牟萍 张杨
日照市自然资源和规划局 山东日照 276800
摘要：现如今，随着我国经济的飞速发展，以及社会的不断进步，对土地储备转型研究的主要目标就是保障土地资源有效配置,提高我国土地资源的利用率，促进土地资源的发展和开发。所以，相关的研究人员要分析当前形势下土地储备的机构，并对管理体系进行创新和改革，使其跟上时代发展的潮流，明确土地储备转型的方向，不断地研究其改革转型的途径，进而促进我国社会经济的稳定发展。
关键词：新时期；土地储备；转型路径
引言
土地储备是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备对发挥政府对土地的宏观调控作用、增加城市政府收入、盘活土地资产、促进土地资源合理利用起着重要作用。对于地方政府来说，土地储备是增加财政收入、筹集城市建设资金的重要来源。土地储备与经济发展、货币政策、财政政策等有着密切联系。在当前经济发展速度放缓、地方政府债务风险加大的情况下，探索更适合当下的土地储备之路，对于更好地实现土地宏观调控、促进土地资源合理利用、发挥市场在土地资源配置中的决定性作用意义重大。
1新时期土地储备转型概述
把握新形势下的土地储备转型，要了解土地储备在新形势下面临的状况。新形势是指面临经济、人口和城乡结构等多方面的变化。土地储备需要在政府的批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地。不得不把土地规划作为落实土地宏观调控和土地用途管制、规划城乡建设和区域发展的重要手段。
2土地储备转型问题
2.1土地储备制度面临社会质疑
新征收土地是储备土地的重要来源，按照现行土地制度，农村土地属集体所有，被征地农民在征地过程中处于弱势、被动地位，土地征收与否、补偿标准高低均由政府决定。现行的征地补偿标准过低且长期未能提高，与群众期望值相差巨大。近几年，土地供应价格尤其是住宅、商服用地价格一直居高且不断攀升，居民住房价格持续上涨，土地补偿标准与出让价格形成巨大的差，农民的土地权益受损，征地矛盾重重，因征地产生的群体性事件时有发生，处于征地、供地中间环节的土地储备面临各方质疑。
2.2土地储备费用增加，土地储备资金不足
土地储备工作的顺利进行通常需要巨大的资金支持，但随着近年来房地产市场的不断发展，在土地价格上涨的推动下，土地储备成本不断上升，各级政府土地储备的储备资金严重不足。根据新修订的“土地储备管理办法”，土地储备资金需要通过政府预算安排，并指定用于特殊用途。由于国家及财政部门已明确禁止土地储备机构向银行融资贷款，目前土地储备资金大多只能通过地方财政专项资金或土地储备专项债券资金解决。一方面，地方政府的资金专项资金普遍紧张，分配难以实施;另一方面，土地储备专项债券资金额度比较小，难以满足巨量的收储资金需求，且使用限制条件较多，不够灵活。缺乏资金严重限制了土地储备的工作。
2.3土地储备与土地需求存在错配
一是存在规模错配。以最大化土地收益为目标，城市政府选择使土地市场保持供给偏紧的程度，竞拍土地使市场变得火热，价格也一路飙升，给国家房地产调控带来困扰。二是存在用途错配土地。
一座城市的健康发展离不开交通、教育、医疗、商务、住宅等多种土地的有效供给，因为政府对土地财政的依赖，经营性用地和公益性用地的供应是被重视的，而城市公益性用地却不被重视，商业用地数目庞大，是土地资源浪费的重要原因。三是存在时间错配。储备的土地要进行一些基本投入比如水、路、电，作为前期开发的标准配置，经历固定时间期间成为有效的供应土地。一般来说，土地储备计划具有前瞻性，和土地使用时的方略，很难在在供给和需求上达到一致。四是存在空间错配。对于土地需求旺盛的地区是人口大量流入的一线二线城市，而三四线城市，人口净流出较多，对于住房等需求较弱，这就引发了部分人口净流入城市计划中的土地供给不足，不能承载过多的人口，部分净流出人口城市过度依赖财政支持，更加偏向大量土地供应，但是也和市场需求不符，这就使得土地资源利用不当，很难有效体现市场在资源配置中的决定性作用。
3新时期土地储备转型发展路径
3.1重构土地储备统一管理新机制
一是加强全民所有土地资产管理，积极探索符合城乡统一建设用地市场要求的储备机制，建立全民所有自然资源资产储备制度。二是实施土地资产分类管理。重点做好前期开发，对暂不供应的土地重点做好管护和临时利用，防止资产受到侵害。三是开展储备土地清产核资工作，充分利用“三调”及各类专项调查成果，清查政府储备土地资产的数量、质量、价格、分布、用途、使用权和收益情况，通过建立清查台账和数据库，全面推进土地储备资产负债统计编制工作。四是进一步规范土地储备机构管理，实行土地储备机构名录动态更新机制的同时，建立健全机构评级机制。
3.2拓宽融资渠道，引入多种土地融资方式
土地储备机构以现有融资方式、渠道为依托，对国外土地储备融资模式加以借鉴和创新，把完整、高效的多元融资系统建立起来，凸显融资平台、政策性金融作用和功能，使资金供给更加稳定，把财务风险降到最低。一些土地资源管理水平较高，条件成熟的地区应积极开发土地资金和债券，使土地储备融资的内容和方法更加科学合理，这将有效地改革政府融资体制，让地方政府不再作为融资主体，无需土地储备抵押。在后续行动中，可以委派相关国有土地资产管理公司，对政府职能进行替代，使之不再参与土地经营，而是集中精力，全面落实土地微观规划管理、市场宏观调控等一系列工作，把现代财政制度建立起来。
3.3规范土地储备计划管理
土地储备机构一是要根据资产保护使用规划，组织编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年内拟收储的总量、结构、布局和时序，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地以及城市更新、旧城改造所涉及的区域土地。二是要根据当地城市建设发展和土地市场调控的需要，结合当地社会发展规划、土地储备三年滚动计划、年度土地供应计划以及地方政府债务限额等因素，科学合理制定年度土地储备计划，严格规范土地储备计划管理。
结语
由此可见，在我国经济不断发展的背景下，加强对我国土地储备制度转型研究，不仅能减轻政府的融资压力，同时还能不断地规范土地储备的管理体制，不断地完善土地储备制度，进而提高我国土地的使用率，促使土地储备在新时代背景下的转型。
参考文献
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