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智能化背景下单位房改房物业管理的探讨

发表时间：2021/4/28 来源：《电力设备》2020年第33期作者：肖晨

[导读] 摘要：随着企、事业单位的改革，越来越多的单位将生活区的物业管理服务推向社会，实行物业管理社会化。

        （哈尔滨市路灯管理处黑龙江省哈尔滨市 150010）
        摘要：随着企、事业单位的改革，越来越多的单位将生活区的物业管理服务推向社会，实行物业管理社会化。但对房改房小区物业管理中遇到的困境，政府和物业企业都在探寻适合的转型方向。随着信息技术和互联网技术的发展和普及，物业管理也开始采用自动化、信息化、智能化的管理手段，不再沿用传统而落后的管理方式。很多物业企业和物业管理人员都认识到智能化是全面提升物业管理水平和小区综合治理的能力的必然之路，智能化技术的应用在单位房改房物业管理转型中有着不可替代的作用。
        关键词：智能化; 房改房; 物业管理
        引言
        由于房改房的购买主体具有一定的特定性，具有较大的政策优势，房改房业主对于物业管理的观念尚未转变，导致在对房改房进行物业管理时不仅难度相对较大，存在费用收取困难、住宅专项维修资金无法正常使用等很多的问题，影响到了业主的幸福指数，因此应该采取有效的管理措施，改进当下房改房物业管理时存在的一系列问题和不足，才能够真正的提高物业管理的水平。
        1房改房特点
        根据国家政策，房改有以下特点。房改应在2000年前完成并投入使用；房改只卖给有限的几个人，能获得房改购买权的一定是某个特定的劳动者群体。比如买房的工人需要在1998年底前工作；国家已经明确规定了房改合格的规模；房改价格通常受职工工龄、职位、家庭人口等多种因素影响，可以以低于普通住房的超低折扣获得，因此只能通过支付较低的资金获得；房改的房屋不能随意出售，通常房改的主体是买受人所在单位。
        2单位房改房物业管理现状与存在的问题
        (1)所有权的分配是复杂的。住房单元的所有权形式比较复杂，无论是公共住房单元还是拥有工人个人财产权的住房单元。社区所有制类型比较一体化:有房屋、食堂(餐馆)、菜园、学校、职工医院等。客户比较多样化，既要面对企业，也要面对业主、承租人和商店承租人。(2)多部门管理。随着单位物流改革的逐步深入，住房修缮物业管理公司虽然独立，但仍处于单位行政管辖之下，物业管理涉及单位多个部门，并不真正按市场运作，出现问题时不能许多房地产服务公司继续服从该股的领导，该股的部署并非完全以市场为基础，而是依靠政府的支助、该股的赠款和生活费调整。(3)基础设施老化。在住房建设初期，主要目标是解决工人的住房问题。社区规划和设计标准较低，配套设施不够完备，经过几十年的使用，房屋主体将在不同程度上受到外墙侵蚀和渗漏；上下管网陈旧，泄漏严重；机动车辆严重缺乏空间和停车冲突，使财产管理更加困难。(4)房地产管理消费意识薄弱。在以前的财产制度----居民的住房福利----的影响下，改建房屋的所有人、传统的住户单位和获得无报酬的房地产服务的机会都认为财产管理本身是该单位后勤部门的责任，对管理模式缺乏合理的理解老年人、弱势群体和外国血统的人是住房得到改造、收入低、消费模式陈旧、消费能力有限、对住房服务需求低和接受程度低的家庭中最多的。
        3单位房改房物业管理的改进措施
        3.1要加强前期的投入，完善基础设施
        为了实现社区建设，有必要通过建设更全面的基础设施，改善支助设施，提高业主满意度。还需要将财产引入社区管理，可以通过招标聘用一家专业的房地产公司来管理。通过初步投资确保公共服务的建设。为了更好地管理财产，必须改善基础设施:例如，必须及时实现社区的生态化，必须进一步改善社区的卫生条件，对于某些缺失或未分类的垃圾，必须满足这些条件还需要进一步改善各种社区支助设施，更换一些陈旧设备，使翻新房屋的居住社区的条件更接近建筑物的发展水平，以提高用户的满意度。

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        3.2多方参与，管理模式多样化
        在街道办事处、居委会、企事业单位、行业委员会和社会资本的参与下，在街道办事处的全面领导下，考虑各单位房改的历史原因和管理现状，根据不同情况采取不同对策，形成政府协助监督、产权单位协调配合、行业委员会组织指导、业主共同参与、物业企业积极响应、社会资本积极参与的社区治理模式，逐步实现物业管理市场化、规范化。
        3.3业主要转变观念，增强被服务意识
        在目前社会劳动分工越来越微妙的情况下，人们越来越重视劳动分工的有效性。只有明确的社会分工才能使整个社会有效运作。因此，如果管理工作委托给房地产公司，业主可以将剩馀的时间和精力投入属于自己社会劳动部门的工作。这种认识大大有助于业主了解公有财产的管理，并在情感上和理性上更愿意采用。简而言之，业主必须改变传统的误解，能够信任物业，能够积极配合物业活动，建立和谐关系，加强物业管理水平，为人民提供更舒适的生活空间。
        4智能物业管理体系的识别系统
        4.1业主识别系统和车辆识别系统
        智能信息产权管理系统中的所有权识别系统是一种社区安全考虑，目的是防止外国人员进入社区，给所有者带来危险和经济损失。业主识别系统操作简单，每单元出入口均安装识别系统。该检测系统对每一个进出牢房的人进行面部识别，将扫描的面部图像传送到系统，与系统库中的人脸进行对比，并在确认成功后自动打开牢房的门，如果识别失败，则不能进入小区如果牢房出现异常，业主识别系统可对牢房内的人员进行全面检查，以确保牢房的安全。车辆识别系统和车主识别系统具有类似的功能，主要是管理进入社区的车辆，防止外国车辆进入社区，从而对社区产生不利影响。车辆识别系统应配备车辆检测器和图像传感器，数字化地图在获得批准之前上载到现有的车辆登记系统。
        4.2电子巡更系统
        电子巡更系统可以降低人员成本，提高物业服务质量。随着科学技术的进步和人们安全意识的提高，用一套电子设备巡检系统代替巡检人员繁琐的工作，不仅减少了订单维护人员的数量，还节省了不必要的工资和费用。同时，大大增加了安全保障，加强了管理，有效防止了盗窃、抢劫等事故的发生。。
        4.3小区监控识别系统
        社区监控识别系统的主要功能是实时监控社区环境，及时处理突发情况。监控系统监控范围广，避免死角，涉及公共环境、业主大门、小区各种出入口；监控主体丰富，监控不受时间限制，可连续工作24小时。为了更好的监控小区，本系统对传感器要求较高，要求灵敏度高，能够及时传输数据，及时为用户提供所需的信息，比如今天的天气情况，路上的交通拥堵情况等等。此外，监控系统可以确保休闲区的健身设备处于良好状态。通过对休闲区的监控，可以有效减少业主破坏设备的行为，延长设备的使用时间，保护公共财产。
        结束语
        在对房改房进行物业管理时，小区的硬件设施相对较为落后，而且物业管理的消费理念没有真正形成，同时物业管理收费水平相对较低，行业亏损比较严重，维修基金不到位，难以开展基础设施的维护，导致小区居民的怨声载道，尤其是物业管理公司与居委会缺乏有效的沟通，权责分配不够明确。因此在推进房改房的物业管理工作时应该加强前期的投入，完善基础设施，另外要加强对物业管理工作的重视，政府也应该对物业管理给予一定的扶持，通过改变业主的传统观念，全面增强被服务的意识，也要合理地收取费用，通过引入竞争机制来获取更多的维修基金，从而完善小区物业管理工作。
        参考文献
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        [4]王鹏.智能小区物业管理系统设计与实现[D].江西财经大学,2019.
        [5]张定波.人工智能在物业管理中的应用研究[J].住宅与房地产,2019(05):4+31.