控制一直以来都是开发项目中重点管理对象。当前，我国的房地产开发项目在设计这个环节中更多注重的是项目的功能以及外观，对项目成本考虑不够充分．没能在设计阶段对项目方案的市场经济性进行透彻研究，导致耗时耗力，最终得到的方案却不具备实施的可行性、这是得不偿失的。
        2.3工程建设完成后质量难保证
        质量是房地产开发项目工程管理的核心,即便是成本控制也要以保证质量为前提。房地产项目的管理与施工很难做到绝对的统一，项目的后续质量很难得到从始至终的保证。项目施工前期,管理起来比较容易，在收尾阶段，就会出现大量的问题。工程总承包商和分包商只有发包没有管理，在项目施工过程中配合不协调，彼此管理权限不明确，极其容易引发矛盾，在工程完成后，还有可能出现验收的问题以及事后的质量管理问题。
        3房地产开发项目管理优化对策
        3.1加强房地产公司内部管理
        公司内部管理松散、控制困难、调度无能是因为公司内部各职能责任划分不清导致。因此,最有效的方法就是对各部门的责任进行清晰具体的划分，明确责任范围。只有通过对各部门责任的清楚划分，才能一一对应的进行绩效考核，切实提高公司内部的绩效管理水平，从而达到强化公司内部管理的目的。加强项目进度管理是内部管理的一个重要方面，制订项目开发计划是实施进度管理的重要措施,计划编制完毕，只有在实施阶段加强控制。

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才能保证计划的可行性和权威性，使计划收到预期目标。计划的控制过程就是对计划的监督、检查过程。在项目实施过程中对施工情况进行实时跟踪、检查、收集信息、然后与计划进度作比较。并对一些偏出做出分析，最后找出原因、及时调整和校准。修改以后继续施工。项目结束后应进行项目效果分析、评价，这是检测进度计划管理效果的重要方法,也能对项目管理水平进行总结、反馈和提高
        3.2重视前期策划准备工作
        首先。深入研究国家及地方的有关政策、法规,了解政府对该行业的政策取向。其次.要根据项目地点、环境及规划要求等自身特点，广泛了解市场的需求情况，确定本项目主要的消费群体。最后了解附近楼盘的设计、售价、销售面积、销售情况及其开发商的实力等，权衡本公司竞争力是否能击败对手，务求知己知彼。目前，作为房地产开发企业，应结合企业自身的现状，通过对市场的深入分析和准确判断，选择合适的细分市场进入.形成特色经营,这样才能保证产品的销售速度及项目的成功，在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。
        3.3全面完善项目成本管理
        首先要保证决策的正确性，其次要保证设计中的造价要尽可能的接近事实.最后对具体的施工过程中的造价进行监督、管理与控制。房地产开发项目的成本管理要贯穿该项目的整个过程，包括投资决策、设计招投标、施工建设、竣工等各个阶段。各个阶段进行成本控制的过程中，要善于分析、抓小放大．找出真正对成本产生巨大影响的项目，有针对性地采取措施，以达到事半功倍的效果。对房地产开发项目的整体进行分析研究，可以看出决策和施工阶段是重点。
        在投资决策阶段,想要抓住关键因素实现对成本的有效评估可以从两个方面入手:定性和定量。站在宏观的角度，找出影响项目成本的相关元素，就是所谓的定性分析。将投资与效益的比例进行预测，推测工程的获利空间，对各项目的施工成本进行精准核算.从而全面把握效益成本就是所谓的定量分析。工程项目建设阶段是一个具体而实际的阶段，研究这个过程中的成本变动对于控制工程造价具有重大的意义。工程变更需要被严格控制，因为一旦产生工程变更，工程成本控制必然要受到巨大的影响。站在房地产开发商的角度、一定要对建设单位进行有效地监督，让其按图施工，按章办事。建设单位如果提出工程变更，那么开发商应该仔细研究、详细审查、严格把握，对于没必要的变更，坚决予以反对。对于确实有必要的变更，要给予批示放行。
        3.4项目质量管理
        房地产开发项目管理需要用多种学科的综合知识，同时还考验监理协调、处理社会关系的能力以及选材、学习新工艺的能力一些具体方法如下:
        (1）提升管理人员的业务素质以及质量管理意识以及施工人员的业务水平。
        (2)优化和完善建材市场，设置专门库管和专业材料采购员，采购优质的建筑材料、并对材料的运输和仓库管理采用科学的方法。
        (3〕要严格执行相关的法律条例，坚决杜绝违法乱纪的事情，同时监管部门也要加大执法力度。
        (4〕运用现代化的质量管理模式，例如:工程造价和建筑设计互助管理的管理模式、在建筑设计阶段同时结合经济分析、技术分析和政策分析对工程造价做出准确的预剐和评估。一方面积极借鉴国外先进的管理经验并加以优化，另一方面要积极主动的自我创新.同时要加强图纸的审核制度。
        4结论
        综上所述，房地产开发项目建设管理已经成为房地产建设中最为重要的工作内容，其管理水平的高低直接影响房地产项目的顺利实施，在具体实施的过程中，相关建设人员应该事先做好准备工作，在得到开工许可后，再可以进行后续的建设，严格按照相关规定和要求进行建设，才能从根本保证房地产项目的顺利实施。
        参考文献：
        [1]邓晶晶.试论房地产开发项目工程管理问题及对策[J].江西建材,2017，45(07):282+286.
        [2]陈加庆.房地产开发项目工程管理问题及对策研究[J].科技信息,2018，23(03):474-476.