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住宅房地产项目开发前期的策划与决策

发表时间：2021/4/26 来源：《基层建设》2020年第33期作者：刘泽志

[导读] 摘要：当前社会经济不断发展的基础上，我国房地产开发项目的发展对其他相关产业的发展也产生了影响。

        身份证号码：44182719870509xxxx 广东广州 510000
        摘要：当前社会经济不断发展的基础上，我国房地产开发项目的发展对其他相关产业的发展也产生了影响。在各种机制政策的引导之下，房地产项目开发公司进行开发的过程不再呈现单一性的发展，而是与市场发展的特点以及用户发展的情况结合，实现了产能的增值。基于此，文章以某房地产公司对住宅小区的开发前期规划工作为案例，对前期规划的概念以及内容等进行了详细的分析。
        关键词：住宅；房地产；项目开发；前期策划；决策
        对住宅房地产进行项目前期开发的策划与管理实际上是以建筑结构的分析与整个过程的管理息息相关的，需要根据当前市场发展的实际情况以及相关部门的管理制度与体系制定的可行性管理体系，为房地产开发工程的开展提供科学性的支持。从经济发展的角度来说，住宅房地产开发项目是通过对材料的加工，实现的企业在市场发展中的意义，在进行策划的时候需要从工作开展的整体出发，满足房地产开发的本质需求，达到获取项目实际价值的作用。
        一、住宅房地产开发的前期策划概念
        住宅房地产开发的前期策划实际上是从整体角度出发，对房地产项目开发过程的制定以及结果的规划[1]。对市场当前发展的现状进行观察，收集到各种资料与信息，根据信息与资料对市场发展的现状以及市场发展的可行性进行分析。住宅房地产开发的前期决策对这个项目开发的过程都能产生重大的影响，这也将成为住宅房地产开发项目全过程需要遵守的原则，不仅影响着项目过程的整个周期，还对项目工程的整体进度产生了重大的影响。住宅房地产开发的前期策划过程是非常复杂的，其中包括环境分析、市场分析、项目区位等多项内容，涉及到项目开发过程中的各个环节，既有相关的文字说明与合同标识，还有直观的图片标注，以及整体性较强的流程图。
        二、住宅房地产开发的前期策划价值
        住宅房地产开发的前期策划是一项综合性的项目规划活动，实行这一项目的主要目标是对整个工程开发过程进行统一的管理，对项目实行的整个过程完成布局、决策、管理等活动，能有效地减少项目运行过程中产生的风险与问题。住宅房地产开发的前期策划还能作为对工程项目过程进行风险评估的手段来实行，项目管理人员能通过这一环节对施工过程中的资金进行准确的评估，并对评估完成的资源进行合理的配置，通过对资源的利用等明确开发商对项目建设的最终需求[2]。前期的策划环节能为开发商的决策提供支持，能在对整个项目进行全方位地了解后对项目的投资方向提供更加精准的科学支持，保障住宅房地产开发的可持续发展，减少了市场变动对房地产开发对工程项目的影响[3]。
        三、实际案例
        （一）工程概述
        该房地产开发商目前占有的地段是某市五级地段，占地面积为21000m2，占地周围有学校、医院、预科、购物等设施，基础设施配置被齐全，并且当前该地段附近有高架、公交等完善的交通设施，地铁工程也正在建设之中。当前，开发商已经与政府管理部门签订了完善的土地出让协议，规定该土地出让的年限为70年，能用于住宅建设，其中土地的容积率为2.5，让出资金为3675万元。并且，开发商还与另一个拆迁单位签订了地块动拆迁协议，协议中规定包括居民费用、劳务费等费用在内的拆迁费用为每667m2的价格为200万。该地块距离市中心约为70千米，距离镇政府为970米，地块已经完成土方平整。
        （二）策划内容
        住宅房地产开发的前期策划的内容是较为复杂的，其中包括楼盘价格定位；房型定位及占比方案；购房户购买力分析；开发方案策划以及参考经济指标的确定等生活指标。
        1.楼盘价格定位
        根据市场调查显示，该地区附近的楼盘价格从3980元到9980元每平方米不等，购房人员能有不同的选空间，大多数楼盘的价格居于这个价格区间的中间位置。其中价格在3980-4980之间的楼盘有2家，为高层建筑；价格在4980-5980之间的楼盘有5家，为高层建筑与小高层建筑的结合；价格在5980-6980之间的楼盘有12家，为小高层建筑与中高层建筑的结合；价格在6980-9980之间的楼盘有1家，为小高层建筑。为此，能确定该房地产工程项目的购房用户应该以当地收入中上层的家庭为主，要根据楼盘的自身特点制定销售成本，在进行销售的时候，要与成本的规划与当前市场供求关系决定，在进行原有价格销售的基础上进行价格的调整。
        2.房型定位及占比方案
        洋房的主要成交面积以90-110m2为主，别墅成交面积以205-310m2为主，公寓的主要成交面积以30-50m2为主。根据当地住宅买卖统计，下表是当前该城市户型占比情况，根据表中的信息显示，当地的房屋建筑户型面积偏大，这使得大量工薪阶级的人们对房屋的需求不能得到满足。但是，据调查表明，当地对中小型户型的房屋需求较高，尤其是两室户型的50m2、85m2、100m2的户型需求较大。以上户型的房产实用价值较高，价格能被更多的工薪阶层人员所承担，性价比较高且物业费较低。
        表一，该地户型面积与占比情况

        3.购房户购买力分析
        根据上述建筑面积以及建筑受众人群的分析，能将房产的面积进行一定的规划，该面积范围内的房产均价为52.5-61.8万元，按照首付金额为总购房金额的30%计算，能确定购房的首付需要支付15.75-18.5万元，按照贷款20年，贷款利率为0.42%计算，每月预计需要还款2867元，对于当地中等收入的家庭来说完全能够支付得起。除此之外，如果考虑使用住房公积金贷款，能降低贷款利率，因此，每个月还能在一定程度上降低还款金额，更加减轻了购房者的压力。因此，能确定这一住房价格的制定是科学合理的。
        4.开发方案策划以及参考经济指标
        （1）开发方案
        根据当地人民的购买力以及生活需要，暂时将该地块住宅建筑的主体定位12层的小高层建筑。在建筑周围还需要配备社区图书馆（约2000平方米）、餐厅（约600平方米）、生活超市（约200平方米）、有机生活馆（约200平方米）。另外，小区内部拥有专业的教育机构，其中幼儿园2所、小学1所、中学1所，能满足居民对于子女的基本教育要求。
        （2）参考经济指标
        在进行住宅房地产开发的前期决策的时候，要对建筑开发经济指标进行预算，保证建筑施工完成之后能实现项目开发工程在确保建设质量达标的同时获取到最大的利益，促使项目工程企业可持续发展。为此，就需要对住宅幢数、住宅建筑面积核算、住户的数量、公共建筑配套设施、室外附属设施等进行估算。对幢数以及建筑面积等进行估算的时候，要根据之前决定的建筑层高、建筑价格等进行分析，假设每幢建筑为5个单元，每一层有2户，就是每幢建筑为12*5*2=120户住户，按照之前估算的每户大概为100m2，那么一幢住宅的总居住面积就是120*100=12000m2，已知该块地的总面积为21000m2，容积率为2.5，那么该项目的总使用面积能达到52500m2，以住宅的面积占总面积的95%算，那么该项目中小区的幢数约为52500*0.95/12000约等于4幢。
        同时，还要对项目中的各种设施如幼儿园、商店等公共建筑配套设施、停车位、变电所、网球场、等室外配套设施进行规划，保证公共建筑配套设施中的幼儿园、商店以及其他设施的占地面积分别为40%、35%、25%，经过计算，该项目施工中公共配套设施的面积总共能有52500-49800=2700m2，其中幼儿园、商店以及其他设施能占地1080m2、945m2、675m2。
        室外基础设施建设的时候还要保证小区有充足的停车位，且变电所的工作情况良好，能为小区的正常生活提供充足的电力。在进行停车位规划的时候，不仅需要考虑到地上停车位，还要考虑到地下停车位其中，地上停车位需要建立160*15%=24个，地下停车位需要建立160*85%=136个。在进行变电所建设之前，还需要对该住宅工程在日后的使用过程中需要提供的电量进行分析，将各个住宅、室内设施以及室外设施等相加，如：幼儿园用电需要达到32.4千瓦；住宅商品房用电量需达到2490千瓦等，那么该住宅的总用电量将达到3105千瓦。因此，就需要根据住宅的用电总需求选择容量为3200KVA的变压器，以满足住宅的基本需求以及用电安全。同时，还要对变电所的占地面积进行规划，保证其面积在220m2之内。为满足小区居民的生活娱乐需求，还需要在小区内建设网球场等娱乐设施，并根据项目工程的总占地面积以及相关用地规划，将网球场等娱乐设施的占地面积规定为669m2。
        四、结论
        综上所述，文章是以某地的住宅房地产项目工程开发为例，对其前期决策过程进行分析，考虑到项目建设过程的各个环节如楼盘价格、房型定位及占比、购房户购买力、开发方案策划以及参考经济指标等，对其进行详细的规划。这将成为日后项目施工过程中的参考以及标准，能有效地解决施工过程中的资源浪费或资源使用不当等现象。通过住宅房地产项目开发前期的策划，能有效协调施工的整个过程，对管控机制的项目开发需求提供保障。
        参考文献：
        [1] 刘兆元.工程项目前期策划决策和设计阶段造价控制思考[J].中国市场，2020，No.1061（34）：125+145.
        [2] 刘颖婕.房地产开发前期策划与规划设计的结合探究[J].住宅与房地产，2019，No.550（27）：61-61.
        [3] 罗瑛莹[1].关于房地产前期策划与规划设计的有机契合研究[J].建筑技术研究，2019，002（002）：P.153-154.