朱剑锋
南宁轨道地产物业服务有限责任公司 广西 南宁 530028
摘要：随着社会化服务管理体系的完善，相关物业法律法规的健全，物业公司的发展日趋融入居民办公、生活环境的方方面面，为了长效发展，必须发挥物业公司每个部门、每个岗位、每个人在内控中的作用，完善对突发情况下的应急内部控制，开展一系列的内控防范措施，形成一种企业内控文化，才能使公司立足长久、健康、持续地发展。
关键词：物业公司；内部控制；风险规避
引言
面对物业公司经营发展过程中的各种潜在风险，物业公司应尤为加强自身的内部控制，有效规避各项经营风险，保障公司经济效益，同时为客户提供优质服务，推动物业公司的健康运行。
一、内部控制的作用浅析
内部控制，是一种有效的控制手段，其以内部管理为主体，通过相互监督、相互制约机制与高效的内控措施，提高资金的安全性，规避企业经营风险，确保财务信息真实性、可靠性与完整性，预防违法乱纪现象的发生。可以说，内部控制作为一种管控手段，在企业经营管理中，发挥着重要作用，保障了企业正常运转，为风险规避提供了帮助。
在物业公司发展中，为保障公司经营管理活动的有序进行，对公司的人、财、物等展开一系列监管活动，即为内部控制。在实施内部控制中，应按照“三标一体”构建科学的监督机制，最大限度地预防风险，降低企业经营损失，增强企业经营效率。落实内部控制，提高管理水平，化解经营风险，逐步推动企业健康、稳定、长效发展。
二、物业公司常见风险分析
（一）决策风险
物业公司作为传统的服务行业，一方面利润率低，为了更好地生存下去，必须开发新的项目（比如面对小区养老问题，构建智慧社区等），发展增值服务项目，另一方面可以凭借其稳定的现金流，广阔的发展空间及无显著的周期性、持续的扩容器获得资本市场青睐。面对机遇，企业必须结合市场与本企业实际情况，制定科学的发展战略，否则极易出现战略决策失误现象，导致企业遭遇风险，为企业带来较大经济损失，甚至导致企业被市场淘汰。在物业公司发展决策中，若对市场情况应对不足，或者对自身评估误差，都可能导致决策风险，为物业公司带来大量人才和资源的损失。
（二）经营风险
目前，老旧居民住宅小区物业价格普遍较低，商业办公及新小区物业价格相对趋于合理，所以老旧居民住宅物业小区的经营风险相对较大，需要付出的管理成本更大。面对新、老旧居民小区和商业办公区，物业公司在提高管理水平的同时，应加强内部控制，减少经营风险。在日常经营管理过程常见的风险因素：
（1）客户管理类：法律诉讼（包括与业主、供方等发生法律诉讼）；行政部门（与基层业委会、物业主管部门）；信息传递（信息传递不及时引发相关事件升级的问题或者故意瞒报、谎报、漏报重大事件）；印章管理；社区文化；保险；重要资料存储。
（2）人力资源类：证件核查（电梯、消防、电工、给排水等）；劳动合同；离职手续等。
（3）财务管理类：工商、税务等部门查处而引发的问题；员工舞弊行为；备用金的管理。
（三）合同签订与履行风险
物业公司在承接物业管理相应业务前，大多会与业主之间订立服务合同，以此约束双方严格依照合同执行各自的权利与义务。但是，很多业主不与物业公司签订合同，往往按照已接受服务的事实被动履约，一旦遇到问题，全部推卸给物业公司，而且会以各种理由拖欠物业费（房屋漏水、落地窗户飘雨、供暖温度不够等等），对此，必须加强双方合同约定与签订，必须加强合同内容的严谨性。对合同管理进行内部控制，有效杜绝合同履行风险。
三、物业公司加强内部控制提高规避风险能力的措施
（一）建立健全内控体系
在多数物业公司中，内控体系建设并不完善，存在诸多地方需要改进，对此，物业公司应积极转变企业内部控制体系建设现状，以现行法律、政策为基础，科学制定内部控制标准，促进物业公司的可持续发展。具体来讲，首先，做好内控组织工作，由公司管理层负责，设置内控岗位，引入专业的内控人员，做好内控建设与实施工作，并设置审计部门，提升内部控制管理水平。其次，按照国家“三标一体”做好内部环境的诊断和完善，控制业务活动的设计和运行，促使控制活动和内部环境匹配，推动控制活动顺畅进行。最后，制定动态风险评估机制，围绕内控目标，准确判断影响目标实现的因素，以此判断风险。同时，对风险大小、可能带来的损失等进行评估，针对性展开风险防范工作，有效规避风险，推动物业公司各项业务的顺利进行。
（二）加强内部沟通协调
内控制度覆盖公司全业务，全部门，需要公司全体岗位人员参加和重视，才能有效执行。每个岗位的职责、每项业务的作业流程和衔接，在哪个环节容易出现舞弊和漏洞，在哪个环节需要有其他部门的支持和配合，各个岗位的具体负责人最为熟悉。所以，必须调动各部门、项目部及相关人员积极讨论，建言献策，完善与力行内控制度。
（三）加强内控体系的信息化建设
信息化技术的普遍应用，提高了物业公司的工作效率，实现了信息资源共享，为公司各层级进行事前、事中、事后的分析与反馈提供了及时、有效的信息和数据，同时，更要加强信息化系统的安全性。在建立内控信息化过程中，利用POWERBI构建企业内控数据指标模型，快速将内控数据汇集成完整信息，建立表和数据一对多的关系，从单一视图中就能查看从概要到各等级详细信息的所有数据，在建立好可视化输出的维度和展示方式之后，每个月只需要将原始表格放到原有的文件夹下，刷新数据，即可实现实时更新数据，有效的信息化工具，提高内部控制的工作效率。
（四）提高内控人员综合素质
财务人员专业知识结构和综合素质的提高对内控的工作质量起到重要保障，人才的多寡也直接关系着企业发展，所以建立一支高效、专业、优秀的财务人员队伍，对全面落实内部控制，有效规避各类风险，显得尤为重要。财务人员的培养可从以下几方面进行：首先，企业在选人用人方面加强思想政治培养，党员领先，分管领导和部门经理要率先垂范；二是定期开展培训，包括专业培训和职业道德培训。财务人员是内部控制管理中制定与执行好坏的关键因素，所以既要组织财务人员进行内部学习文件，又有定期参加外部的专业培训；三是加强风险识别与控制能力培养，提高内控人员的风险防范意识，以此将内部控制全面落实到风险控制中，降低企业风险，减少因此而带来的损失。
（五）建立完善的监督体系
在内部控制具体实施过程中，多数物业公司存在审计监督体系不全问题，制约了内部控制的有效落实。物业公司应该依照自身特点，完善内部审计监督体系，构建风险评估框架，对各项潜在风险进行预判，并制定项目应急方案。公司各部门之间，以及独立的内审部门对公司各业务流程应该进行定期不定期的内部审计监督，保证公司资产、资金的安全，其中有效的内控考核机制，是有效执行内控的动力。
结束语
综上，当前，面对迅猛发展的机遇和挑战，物业企业的竞争力有些不足，尤其是，市场环境不断变化，使物业公司生存环境相对比较复杂，在企业经营管理过程中，极易遇到各类风险，为物业公司的健康长效发展带来阻碍。面对公司发展过程中各种潜在的风险，应加强内部控制，全面监督物业公司各项活动，及时发现风险隐患并解决。
参考文献
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