康静
中交投资有限公司，北京 100029
摘要：随着社会经济不断的发展，我国也越发的重视建筑工程的管理工作。房地产行业属于第三产业，主要以销售产品为主，产品的质量决定了产品优劣。房地产产品的质量效果与项目实施阶段的执行有直接的关系，施工期间的质量管理至关重要。生产环节通常是在建筑业的范围内实施但是仅靠施工单位自身的质量管理无法达到质量标准，房地产开发企业需要不断的优化自身的质量管理体系，才能在激烈的行业竞争中获取更多的优势。下文中，将主要针对房地产开发项目建设工程管理的优化对策进行深入的分析，以此来促进我国建筑行业的持续发展[1]。
关键词：房地产开发项目；建设工程；优化对策；存在的问题
前言：近年来，我国的经济水平不断的提高房地产行业也得到了进一步的发展，在我国具有广阔的发展前景，但是房地产开发项目管理方面还存在着许多的不足，必须采取相应的措施提高管理水平，才能有效的降低建设风险，树立一个正面的文化价值形象，增加市场竞争力。文中也在将项目管理作为主要的研究对象，分析存在的问题结合理论与实践，落实相应的优化对策，为房地产开发管理体系提供理论基础与相关的实践指导[2]。
一、房地产开发项目工程管理现状及其存在的问题分析
（一）建筑工程管理的法规和法制不完善
我国的建筑工程管理运作目前还无法适应其法律法规，建筑工程管理需要一套系统、有效的法律法规，缺乏标准的法律法规会导致建筑工程管理约束不够，容易产生各种问题。建筑工程管理的运作模式和方法比较落后，不符合现代社会的经济需求，可能会影响建筑工程管理工作的运行。很多建筑施工企业缺乏相关的管理协作制度，建筑工程管理的专业性不够技术性比较差，建筑工程在管理的过程中会存在不合理、不规范等问题，限制了房地产企业的发展[3]。
（二）建筑工程管理的施工方案不精确
建筑工程管理的施工方案是施工企业单位管理时的重要文件，施工单位必须设计出合理的图纸，根据项目的特点以及国家的相关规定却设计完整的施工方案，在设计时一定要做好准备工作。很多建筑工程企业的施工方案都是在网络上寻找他人的设计方案然后下载后进行修改变成自己的施工方案，并没有参考自己建筑工程的实际情况，导致在实际施工中出现很多的问题不能正常的进行，可能会引发现场混乱，造成场内道路不统一等等问题[4]。
（三）前期准备工作不足
进行工程开发时，大多数人关注的重点是建设的地理位置，从房地产开发部门的角度出发，如果因为过于重视建设位置忽略开发项目的准备工作，施工的准备工作不足，没有对开发的项目进行了解就盲目的施工，会影响居民的日常生活，工程管理工作也无法继续开展，其结构对管理整体有不利的影响。开发单位在施工前一定要提前了解，要进行现场进行场地预测，找出可能会影响施工质量的因素进行客观的分析，从整个施工管理计划落实，为后续的施工提供保障，在施工前就要考量成本，在管理前做好准备工作，掌握工程管线进行合理的设计才能施工[5]。
（四）管理制度不健全
我国房地产项目在实际开发时，一定要深入的进行项目管理，选择合适的项目管理模式对项目的管理进行具体化，但是目前的工程管理制度还不够完善过于形式化。可能会导致房地产项目的成本超出预算，其施工进度缓慢，达不到预期的项目开发目标。如果很多房地产开发企业都在延迟交工，建设的成本过高房价就会飞涨，工程管理就会产生较多的费用，企业的经济效益也会大幅度的下降。有部分房地产开发管理是采用分段的方式进行，通常都是使用项目管理体系后续的建设等工作都是交给建筑商，验收工作由销售工作完成。这种分段体系导致管理制度失去了完整性，没有进行协调建设的内容也会存在较大的差异，每个环节的重点都不同是影响项目管理制度不规范的重要因素[6]。
（五）设计和监督制度存在漏洞
监督制度对建设的成本以及施工质量十分重要，在实际监督时参与监督工作的工作人员必须具备一定程度的专业能力，拥有较强的责任感严格按照要求对原料、人工等等监督，对市场成本价格进行充分的调查，控制整体施工建筑的质量。但是在实际监督中有些监督人员缺乏与设计人员的沟通交流，设计内容可能存在不合理脱离现实，监督模式不符合要求。这种方式的监督在进行成本控制时只能进行简单的账务核对，现场监督只能指导一些不遵守规定的行为，无法进一步的进行管理。施工的整体结构会出现严重的偏差，甚至可能会漏项检查力度不足，即使出现问题也无法及时的进行处理[7]。
二、房地产开发项目建设工程管理的优化对策
（一）加强建设管理前的准备工作，重视工程许可工作
在房地产开发项目进行之前必须做好相关的准备工作，重视财政资金平衡，还要综合其他的影响因素。预算土地房屋的征收情况以及成本等等，计算好相关的费用后就能将其安置低价回收，然后确定房屋的容积率进行合理的规划从各个方面进行考虑。之前房地产开发的项目比较少，可以满足建设需求，但是近年来我国的建设项目在不断的增加，受很多因素的限制对规划的要求也越来越高，政府也希望建筑企业能进行项目整合，合理的进行土地开发。
开发部门要做好相应的工作，在土地征收的前期就开始进行测算以及调研，设计出开发方案进行科学地安置，制定方案时要将土地的实际情况作为主要的依据，全面的进行考虑和相关部门有效的交流确认，保证项目的投入符合企业的经济范围。完成准备工作以后就能向政府报备，制定征收方案进行后期工作[8]。
（二）对施工合同的管理
施工合同管理阶段是工程管理的重要手段，施工合同鉴定的方法比较多，随着项目内容的改变其需求也会改变，在实际招投标时必须进行有效的管理，可以采用奖惩机制激发员工的工作热情。想要确保施工的工期就要在桩基工程投标时，与相关的财政评审进行交流，将实际需求作为基础去制定工期，在招投标制定时就要确定工期奖罚措施。利用合同工期奖惩管理提高工程的效率，保证工程整体的质量，每根桩都要达到设计的要求，除了施工以及监理还要增加检验环节，才能为工程的建设效果提供保障[9]。
（三）健全安全管理体系
施工安全是一项不可忽视的问题，有部分房地产建设项目就是因为安全管理存在漏洞，导致在施工过程中出现安全事故，耽误施工进度还可能造成一定程度的经济损失，威胁施工人员的生命健康，对社会造成一定的影响。面对安全管理力度不够的问题，建筑企业必须完善相关的安全管理体系，建立安全生产责任制要求施工人员严格按照制度实施，落实安全管理工作，采用考核评价制度提高施工人员的安全意识。在施工计划中融入安全管理计划，对现场进行有效的监管，明确管理人员的工作责任，如果在实际施工中出现安全问题，就要对负责人员严加处罚。现场施工危险源的排查工作也至关重要，在进行高空作业以及用电作业等等环节时不仅要提前进行危险源排查还要做好防护工作，施工人员要具备一定的工作经验持证上岗，使用安全网以及安全指标进行保护。定期对施工人员进行安全教育，所有的施工人员都要了解施工安全的重要性，通过安全考核后才能上岗[10]。
（四）加强对市场可行性研究
工程建设是将工程项目设计作为主要的施工依据，必须保证工程项目施工的科学合理性才能为后续的工作环节奠定基础。在进行工程项目设计前工程设计师必须充分的调查市场的可行性对其进行深入的分析，从人力、财力等方面调研了解市场环境掌握其发展变化的规律，才能保证设计内容符合实际情况。另外，房地产开发商要正确的认识房地产行业对人们的影响，现阶段我国的房地产行业在发展初期还缺少相关的政策与规划，必须对其进行完善才能保证项目设计的合理性以及可实施性。房地产企业要明确管理的目标，建立相关的机构整理市场资源，对数据进行分析提高决策水平，才能处理好建设需求与居民需求之间发生的冲突，促进社会和谐的发展提高我国的经济水平[11]。
（五）项目质量管理
房地产公司想要提高项目建设的质量就必须完善项目管理，建筑产品与工业产品有着较大的差异，工业产品属于线上生产能够影响产品质量的因素较少，生产产品的质量比较稳定但是建筑产品则与之不同，周围环境、施工人员等等都能够直接的影响建筑产品的质量，另外，建筑产品的管理工作还涉及多个领域，需要部门与单位之间进行协调，选择符合施工项目的新型建筑材料，学习施工的技术等等，对项目质量管理的工作要求比较高。目前，房地产企业正在逐步的转型，从指甲密集型过渡人才密集型，从实际调查中可以得知，房地产企业的项目管理涉及的范围比较广，内容比较复杂，针对以上问题开发企业要加强团队管理，提高建设团队的专业能力以及综合素养，管理工作质量才能得到保障。
（六）对工期进行控制，重视验收管理工作
房地产建设项目在规定的时间范围内完成可以增加企业的经济效益，还能满足消费者的实际需求。必须将实际的建设情况作为基础，对施工单位进行实时监督，实际建设要符合开发进度计划，相关的施工单位可以利用一些相关的管理软件提高工作的效率，对其进行合理的管理。面对不同的计划管理，施工单位要与监理人员做好沟通配合监理人员的工作内容，严格检查施工内容。一旦发现问题就要深入的进行分析，及时的处理在规定的时间范围内完成施工，与此同时还要做好工程的验收工作，在进行验收工作前一定要提前准备好相关的资源，保证验收工作的顺利开展，为其提供依据在验收后就可以投入使用，防止因为缺乏资料阻碍工程的竣工。
结语
根据综上所述得知，房地产的工程管理是房地产企业管理的重要组成部分，能够直接的影响房地产企业的经济效益，还关系到社会的发展。必须加强房地产工程项目的管理，达到预期的建设目标，提高房地产企业的经济效益才能取得市场竞争优势。针对一些现实存在的问题，房地产企业要完善项目管理体系，加强规划的管理保证后续工作的顺利开展，提高管理水平，落实房地产开发项目的管理体系，才能使房地产企业得到进一步的发展。
参考文献：
[1]林斌. 房地产开发项目项目管理过程中存在的问题[J]. 居舍,2019(01):181.
[2]王乾伟. 房地产开发项目建设工程管理的优化对策分析[J]. 四川水泥,2019(02):196.
[3]郑劲. 建筑工程管理在房地产项目建设中的运用分析[J]. 建筑技术开发,2019,46(14):85-86.
[4]康健. 房地产开发项目建设工程管理的优化对策分析[J]. 地产,2019(20):101.
[5]吕苏. 房地产开发项目实施阶段质量管控与协调研究[D].中国矿业大学,2019.
[6]王智江. 房地产开发项目成本控制研究[D].吉林大学,2016.
[7]韩淼芳. 房地产项目成本控制问题及对策研究[D].南昌大学,2017.
[8]苏静. D房地产项目风险管理研究[D].山东大学,2020.
[9]张鑫. 房地产项目建设成本风险分析与决策研究[D].天津工业大学,2017.
[10]续刚. 初探房地产开发项目工程管理的常见问题和解决措施[J]. 企业科技与发展,2016(04):132-134+138.
[11]方阗. ZH地产项目全过程质量管理研究[D].北京交通大学,2018.