曹魁萍
泰州华侨城有限公司 江苏省泰州市 225300
【摘要】：随着社会经济增长、数字经济的不断发展，人们对美好生活的向往、对绿色建筑的需求不断提升。健康舒适、生活便利、环境宜居、智能化、个性化成为人们所关注的重点，也成为房地产企业活下去的新课题。现今社会，房地产市场的竞争已转化为打造客户愿意买单的好产品、好服务的竞争。高品质、高效率、低成本是企业的核心竞争力，也是提高企业形象的重要手段。本文从绿色建筑、数字化供应链、成本增值、品牌溢价等方面做出阐述。
【关键字】：绿色建筑、数字化供应链、成本增值
1、绿色建筑概述
2019年3月颁布的新版《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2019在2014版原标准“四节一环保”基础上，拓展了绿色建筑以人为本的内涵，以高质量发展为导向，构建了围绕五大性能“安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居”的新指标体系。在全寿命期内，节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间，最大限度地实现人与自然和谐共生的高质量建筑。
一、二、三星级绿色建筑提出了全装修的交付要求。建筑全装修交付能够有效杜绝擅自改变房屋结构等“乱装修”现象，保证建筑安全，避免能源和材料浪费，降低装修成本，节约项目时间，减少室内装修带来的环境污染，并避免装修扰民，更加符合现阶段人民对于健康、环保和经济性的要求。
绿色建筑需要与数字化、智慧化结合发展，物联网、智慧家居、数据采集、智慧运行成为今后一段时期的发展需要。
2、数字化供应链概述
数字化供应链是以客户需求为导向，以提高质量和效率为目标，基于云端大数据实现智能处理及应用，以整合资源为手段，实现产品设计、采购、生产、销售、服务等全过程高效协同的组织形态。只有把所需的物数字化后，才可能实现全球化智能化的生产。
3、面对新周期，房地产企业可持续发展之路在何方？
根据国家统计局数据显示，2020年房地产销售面积17.6亿平方米，销售额17.36万亿元，得益于中央坚持推行积极的财政政策和稳健的货币政策，保持市场流动性合理充裕，促使经济加速摆脱疫情影响，为房地产开工和运营提供了良好的外部支撑。但随着需求侧和供给侧改革双冠齐下，房价将告别明显的上涨趋势，更趋稳定。随着脱贫攻坚的全面胜利，人们选择已经从原来的“有没有”变为“好不好”。如何在这十多万亿的市场中赢得一席之地？
3.1高效率——缩短运营周期
某房企定下了快周转的目标，拿地后4个月开盘，5个月现金流回正，6个月资金投入下一项目。456的工期对资金成本、管理成本节约明显。如此高效的节奏，怎样才能达到呢？
3.1.1标准化运营
实现高效率开盘的支持因素：产品标准化、管理标准化、服务标准化，
快速复制，出错更少、工期更短、成本更省。户型标准化、立面标准化、结构标准化、水暧电标准化、精装修标准化、采购标准化；优秀战略合作单位；标准化项目计划、工序施工、质量体系以及标准化的管理验收交付。
3.1.2数字化采购
业务数据化，数据在线化，房企快周转离不开采购数字化的支持。
传统的开发商从设计到施工，信息传递层层递减、价值链层层衰减。供方寻源渠道窄、效率低、考察成本高；采购招标效率低、容易被围标串标、造成采购成本高；采购阶段沟通不畅，信息不对称，造成配送延迟、质量把关难；施工阶段变更、进度、质量失控；交付阶段交付难、压力大、质量缺陷频发、维保管理难。交易环节长、供应链条断、内外协同差、数据沉淀少，地产供应链变革势在必行！
数字化供应链离不开卓越的流程，清晰明确的流程设计，建立标准的、操作性强、符合企业实际的管理体系对打造高效供应链系统非常重要。有了规范、标准的流程，数字化系统的建设就有了基础。
采购应该呈现全局经营思维，需从原来的后端采购执行向前端的供方资源拓展、产品标准的制定、整体采购规划，从而影响前端价值链。
建立材料设备档案，构建企业线上动态材料设备库，确定型号、采购方式，通过标准化运营，整合内部需求和外部资源，加大提升战采、集采、联合采购比例，聚规模获议价，提升整体采购效率及效益，控制采购品类质量、建立与供方更深度合作关系，培养战略合作单位，协助战略单位提升技术、管理能力、联合研发，建立超长期合作关系，形成命运共同体。
3.1.3新技术新工艺提效提质
SSGF新建造体系是由外墙全穿插、内部全穿插两条建造主线，铝合金模板、全现浇外墙、智慧爬架三大核心工艺及高精度地面、水电精准定位、楼层截水系统、高压水枪拉毛、结构拉缝、PVC墙纸、整体卫浴、PC构件、自愈合防水九大配套工法组成，免抹灰、无空鼓、无渗漏，穿插施工精装房的交付提效6-8个月，产生的建筑垃圾少，能源消耗少，人工消耗少。
装配式装修按双方议定好的图纸完成后直接组装，预算可控。与传统装修相比,人工费节省约60% ,减少二次凿补，原材料基本无浪费，装修部品部件均在工厂机械化生产，有严格的质量管控，避免了装修质量通病，也加快开发周期，节约建造成本。
3.2高品质——产品增值
政策的驱动、人们对美好生活的向往，客户的需求升级。需房企提供出绿色节能、智能化、个性化、配套环境舒适的全精装修作品，为人们打造“望得见山、看得见水、记得住乡愁”的美丽图景。
做好节点工序样板，施工标准可视化。工程提前介入承包商招采工作，通过将质量要求图示化明确在招标文件中，标前宣贯、进场前交底，使承包商按节点技术要求施工，杜绝交付后质量缺陷 。
产品增值需基于经营视角、客户视角。针对客户敏感度对成本投入进行事前策划，客户低敏感的如结构含量、建筑安装、水电消防等按照限额设计控制；中敏感按照产品分级标准选择合适的标准；特别关注客户高敏感点，如示范区、园林景观、饰面、公区装修、数字化智能化项，提高客户感受体验。结合各产品系和限额设计，最终形成成本适配标准模板，在产品方面下功夫，提升产品溢价、品牌溢价。
3.3低成本——竞争力
材料人工施工成本逐步上升、土地成本上涨，售价却被备案限制，挤压了利润空间。只有通过项目精细化成本管控，降低费用支出，提高产品价值，提升竞争力，从而提升利润。全价值链各环节精细化管控，需要将成本策划、合约规划、招标策划、供方寻源等一系列措施前置，分工明细、指引详细、流程清晰、统一目标，内部高效协同。
成本策划基于客户需求、进行产品定位。制定目标成本并落实控制手段，是前置成本管控、提升盈利能力的重点举措。目标成本变动率许多房企一般控制在±3%范围内，实施成本对标管理，严格管控成本。对增值部分进行溢价，同时根据客户敏感点审视基准目标成本是否有优化的空间。
使用成本管理软件，对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。成本现场业务上重点关注合约管理，设定完整的合约业务标准和管理规则，合约策划、招标、变更、结算一系列前置和全过程线上动态规范管理。高度重视成本的闭环，前期的成本策划与后期成本数据维护沉淀。
成本数据库有助于投资拿地更精准，更能优化产品设计，指导成本策划。沉淀企业内部材料价格数据，融合外部行业价格大数据，构建企业自己的价格数据监控中心。基于数据模型支撑科学拿地，拿地方案版成本可以作为后续成本细化的基础。
利用成本管理软件，一键智能清标，降低评标时间，避免供方不平衡报价陷阱，降低后期结算风险。工程履约协同，实现数字化、在线化高效协作，降低各方的无效成本。合同结算需要多方密切协同和大量资料支撑，线下模式结算效率低下，结算延迟普遍存在。变更从纸质到线上能更好的管控变更，更方便最终的线上结算，把监理、第三方咨询纳入全流程线上结算，即可大幅提高结算效率，又能及时复核审计，过程中沉淀成本数据。
固化供方考察标准、履约过程评估标准，把施工交付维保过程客观数据纳入供方评估，APP在线移动端打分，自动汇考察评估报告，计入供方档案，打通部门壁垒，打通业务链数据链，企业内资源和服务共享，连接外部资源，内外互相赋能，打造全生命周期的完整视角数据。
某些头部房企产业链整合一体化，上下游配套单位齐全，有利于税务筹划。如建立材料公司，由材料公司集中向供方采购材料，充分进行规模集聚，提升规模经济效应。集团公司统一按材料设备类别制定价格政策，材料公司依据价格政策适度加价销售给项目公司，开发成本适度提升，降低企业税费。同时利用管理软件，将采购过程价格沉淀，形成材料设备价格库，更好的为新项目提供准确的目标成本测算数据。
4、总结
网络时代信息传递愈发透明高效，房企的竞争也愈发激烈，房企必须练内功，精耕细作营造高效率、高品质、高价值、低成本的作品，传递好的品牌和口碑，提供好产品、好价值、好服务，让企业活下去！
参考文献：
1、《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2019
2、什么是数字化供应链？ 卓越供应链 2019年
3、碧桂园的SSGF工法 百度文库