江力
昭通交投业达地产开发有限责任公司 云南 昭通 657000
摘要：随着我国社会经济水平不断提高，新时代的房地产开发呈现出良好的发展态势，成为了国民经济的支柱性产业。当前的房地产开发行业存在很多建设上的问题，经济发展模式粗放，部分房地产开发企业还由于自身经营问题亏损，不利于我国房地产开发的合理科学发展。因此需要对房地产开发企业进行管理，控制其成本投入同时增加其收入，改善运行模式，推动国家房地产行业稳定有序发展。
关键词：房地产开发；成本管理；企业发展
一、引言
目前，我国的房地产开发企业如雨后春笋般数量不断增长，行业发展前景良好，在我国房地产开发政策的指引下，各种房地产企业实现了不同程度的发展，但由于自身经营方式的问题以及对成本的投入缺乏认识，造成了房地产企业不同程度的发展困境，因此需要在今后的房地产开发过程中进行企业成本管理，运用合理的管理政策指引房地产企业稳定有序发展，规范房地产行业体系。[1]
二、房地产行业发展现状
在新的社会形势下，房地产开发企业得到了飞速发展，也成为国民经济体的支柱性产业，房地产行业的发展环境也逐渐成熟。伴随越来越激烈的行业内部竞争，房地产开发企业在成本管理上也面临着巨大的挑战，相关问题也在逐渐显现出来。从房地产开发建设一直到最终交付完成，从整体的配套设施到个体的房屋规划，都需要房地产开发企业进行考量，在这3到5年的建设阶段，房地产企业也在面临着同行业内部的竞争加剧，为了达成房地产开发企业自身的经济效益，需要对开发的成本进行管理，解决日益激烈的竞争带来的众多建设性问题。房地产开发企业在内部管理上与其社会公开透明的背景下，急需改变以往粗放式的内部管理模式，做好成本管理与规划，形成投资开发建设的基本制度，最终实现房地产开发行业的健康发展。[2]
三、房地产企业的成本管理概述
（一）房地产企业成本管理的含义
在房地产企业的开发过程中，对其进行成本管理，是指在企业经营时，对经营过程的成本费用以及开发建设中的投资，进行一系列的管理。这种管理包括使用相关的科学方法对费用进行预测，涉及范围是在房地产开发企业的决策计划、成本核算、控制分析和最终对整体费用的考核，目的是为了提高企业自身的经济利益和利润。这种管理涉及到房地产企业开发建设过程中的方方面面，通过这种成本管理，可以实现企业经营中对成本费用的预测计算和核算控制，最终实现考核阶段的成本目标，帮助企业实现收入的正增长。
（二）房地产开发企业中的成本构成
房地产开发企业的主要成本可以分为四个部分：一是建设安全管理成本，是对房屋的建设以及安全管理过程所投入的费用；二是在房屋使用中的配套设施费用，包括了日常生活中的用水用电以及公共交通费用；三是土地使用成本；四是规划设计过程中所花销的费用。
（1）土地成本
由于房地产的开发建设与土地的实际情况密切相关，因此，要将对于土地市场的投入成本放在所有成本费用管理的首位，占到整体成本的50%。国家在成本控制过程中，通常占有主导地位，作为房地产开发企业，应当时刻关注市场动向，掌握土地的建设市场数据，帮助企业本身取得更低投入成本的土地资源。[3]同时在竞标中也应当做好价格的分析，防止土地在拆迁过程中存在的成本占用，根据当前的市场价格情况，以及自身的投资经验，确定开发成本，通过利润的倒推推算出能够承受的成交价格范围，在经过价格浮动幅度分析后，最终确定土地管理成本。
（2）建设安全成本
建设安全成本主要是指在房地产企业开发建设中，对于所有建筑物的建设费用之和，要实现对建安成本的控制，就需要从投标价、造价和结算中，实现相关费用的科学管理。
招投标价格是建设安全成本控制的关键，主要是根据工程的类别及评定额度确定预算，在招投标中，根据市场的情况调整底价，最终从各种竞标单位的投标价格中选择合适的底价，完成招投标价格的管理；二是在造价管理过程中，要利用科学有效的方式，先对工程项目本身进行规划建设，得出初步的造价费用预算后，再进一步分析形成费用的计划，完成最终的造价成本管理；三是在项目结算过程中，要采用科学的方式，通过各个维度进行核算比较，分阶段实行项目结算，形成科学有效的结算成本管理模式。下上三个方面的成本控制上，做好相关的管理工作，完成对房地产企业的建设安全成本管理。
（3）配套设施成本
在企业的成本管理中，房地产企业的相关配套设施费用也需要考虑到成本费用之内。主要包含了在居民使用过程中需要提前建设好的市政线路，以及给水、供电、供热燃气和通信配套措施，将这些设施进行一体化费用结算，做好对相关设施的配套费用管理。与对配套设施的费用管理，通常是在项目后期的最终阶段，这时候的房地产企业资金已经相对较为充足，可以对这个阶段的配套费用进行增加投入，使用科学的材料和技术，在满足用户需求和使用要求同时，降低整体的配套建设费用，就能实现房地产企业配套费用成本管理的科学性。比如可以在配电方式上用配电箱代替配电房，这种环保型的配电方式，既可以减少项目本身的经济投入也能实现业主的供电需求，可谓一举两得的配套设施管理方式。因此做好房地产开发后期的配套设施费用管理，可以有效的降低房地产开发企业的成本，实现更好的经济效益。
（4）规划设计成本
这部分的费用是指在房地产企业开发阶段的过程中，聘请了相关的专业技术性人员以及工程管理公司所支付的相关费用。这些专业性技术人员参与到房地产开发建设的规划设计中，可以有效提出较为科学的建设理念和管理运行方式，大幅度降低整体的成本投入，提高企业经济效益。包括运用这些企业的相关建设经验，从房屋的建设设计到小区的规划，从小区整体环境以及建设材料的选择上进行科学性规划，就可以提高开发企业的利润。同时在工程监理公司的选择上，可以通过科学的选择来帮助房地产开发企业形成较为专业的工程管理方式，提高项目建设中的经济收益。通过这两个部分的规划设计成本管理，帮助企业实现科学的运行方式，有效地提升房地产开发中小型企业的利润。
四、房地产开发企业成本管理的关键点
由于近些年来我国房地产开发企业出现了部分问题，比如过度泡沫化，造成了行业发展模式的混乱，因此，在房地产开发企业的成本管理中，应当针对关键的成本组成以及相关的管理措施优化入手，为房地产开发企业的成本管理提供有效方式。
（一）改变成本控制的理念
对于房地产开发企业来说，需要依靠政府的相关政策来实行经营，在具体的项目建设中，首先需要确保企业的基本利润目标，再通过市场预测相关方式来确定需要进行成本管理方式，改变以往的被动成本控制理念，将成本管理的主动权掌握在企业自身手中，与相关的外部商家进行合作，实现更科学的战略成本控制模式。
（二）建立保护措施
在成本管理控制中，往往会出现一定的差错和问题，使得成本管理的运行不能在可控范围内进行。[4]因此需要在项目的建设开发过程中，首先树立相关的成本管理保护措施，比如制定规章制度，包含对工程各个项目进度中涉及到的问题，对各个问题制定相应的制度，同时建立起相关的奖惩体系，对于提出更优成本管理方式的员工进行奖励，提升他们在成本控制过程中的积极性。这种保护措施可以在一定程度上缓解成本管理的矛盾，提升企业的经济利益。
（三）建立起全过程的成本管理模式
在房地产项目的开发建设中，各个阶段都需要对项目本身进行成本控制，实现开发商对于投资的合理把控。从投资预算决策阶段，搞设计和招投标阶段，从施工建设过程阶段一直到最终的费用结算阶段，都需要进行相应工作内容上的成本控制，确定相关的原则和运行模式，建立起奖惩机制，从多个维度实现企业的经济效益提升。
结论：随着当前日益加剧的房地产开发竞争趋势，房地产企业需要在面临紧张的经济形式下，发挥其经济支柱产业的作用，进行企业诞生的成本管理，从而科学有效的提升房地产企业的经济效益，保证房地产行业的安全健康发展，为国家经济增长作出贡献。
参考文献
[1]刘向东．房地产企业集团如何建立资金集中管理体制．金融经济，2008，(14 21)．
[2]沈国金．如何促进我 国房地产企业的发展[U]l统计与决策，
2005，15 7-8．
[3]姚杰．浅谈房地产企业财务风险管理．商场现代化，2005，(125)．
[4]曹振良.国房地产业发展与管理研究[M]．北京大学出版社.2002．