李颖梅
淮北矿业集团公司朔石矿业东部井，安徽淮北 235053
摘 要：物业管理在我国兴起的时间并不长，是近十年来适应改革开放政策的不断深化及日益增长的社会需求而形成的新兴行业。随着我国国民经济的快速增长，物业管理的发展十分迅速。作为煤矿企业里的物业管理，有其局限性和特殊性，如何更好地服务职工，在市场化、专业化进程在不断加快，形成大物业管理品牌也日益成为煤矿物业管理所思考的问题。本文基于煤矿物业管理在煤企转型发展的当下，不断地体现其管理效益，采取大物业服务托管模式的做法提供方法和相关措施。
关键词：大物业；服务托管；效率；优势
一、大物业综合服务托管模式的含义
广义的物业管理概念是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，是物业社会化、专业化、企业化发展的有效途径。广义的物业管理泛指一切围绕房地产发展、租赁、销售及售租后的服务；狭义的物业管理则指楼宇的维修及相关的设备的维护，治安保卫、清洁卫生、绿化、餐饮等。物业管理的对象是物业，服务的对象是人。通过专业化的物业管理，可以以更经济的方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务，实现社会、经济、环境效益的同步增长。
本文所指的大物业概念是在各个煤矿中现存的后勤物业服务机构，其作为基层的服务站点，是以各个煤矿企业为独立的基础，继而组成为一个开放型的大物业，由上级物业主管部门进 行统一管控，形成一体化的大物业综合服务托管模式，更好地推动基层物业管理，具备现代化的管理形态，集中齐全的服务设施，具有和谐融洽的管理文化，及舒适便利的职工吃住洗的环境。大物业具有两层含义：一是具有相对独立、完善的场地，满足职工的基本工作和生活环境。二是与生产环境相融合，获得更多的更高层次的服务设施及业余生活。大物业管理公司就是要充分利用优势，将财务管理、物资采购、车辆管理、培训管理、品质管理、设备保养、文化建设等方面工作集中进行管理，做到物资共享、提高效率、节约成本。最终形成独特的“大物业综合型服务管理模式”。
二、大物业托管模式的优势分析
目前，大多数煤炭企业的物业管理不够专业，还停留在后勤保障的基本需求满足的层次，这是煤炭企业难以发挥群体功能和综合实力，导致增加管理成本，降低企业竞争力，阻碍服务管理发展。“大物业综合型服务管理模式”就是为了改变了物业管理上这种小兵团分散作战的局面。这种模式的优势关键就在于集中的管理方式，集体体现在：食堂管理、洗浴中心、物资采购、车辆管理、清洁绿化、消杀管理、培训管理、品质管理、设备维保、文化建设。有助于物业品牌的打造。在物业管理市场逐步形成，市场竞争日趋激烈的今天，物业管理企业不断导入国际质量体系认证，通过不断的改进和自我超越，建立并完善规范化，制度化的管理体系，以此来实现管理服务在品质上的提升，最终实现提升公司的市场竞争力，需要公司内部质量审核管理与品质日常抽检工作来有效地维持运行。大物业管理在这方面具有得天独厚的优势，管理的煤企物业都很集中，在内部质量审核和日常抽检工作上，公司品质组不必向大多公司那样，浪费大量时间一天才能检查一两个区域。而且在日常工作中，品质组的领导还可以经常下到各煤企进行指导，对物业管理体系的运行以及管理品质的保证起到了很好的作用。有助于煤炭企业的文化建设。文化品牌彰显着物业管理行业的重要特征，是创造良好的人文环境和提高居民生活品位的重要手段，是实施物业管理工作的润滑剂。大物业托管的物业文化建设是以人为核心，以环境为重点，体现出无处不在的文化氛围。使职工一进入服务区域，马上就能感受到典雅、舒适的绿色家园和自由飘逸的文化气氛。
完善统一的物业环境视觉系统，安全有序的交通管理和管理人员的文明言行。主要贯穿了人与自然、人与人、家庭亲情等主题，并将环境文化与物业管理密切结合，使物业管理的文化建设不断推向更高的层次。
三、大物业托管模式的主要措施和手段
大物业托管模式对于煤炭企业来说是物业管理发展中最具有代表性的一种模式之一。此模式有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平；有利于实现规模效益，改变物业管理企业经营规模小，经济效益差的局面；有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局。是一个具有强大生命力和广阔的市场空间的模式，针对这种模式的探索，实践之路还很长、很远。
1.转变煤企物业服务观念，创新物业管理模式。推行大物业改革是煤炭企业发展战略“板块”中的重要一环，是煤炭企业转型发展做大做强第三产业，实现多元化发展的需要，旨以更高的标准、更高的质量，托管与被管两方共同为广大职工提供更规范、更舒适的服务。为托管企业提供更优质的服务，让托管企业腾出更充沛的精力抓好安全生产；同心同向，共同打造大物业品牌，积极开拓大物业市场份额，为煤炭企业多元化集约化发展做出更大的贡献。
2.以服务职工为关注焦点，建立职工满意的服务。物业管理的服务必须顺应职工的需求而不断得到开发和提升。物业管理服务企业要转变经营观念，积极寻求企业为业主服务的新切点、新途径、新模式，寻求开拓服务新领域，创新经营模式，物业服务是一个很大的经营平台,必须盘活职工的需求资源。经营思路要打破原来围绕“后勤即物业”的传统做法，改为围绕“职工的需求”的做法。托管和使用职工需求就是大物业服务的主要内容。
3.积极进行物业托管，让专业的人做专业的事。推行大物业改革既是煤炭企业高效发展服务业板块的内在要求，也是企业转型发展、员工转岗分流的需要。让专业的将在相互合作、协同发展、构建平台、资源共享的基础上，加快项目标准建设，推动服务提升发展。通过互利共赢，把党大政方针转化为工作的指引方向和前进动力，借“十四五”规划的东风，真正把大物业改革精神落到实处，为职工提供一个舒心的办公生活环境。
4.规范大物业托管模式运作，强化风险管理与内控。任何一种创新措施的运行，都会存在一定的风险和未知参数，有效地避开风险，就需要在进行大物业托管协议签订之初，进行风险防控和预案分析，把所有能够考虑的问题和隐患，全部在托管协议签订之时提出来、化解掉。我们说，真正的托管之后，专业的人做专业的事情，会形成品牌化、产业链，但是对于煤矿企业来说，托管的地方和服务的最终对象还是企业内部的职工，所以外部的托管部门没有企业内部了解自己本企业的一些个性化和特点，因此内控也成为托管前后的一项需要加强的工作，在协议谈判时就要把托管的物业特征，服务人员的个性化需求，全部纳入其中，周密安排与部署，这样既能满足专业的物业服务公司追逐利润的要求，也符合煤矿企业的内在需求，两者的协调统一，才能让煤矿物业服务走出传统的经营模式，创新经营理念，这样物业管理才能和谐健康的发展。
综上所述，随着我国社会经济的快速发展，物业管理日益深入到生活的每一个角落，它改变了人们的生活方式。煤炭企业的物业管理作为企业中的一项产物，其规范化、专业化地经营是一条必由之路。只有加大后勤物业管理，煤矿企业才能轻装上阵，把更多的精力地用在安全生产经营上，同时也让职工享受到大物业服务托管带来的福利和益处，更好地提升物业管理的服务品质、丰富物业管理的服务内容，为煤矿职工服务，让煤矿职工在企业中获得更多的认同感、价值感，从而以主人翁精神更好地投入到“十四五”发展规划中去，更好地为企业高质量发展贡献力量。
参考文献：
[1]王荷.物业管理经营之道[J].城市物业管理，2016
[2]李建.成都市物业经营管理中的主要问题及其对策[J].城市开发，2019