姜明亮
山西财经大学
摘要：经济的发展，人民生活水平的提高，促进城镇化进程的加快。房地产市场日趋理性的发展态势，高投入高回报已经不是房地产企业的优势，许多房地产企业都面临被行业洗牌的困境。房地产开发企业经营成功与否，受其成本控制方法的影响，若盲目的进行投资或是未进行具体的预估，可能会带来经营失败的后果。随着市场的逐步规范与完善，房地产企业的行业竞争也相当激烈，加强企业成本控制及高度重视成本管控对企业的经营管理有非常重要的意思。本文就房地产开发中成本控制问题及解决措施展开探讨。
关键词：房地产企业；成本控制；问题；措施
引言
房地产行业是我国的支柱产业之一，其健康发展关系到我国的国民经济发展。我国房地产企业数以万计，竞争激烈，随着国家的调控、政策收紧，房地产行业面临着严峻的考验。投资不确定性，运营风险加大，资金占用延长，要使企业的利润最大化，合理配置资源，房地产企业必须转变成本管理理念，严格全面管控成本，规范有效的成本核算，才能使房地产企业在当前环境良性竞争，健康持续的发展。
1房地产开发成本控制存在的问题
1.1开发成本的预算结算及监督控制存在的问题
一般情况下，在对房地产开发项目进行具体实施的过程中，项目从开始到结束的过程会耗费较长的时间，并且也会花费许多的资金。因此，房地产企业本身是需要拥有一套比较科学化的成本预算和结算的体系，以及在项目实施过程中，以现金流预算为基础、以工程项目预算为核心及以工程形象进度为节点加强监督控制，用来掌握房地产开发项目中具体的收支情况。但在实际情况中，部分房地产企业总是同时实施着几个甚至几十个项目，而负责进行财务预算和管理的部门也往往只针对往年某一个年度的财务情况进行分析，将全部开发项目中所投入的财务情况统一进行管理。这样就导致具体项目的收支情况记载不够详细，流于表面。例如在普通的一个房地产开发项目中，主要投入资金一目了然，但是项目中具体的管理费用、销售支出等分摊账目就难以掌握，就导致了后续的结算和控制监督中容易产生财务问题，影响了对房地产开发的成本控制，进而会使得房地产利润的降低。
1.2融资渠道较为单一
目前，我国房地产开发企业的内部融资渠道主要包括自筹资金、销售定金以及预收房款等；外部融资渠道主要是银行贷款。从整体上看，房地产开发企业的融资方式较为单一，且融资渠道相对狭窄。而我国大部分房地产开发企业自有资金不足，项目开发依赖银行贷款，通过信贷获取开发资金，投入到土地购买、项目开发、房产销售等各个环节当中。当然，房地产开发企业的资金来源还包括上市融资、发行债券、信托机构以及海外资金等，但这些渠道所获取的资金占整体融资比例较小，金融市场发展相对不成熟，不但融资成本高，而且财务风险较高。因此，房地产开发资金对银行的依赖程度较大，在新的贷款限制条件下，房地产开发企业融资渠道单一的问题将成为影响企业生存和发展的首要问题。
1.3对项目施工缺乏规范性
房地产企业在供应商及施工单位的招投标的环节上常常出现流于形式或已经内定的现象。缺乏对供应商和施工单位的资质进行多方面的评估，出现材料质量差、价格高，没有对施工单位实行合理的合同约束，使得工程一再转包、分包，分包商为了得到更多的利润，利用降低工程质量达到目的。工程施工中常有工程变更，缺乏有效的监管机制，把关不严，成本增加严重。
2房地产开发成本管控的解决措施
2.1有效落实成本控制中的预算结算及中期监督
在房地产经营企业中很关键的一点就是，对于成本管控工作应该给予高度的重视和支持。由于房地产开发本身就具有生产周期的运行时间较长的特点，所以，负责房地产开发企业的领导者就应该摒弃只凭经营操作的旧方式，需要将其进行改善，在实际的操作过程中，要按照事先就计划好的成本目标，全方位的、分阶段进行成本控制，这就需要房地产开发企业从开发项目的前期准备到最后的项目清盘，涉及到整个开发项目成本控制环节，并且还要通过设计单位、施工单位及监理单位实时的、有效的进行管控。在这个基础上，将通过实施过程中不同阶段的实际消费数额进行收集和整理，并且，将所整理的实际数值和同一个阶段所制定的目标数进行比对，然后进行分析，将分析出的成果运用在下一个阶段中的成本控制计划中去。从而实现在合理的基础上实现项目花费最小化，结合开发企业自身情况，以此制定出科学且最小化的成本控制方案。
2.2拓宽企业筹资渠道
融资渠道过于单一会限制企业的正常发展，因此，房地产开发企业应当打破信贷资金来源垄断现状，降低自身对商业银行等金融机构的依赖程度，形成多元化的融资渠道，为企业的正常经营管理提供充足的资金支持。首先，在这一过程中，部分规模较大的房地产开发企业可以合法采取发行股票、发行债券等方式融资；而部分中小型房地产开发企业则可以选择信托公司或私募基金等形式进行金融融资。其次，房地产企业还可以联系产业链上下游企业，与项目总承包商、施工企业、材料供应商等达成长期合作的关系，通过工程垫资、延长付款时间等形式降低企业的资金压力。最后，部分房地产开发企业可以采取联合开发的方式引入资金，借助其他合作公司的开发优势弥补自身的不足之处，也能够降低企业的偿债压力，推进项目顺利进入开发阶段。房地产开发企业的融资方式还包括投资基金、供应链融资、股权融资等方式，企业需要依据自身的实际发展状况，选择合适的融资方式，以满足企业经营管理对资金的需求。
2.3严格监督把控项目施工质量
项目施工是整个项目成本管控中最容易成本超支的阶段，房地产企业必须要从多方面对成本进行严格管控。建立合理的招投标制度，对承包商的资质要进行全方位的评估和考察，避免内部人员暗箱操作，选择最适合的企业施工单位，是提高工程质量的关键，保证成本管控的顺利进行。科学合理的控制工程变更，减少工程变更次数，最大程度上保证工程施工与设计方案一致，避免增加成本，影响工程施工进度。房地产企业对建筑材料及设备的采购上要从性能、价格上严格把控，做好市场调查，及时应对信息变化，做好有效的成本管理防范，对施工中材料和设备的耗用、流转要有相应的管理制度，避免造成不必要的浪费，增加成本支出。
2.4实行有效的监督及激励机制
房地产行业应建立有效的监督机制，充分利用部门间的内审机制，多部门交叉进行内部监督审计等，通过内审可以了解各部门的不足及漏洞，及时予以改进，使得公司的成本管控制度能有效实行。管理者在制定激励机制时,不仅要考虑物质激励,精神激励也很重要。不同部门采取差异化激励机制；要因时因地采取措施，将项目人员的积极性充分调动起来，促使其充分重视成本管控工作。结合企业实际情况，定期开展教育培训工作，严格考核员工。相关部门需要积极参与到成本管控工作中。
结语
目前，很多房地产开发企业中，对成本控制的方法上还需要进一步完善，也需要加强如何实施成本控制的研究力度，并且总结过往经验，合理优化项目成本控制与综合管理，重视成本控制，从而使得房地产开发企业能够不断提升整体实力。
参考文献
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