王维亮
身份证号3702051985****7016 山东省 青岛市 266000
摘要：房地产商因为长期以来的行业高利润，对于开发项目的成本控制大都不太关注。但附着该行业越来越成熟，就像传统行业一样，利润会越来越低。企业要在市场竞争中求得生存和长远的发展，对房地产企业开发项目的全过程成本控制逐渐重要。同时，国家又出台一系列抑制房价过快增长的政策，给房地产企业带来了诸多不利的因素，开发商出现资金紧张的情况。在国家对房地产政策不断收紧的大背景下，严格把控运营口径成本是房地产行面临的重要问题。
关键词：房地产公司；运营口径成本；控制策略
引言
随着我国房地产市场的发展并逐步的步入房地产的成熟期，房地产市场的竞争口渐激烈也愈发的走向规范化。近年来，社会对房地产行业的关注度越来越高，政府对此也高度重视，每年都出台很多相关的限购和限贷政策。房地产企业受土地成本和人工、材料成本大幅上涨，房地产利润会下降；房地产企业受到政策的限制，使运营口径成本越来越高，这样房地产企业的利润会进一步压缩。因此，成本控制成为不可忽视的问题。
1.房地产公司运营口径成本控制意义
房地产项目成本的控制，对于处于竞争中的房地产企业来说具有十分重要的意义。而房企成本控制的最终目的主要在于降低企业成本，提高企业的经济效益。在激烈的市场竞争环境下，民营房企只有增强自身的竞争力、实现自身长期效益的最大化，才能取得生存和长远的发展。企业的成本对于一个企业的成败和命运起着至关重要的作用，而企业效益的高低从一定程度上来说取决于企业成本的控制。成本控制主要从企业制度和人的意识方面进行控制。企业要有建全的成本控制制度和相应责任成本考核制度，做到奖罚分明。而人的意识方便，要做到人人关心成本，人人都有节约成本的意识，因为节约了成本就相当于创造了利润。
2.房地产公司运营口径成本控制策略
2.1工程开发成本控制
目标成本：是指在项目开始施实前，依据项目的初步设计方案和企业的成本标准计算理论成本，该成本做为以后执行项目的成本控制依据和最高成本的控制线。
责任成本：是将目标成本按到企业的成本科目进行分解，将目标成本分解到不同的部门和工作岗位上。由各部门和具体的人员对相应的目标成本进行负责。
动态成本：动态成本是项目在每个时间点的真实成本，动态成本包括已发生成本和未发生的成本，动态成本与目标成本的差额，反应是成本执行过程中偏差，当该差额为正数时，表示实际成本超目标成本，预计着项目的利润会减少；当差额为负数时，表格实际成本低于目标成本，说明成本有节约。项目实施过程中，动态成本管理需要前置。在设计变更、现场签证实施之前，成本部对其进行测算，若超出目标成本，则详细说明增加成本带来的产品品质、效果的提升并上报领导审批后执行；否则，采取措施控制成本的变动。在施工之前，成本管理部对施工方案进行评审，选用成本最优方案。
2.2销售成本控制
（1）销售费用目标控制原则
房地产开发项目的盈利，除了在一个好的市场环境下销售个好的价格外，销售成本的控制也是影响企业盈利的一个重要环节，俗话说，节约的就是赚到的，只有做好销售成本的控制，同时又实现良好的销售业绩，才能实现企业利润的最大化。
（2）按项目开发进行年度控制
房地产销售成本的控制，是指在销售成本的形成过程中，定期对实际成本进行检查和分析通过对实际成本与目标成本进行对比，当实际成本大于目标成本时，需要找出原因，并采取相应的措施，降低成本，使项目的总成本在目标成本控制范围之内，以保证项目的目标利润的实现。
通过企业预算节点对营销费用进行清理，并进行年度预算调整，由营销副总发起，部门文员召集，召开营销费用预算启动动，进行分工安排。对已支付的费用进行整理，对数据的真实完整性进行核实，得出已经支付的准确数据。
对次年的营销成本进行预算，根据次年营销销售额2%的比例得出次年营销成本总预算，分别进行12个月的详细营销支出可用额度，根据财务要求对三年内的营销费用进行预算。将各项目预算汇总至部门文员，营销副总召集预算研讨会，由营销部内部进行自审，对出入预算进行调整，得出合理的预算。
（3）制度流程监控
项目推广费用占了销售费用中的很大比例，要想项目有良好的销售，广告是不可或缺的一部分。现在有很多的开发商在广告投入方面比较盲目，不知道哪些是有效的广告投入，于是报媒、户外、网媒、空中媒体等都做。可是尽管投入了大量的资金，销售方面却并未取得多少改观。因此，开发商在广告投入之前，要做一个有效统计，对于能够对销售起到促进作用的才投入，真正做到每一分钱用在该用的地方。
（4）财务成本控制
财务成本控制体现了公司的成本能力，是增加公司利润的有效方式。财务成本是指公司在生产和经营的过程中为获取资金而产生的各种费用。主要包括贷款利息，贷款手续费和贷款的各种费用。
2.3经营成本
（1）资产运营成本
资产运营是指以利润最大化和资本增值为目的，通过价值管理方式，和生产要素的优化配置以及产业结构的调整，对公司的资产进行综合的有效的经营方式。公司资产运营成本包括人力资源成本、为企业运营提供实体资产的消耗成本、实现利益市场所需资金周转成本、社会影响的品牌建设成本。
进行企业资产运营成本的控制，是房地产企业控制成本管理的基础，正确运用成本核算方法，对于加强成本控制，全面实现房地产企业项目开发的全过程成本控制，不断改进建设、营销管理，争取最优化的经济效益，发挥着重要的作用。企业要将降低经营成本的责任落实到每一个责任者的身上，调动各部门在成本控制方面的积极性，让企业的成本控制落到实处。
（2）其他经营成本
我国房地产开发投资中除了项目开发建设成本之外，还包括销售费用和出租经营费用。销售费用主要内容包括广告费、代理费、服务费宣传费等，销售费用=销售收入x适用百分比（3 % -5%）。房屋租赁是商品成交的另一方式，是指在一定的时间内由出租人提供房屋的有限性的使用权，由承租人支付租金，并享有该段时间内的房屋的有限制性的使用权。出租经营费用是指房产在实现交换价值前所产生的房产费用的总和。出租经营费用内容主要包括广告费、代理费、打印费、宣传费、物料消耗费等，还应该包括维修费、管理费、税金、保险费、投资利息和地租出租经营费用=年出租收入x适用百分比（20 %） 。
（3）土地增值税
前段时间，中央电视台报道称国内的所有房地产公司共拖欠应缴未缴的土地增值税高达约3.8万亿元。引起一些房地产业内的轰动，于是关于土地增值税这一话题成为讨论的焦点，许多房地产开发商、税务官员和经济学者都参于了讨论，引起全社会的广泛关注。如此庞大的数字额让业外震惊，房地产行业是一个多么暴利的行业，同时也让我们认识到土地增值税在房地产企业项目开发成本中占据着不小的部分。
结语
我国房地产的发展经历了三个阶段，从最初的暴利时代，到微利时代，再到现在的品牌时代。房价持续走高，开发商盈利势头并没有像上涨的房价一样飞速增长。之所以出现这样的现象，一个重要的原因是房地产开发商的成本控制力不足，成本居高不下，造成盈利降低。于是，合理利用好资金，加强企业的成本控制就显得尤为重要。
参考文献
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[2]黄金，杨文芳，孔祥坤.房项目地产开发成本控制之我见[J].黑龙江科技信息2018.35