王龙
厦门中海地产有限公司，福建省，361000
摘要：对于房地产企业来讲，为了可以防止项目投资存在大量风险，必须要结合项目的实际情况和企业的经济实力，合理制定有效策略，不断加强项目风险管理，只有这样才可以增加项目的投资收益， 才可以更好、更快地促进房地产企业发展，进而从根本上实现我国房地产行业的可持续发展，带动我国国民经济高速发展。
关键词：房地产项目投资 风险管理
1房地产项目投资的风险特性
1.1房地产项目风险的基本特性
房地产项目风险出现在开发新项目的各个阶段，而且任何开发项目都不可避免存在一定的风险，所以具有较强的普遍性。同时，房地产项目风险也具有其他的特点，那就是不将人的意志作为转移，仅仅存在于客观规律，所以具有很强的客观性。房地产投资项目最为明显的特征是不确定性，简单来说，就是对其不能正确科学地预计。有些国家为了对经济体制进行调节，便宏观调控房地产行业。但对于很多因素，都不能对其实施控制，比如：自然灾害， 还有经济危机等，然而房地产投资却容易受到这些因素的影响。房地产项目投资属于系统过程，具有较强的复杂性，其受到的影响远远比其他的投资方法大，其与行业竞争以及政策法规等都有着密切的关联。
2造成房地产项目风险的主要因素
2.1外部环境因素
主要是由于项目或者企业的因素而影响房地产项目投资。因为房地产开发属于综合项目容易受到外部环境因素带来的影响，具体表现在政策方面的因素。国家政策直接影响房地产行业发展，其政策可以划分成多种，如税收政策以及土地政策等。如果房地产项目投资收税政策发生改变，也很有可能影响投资人的实际收益。城市不仅有长远规划，还有动态规划，所以必须要事先预测和判断形势， 及时跟上城市规划的趋势，适应规划目标，正确选择地块， 科学分析和解读当地城市的规划政策，这样才可以为保证开发投资圆满成功打下良好的基础。
2.2经济方面的因素
就前端建设以及后端销售来讲， 经济发展是房地产的主要影响因素。建设端主要是指建筑行业生产力要素市场的供求影响，例如：人工以及土地等等，这些在房地产建设的资源价格上升中应用，造成工程成本增加。就后端销售来讲，直接影响房屋价值，因为房地产不属于即期销售的产品，其建设周期比较长，在价格方面，前端拿低成本土地与后期销售中有一定的时间差，若碰到经济下行周期，拿地成本很高，而后期销售价格降低，再加上过程中大量的融资成本，造成严重的经济损失。
2.3房地产管理人员的专业素质与经验
因为房地产市场信息不丰富，属于不对称，在房地产开发与经营中容易碰到较多风险，这就需要房地产管理人员具有较高的专业素质，及丰富的工作经验，可以迅速抓住市场机会，了解市场行情，如果分析决策层能力强，在高经济利润的基础上，可以对并存的高风险有足够警惕，并且可以灵活面对不同的风险。
3我国房地产项目风险管理的有效风险管理策略
3.1扩大企业融资途径
现阶段，部分房地产企业还是通过银行贷款获取对应资金，如不想完全依赖银行贷款，作为房地产企业，就需要不断扩大企业自身的融资途径，下面详细分析了房地产企业的融资途径：其一，海外资本途径。世界贸易组织有关协议中提出，房地产企业在进行合资、合作时都有权力享受和我国企业一样的待遇，形成该规定可以使很多海外同行业资金进入我国，真正实现我国房地产企业的高效融资， 以实现我国房地产行业的可持续发展；其二，上市融资。如房地产企业可以顺利上市，就可促进其今后的高速发展， 这样不仅可以聚集更多资金投入，还可以扩大房地产企业的影响力，树立良好的企业形象，在增强企业融资能力中发挥着至关重要的作用。
3.2加大企业长期经营项目投资
近年来，我国多数房地产企业都有着广阔的市场发展空间，但还是有一些房地产企业在项目中存在集中过度的情况，造成其总体管理状态不平衡。比如：有些房地产企业因为没有较强的抗风险能力，所以选择资金要求低、总体收益高的住宅项目，然而这些项目几乎都是一次性投资项目，在我国房地产市场日益发展的背景下， 对一次性住宅项目进行投资时，房地产企业将承担更大的风险，如果投资项目无法顺利运作，就很有可能导致抗风险能力不强的房地产企业遭受到重大的经济风险， 所以房地产企业必须要将部分一次性投资项目进行回避， 重点选择与办公楼盘及商业楼盘相似的投资项目，而且也必须要针对投资项目合理制定长远发展规划，进而在最大限度上获得投资收益。
3.3提升企业经营管理效率
一般来说，房地产企业为了拥有更强的抵御风险能力， 需要具有相当高的企业经营管理效率，所以房地产企业应该根据行业市场的整体发展趋势，利用科学优化整合有价值的行业市场资源，积极挖掘企业的发展潜力，以确保其经营管理效率得到大幅度提升，进而更好地扩大企业经营范围。并且有些具有资质的房地产企业为了可提升自身的经营效益，必须要运用不同的发展战略，积极加强自身的品牌知名度，以壮大企业的各方面经营实力，将企业在技术以及人力方面的优势全面展示，科学培育企业的创新精神，以促进企业稳定发展。并且房地产企业也必须要从不同的途径汇集分销商以及供应商等的相同利益，利用与其合作促进自身抵御风险的能力。同时，对于房地产企业来说，必须要深入调查合作方的信誉度及口碑，为建立长远的合作伙伴关系提供有力的保障。
4具体投资措施
4.1回避措施
风险回避措施主要是指在房地产投资中选择风险较小的投资项目。尽管此措施可以防止风险，然而也会减少其效益，对实现投资目标不利。因此，在操作过程中投资者必须要真正做到收益和风险之间保持平衡。
4.2转移措施
一般来说，风险转移主要包含两个方面：一是保险型转移、二是非保险型转移。保险型，主要是指将小额保费作为代价，防止承受风险。此方法不仅可以在出现意外时减少投资者的损失，还可使投资者获得更高的信誉， 但实际保险条款仅仅涉及到投资的一些内容，所以风险转移范围是非常有限的；而非保险型转移是指房地产投资者利用合同，将风险损失向另一方进行转移，承担相应的赔偿。如在项目施工过程中面临各种设备以及材料等价格变化时，投资者能够在协议条款中清楚载明，如果承建方导致工期延误或产生其他的损失，由承建方承担相应的费用及责任。
4.3分散措施
通常，房地产分散投资包括不同的方法，比如：投资时间分散以及投资区域分散等，都是利用分散开发结构降低风险。根据规定的比例将资金以及投资时间等对各种类型、各个获利能力的房地产项目实施分散投资，这样可以合理应对市场变化，进而利用各个类型项目功能的彼此补充对风险进行分散，这样就可获取相对稳定的平均效益。其重点是利用分析现阶段金融政策和市场变化，清楚确定科学的投资比例。
结语
总而言之，项目投资具有明显的特点，即高风险和高收益并存，所以有些房地产企业为了可获得更高的收益，经常选择高风险的项目，这样很有可能在投资中出现很多无法预测的风险。因此，为了可以明显减少风险，房地产企业必须要有清醒的头脑以及长远的眼光，充分掌握各种项目投资管理方式，从不同的角度出发，如扩大企业融资途径、加大企业长期经营项目投资、提升企业经营管理效率， 以合理管控投资项目风险，加强房地产企业在市场竞争中的优势。
参考文献：
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