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浅谈征地区片综合地价调整方法

发表时间：2021/5/7 来源：《基层建设》2021年第1期作者：姚骏

[导读] 摘要：制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

        黔西南州土地开发整理中心；黔西南布依族苗族自治州 562400
        摘要：制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。随着自然资源部门进行的新一轮征地区片综合地价调整和更新工作，坚持维护被征地农民合法权益原则、同地同价原则、协调平衡原则、公开听证原则。文章主要围绕征地区片综合地价调整的必要性、综合地价调整的基本思路、以及调整的方法三个方面进行探究，笔者根据自己在工作中的感受，进一步的对征地区片综合地价调整的思路进行系统梳理，以供参考。
        关键词：征地区片；综合地价；调整方法
        实施新征地补偿标准，是进一步加强征地补偿安置工作，维护被征地农民合法权益的一项重大举措，对维护社会和谐稳定、保障经济社会平稳较快发展具有十分重要意义。现阶段征地区片价政策的实施，能有效地解决征地补偿标准偏低的问题，在确保同地同价的同时，实现补偿公平，维护广大群众的根本利益，更好地维护被征地农民具有知情权和参与权，避免征地补偿过于随意。因此，现阶段对征地区片综合地价调整具有至关重要的现实意义。
        1.征地区片综合地价调整的必要性
        新修订的《土地管理法》把党中央、国务院关于农村土地制度改革的决策和试点的成功经验上升为法律，其中涉及土地征收的法律法规发生了重大变革：一是土地征收范围明显缩小；二是征地程序更加严格、更加注重公开透明；三是将沿用多年的征地统一年产值补偿标准，改变为征地区片综合地价补偿标准。
        参照现有的法律法规，做好征收土地的规范工作，能充分保护广大群众的权益。在原有征地统一年产值补偿标准基础之上，考虑到诸多影响因素，通过调整征地补偿标准，进一步完善土地征收的相关程序，确保土地征收顺利开展。根据现有的法律环境角度来看，随着物权法、城乡规划法不断实施，使得土地征收相关内容也发生了一定的变化，这就要求区域部门需要全面梳理，准确定位。在制定土地征收政策的基础之上，对土地补偿标准运作机制进行规范性调整。与此同时，站在现有的耕地保护角度，无论是开发区，还是各类园区的开发建设，城镇规模都在日益扩大，尤其是在城镇化的推动之下，城镇耕地面积不断缩减。经济增长使得大片农田逐步地转化为工业区域，农用地取得费用较低，也是造成土地资源减少的关键。因此需要从保护耕地的角度出发，要求节约集约土地资源，增加投资强度和建筑容积率，全面提高土地的使用效率，进而有效地控制用地成本【1】。
        除此之外，征地区片综合地价调整还能够确保征地农民的权益，近年来在经营性用地地价上涨较快的同时，尤其是工业用地，由于全国实行了出让最低价使得原来的工业用地地价略大于土地征收价的情况，地价也呈现出大幅度上涨的情况。区片价不进行及时地调整，住宅商服用地、工业用地的出让中土地出让价与土地征收价之间存在较大的价格差利益，影响了土地收益的合理分配。因此，需要做好征地区片综合地价的调整工作，及时调整现行的征地补偿标准。
        2.征地区片综合地价调整的基本思路
        第一，在征地区片综合地价制定过程中，需要做好区片划分工作，在现有的预测范围之内，对土地的资源条件、土地区位、经济社会发展水平等方面等进行分析，土地资源条件主要考虑土地原用途、农用地等级、土地产值、人均农用地面积等。区片最小单元是乡、镇（街道办），最大单元是县（市）。区片划定原则上不打破村级行政界限。
        第二，根据划定区片的不同条件，可采取农用地价格修正法、征地案例比较法、基准地价还原法等方法进行测算。最终测算的区片综合地价与当前经济社会发展水平相适应。
        第三，需要做好征地补偿安置标准之间的综合平衡工作，征地补偿安置标准，初步测算结果需要经过两方面的认可。一方面，要和现行的征地补偿标准和以及当地被征地农民现有生活水平进行比较。另一方面，需要和周边的省、市区征地补偿标准进行对比，实现两者的有效衔接。尤其是在调整后的征地补偿安置标准不能低于原有的标准，要以提高人民的生活水平为主【2】。
        新一轮黔西南州征地区片综合地价于2019年12月启动，制定范围包括全州8个县（市），含农用地（耕地、耕地外的其他农用地）、建设用地及未利用地三大类，征地区片综合地价制定的基准时点为2019年12月30日。区片综合地价包括征收农用地的土地补偿费、安置补助费两项费用标准。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，区片综合地价不包括被征地农民社会保障费用、征收农用地涉及的地上附着物和青苗等的补偿费用。

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        3 征地区片综合地价调整的方法
        3.1统一规范
        制定征地区片综合地价工作遵照新修订的《土地管理法》要求，制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口及经济社会发展水平等因素，科学划定征地区片，并分别测算县（市）各区片的价格，采取“先划片、再定价”技术思路，制定技术路线。
        在进行征地区片综合地价调整时，需要制定统一规范，虽然都下发了技术方案，但是不同的区域细节内容是不同的，或者是虽有明确规定，但是各地没有按照技术方案的要求执行。为了进一步的理顺征地区片综合地价调整思路，需要制定详细准确规范的技术规程，结合实际情况，分别建立完善的区片划分、价格预算、制图数据库等各类内容，做到技术路线统一，成果表现形式统一，形成符合区域实际情况的征地区片综合地价制定调整规范。与此同时，还需要在做好设定地类修正系数征地区片综合地价测算时，以区片内耕地补偿标准为依据，根据不同地类设定不同的修订系数，显现出不同地类的不同价值，以便更好的开展征地工作【3】。
        在本次制定征地区片综合地价的工作中，原黔西南州2017年的征地统一年产值补偿标准，册亨县、望谟县在耕地中水田和旱地分别制定不同的征地价格，本次制定征地区片综合地价予以调整为统一的耕地区片价，体现同地同价的原则。
        3.2提高征地工作透明度
        根据《国土资源听证规定》相关要求，黔西南州各县（市）组织举行征地区片综合地价听证会，广泛听取各有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议，根据听证会的意见和建设，对成果进一步完善。县（市）完成成果的检验、论证和听证后，由县级政府上报州级政府并抄送同级自然资源部门；由州级相关部门对成果的内涵、基准时点、范围等进行核实和规范，并由州人民政府上报省政府并抄送省自然资源厅。区片综合地价成果经省人民政府批准后，由省人民政府或由省人民政府授权市或县级人民政府公布。公布的内容应当包括区片综合地价标准、土地补偿费和安置补助费分配办法、新补偿标准执行时间、过渡期内征地补偿衔接办法等。
        全方位提高整体工作的透明度，能有效地维护被征地农民的合法权益，在多个地块或者是重大基础工程建设项目征地补偿过程中，使用的都是采取协议或者是政府包干的方式，征地农民可能不愿意参与到整个过程，忽视了征地补偿标准的制定，这时可以严格的参照《国土资源听证规定》制定区片价，广泛听取农村集体经济组织以及农户的意见，让农民充分了解征地补偿标准【4】。
        3.3制定征地补偿标准
        在征地区片价政策实施过程中，为了有效地解决征地补偿标准偏低问题，需要合理的制定征地补偿标准。传统的征地补偿标准适用以被征收该耕地的前三年平均年产值乘以法定补偿，受到该办法在使用过程中考虑的因素，单一产值以及补偿倍数偏低，这时就会造成整体补偿水平偏低，因此在测算因素选择上，综合考虑土地区位、土地供求关系、以及当地经济发展水平等，在测算方法上，采用农用地价格修正法、征地案例比较法、基准地价还原法，突破了法律规定的年产值倍数法，测算结果更具科学性。区片价站在测算结果方面来看，由于考虑了多种因素和方法，有利于合理的制定征地补偿标准【5】。
        结语
        总而言之，征地区片综合地价调整最终的目的是为了提高征地补偿标准，在政策制定层面上，应该最大限度内保护被征地农民的合法权益，适当的提高土地补偿标准。强化相关政策的衔接，严格把关征地补偿最低标准以及征地区片级别数目，加大宣传力度，兼顾新旧征地补偿标准的衔接，更好地维护社会稳定。
        参考文献：
        [1]许友民.征地区片综合地价调整工作探析[J].环球人文地理，2017，（6）：175.
        [2]李芳.征地区片综合地价调整方法的研究[J].工程建设与设计，2020，（2）：208-209.
        [3]林玉.天津市征地区片综合地价标准实施评价成果应调整研究[D].天津：天津师范大学，2019.
        [4]段力元.征地区片综合地价调整及成果应用研究[J].房地产导刊，2018，（36）：234-235.
        [5]陈沛.征地区片综合地价调整的风险因素及对策研究--以舟山市定海区为例[J].中国房地产（学术版），2019，（2）：29-34.