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城市土地储备制度的功能、问题与发展对策分析

发表时间：2021/5/7 来源：《基层建设》2021年第1期作者：刘海岩

[导读] 摘要：随着我国城市化进程的不断发展，有关土地储备制度在其建设过程当中，也存在着一些应用问题，从而导致规范化的市场建设也面临着一系列的不足之处，无法按照预期的作用效果，切实提升政府有关城市管理的控制作用。

        菏泽市土地储备中心山东菏泽 274000
        摘要：随着我国城市化进程的不断发展，有关土地储备制度在其建设过程当中，也存在着一些应用问题，从而导致规范化的市场建设也面临着一系列的不足之处，无法按照预期的作用效果，切实提升政府有关城市管理的控制作用。因此，相关人员必须要以现行局势为导向，能够在创新发展的过程当中，不断解决现存问题，从而能够真正发挥有关城市土地储备制度的自身功能，真正保障经济事业的协同发展。
        关键词：城市土地储备制度；功能分析；现存问题；发展对策
        引言：现阶段，我国的土地制度正处于不断地建设与发展过程当中。而城市土地储备制度，作为其中的重要表现形态，能够由政府提出，并依据相关的法律要求和程序，综合市场的发展状况而设计的一种有关于土地出让的制度内容。以此能够有效地彰显出有关我国房地产行业的现存问题以及发展趋势，有利于实现地方政府对于土地资源的控制能力，进一步实现城市土地资源的规范化发展。
        一、城市土地储备制度的功能分析
        1.1有利于提高土地利用率
        在我国的城市化发展进程当中，有关土地的利用情况应当成为最重要的方向，决定着土地资源的优化发展效率。而在土地储备制度当中提到，将各类的分散土地入库能够由相关的储备机构进行统一管理，才可将零散的土地集中化，真正发挥政府对土地使用的控制权利，以此能够从最大限度上确保土地的合理利用，真正达到现阶段城市用地的基本要求，进而实现土地市场的规范化管理，不断优化城市土地的结构建设。
        1.2有利于增强政府调控力
        在政府的宏观管理过程当中，需要对土地资源发挥一定的宏观调控功能，从而能够真正的实现优化土地资源的配备与管理。因此，土地储备制度就能够作为一项良好的制度体系，真正便于实现政府对城市土地的管理能力，从而能够真正的发挥土地市场的调控作用，妥善解决现阶段市场当中的垄断情况，实现城市建设的长远发展，促进土地市场环境的平稳运行。
        1.3有利于推动土地金融发展
        城市的组织建设，离不开资金的筹集与使用。作为政府，应当承担自身的工作责任，通过相关的市场运作，不断地积累大量资金，能够用于城市化建设的发展与创新。而在建立土地储备制度时，就能够帮助政府将更多零散的土地归集到一起，从而真正将其归纳到政府的储备库当中，得以发挥自身的调配作用，实现资源条件的优化配置。而这就能够有利于切实提高城市的经济效益，通过完善经济技能而强化政府在土地市场当中的管控作用，进一步促进土地与金融的融合发展，切实能够防范金融风险，不断推动土地行业的优先发展。[1]
        二、城市土地储备制度的现存问题
        2.1运行过程存在问题
        土地储备制度作为政府在一系相关法律程序基础上得以建立的管理内容，能够从一定程度上彰显政府和国家对于房地产行业的实践要求。但是在现阶段，却体现出有关土地储备制度运行的各类问题，从而导致制度本身的实效性难以得到充分发挥，其中，由于在土地储备制度当中的法规不健全，所以导致其监督手段缺乏，很容易由于各类因素致使腐败现象的出现。除此之外，土地制度在有关运行方面的条例缺乏，不能够真正妥善解决全部问题，所以导致土地储备制度的功能无法得到切实发挥，容易致使其面临较大的金融风险或压力，不能保障制度本身的合理运行。[2]
        2.2土地储备贷款问题
        在土地储备制度当中，要求相关的储备机构需要发放一定的储备贷款，用于满足土地资源使用和出让的法定程序。而在该制度当中，尽管能够提到有关政府担保和土地使用权抵押的两种运用储备贷款的形式，但是还是由于其法律问题的限制，导致具体的贷款问题出现很多麻烦。

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例如，依据相关的法律条例，可以了解到土地储备机构并没有办法切实代表国家行使有关土地的使用权力，只能够由国家的政府职能部门出面，对土地行使相应的使用权，而这会导致土地储备结构的职能缺失，无法对储备土地行使相应权利，只可在原有的基础之上，尽可能地解决某一些片面的法律问题。
        2.3土地储备机构问题
        在土地储备制度的实施运行过程当中，离不开有关金融方面的支持与配合。所以在实际的发展过程当中，也很容易由于土地储备机构的自身问题，影响土地储备制度的实效性作用。其中，由于人们对于储备处理机构的性质缺乏足够准确的认识，导致其在行使权利的过程当中，没法切实发挥自身的职能，阻碍制度本身的合理运行。而土地储备及机构所能支配的范围有限，并无相关债务的偿还能力，再加上法律当中提到土地储备机构也不具备实际的土地使用权，所以会导致土地储备机构的主体地位遭到严重的侵害，无法按照预期的设想进行发展，从而致使其缺乏一定的公事处理能力。
        三、城市土地储备制度的发展对策
        3.1建立良性互动机制
        为了能够切实发挥城市土地储备制度的自身功能，就需要不断融合土地与金融之间的共性特征，能够通过真正的探索和发展，建立有关土地储备和金融之间的良性互动机制，以此能够真正的满足土地储备职能的实践要求。其中，土地储备制度能够通过获得相关的土地收益，缓解政府在建设和发展城市过程当中的资金问题，以此能够不断地改善现阶段的基础设施，进一步加速城市化建设的进程。因此，在金融良性互动机制的工作当中，必须要切实完善城市经营的基本收益，通过将其分为两部分，进行有效的使用。一部分可以投入到城市的建设过程当中，而另一部分应当作为土地储备资金得到积累，以此能够进一步地拓宽有关土地方面的经营收益，可以为城市建设中积累充足的资金，能够在有需要时形成资金的良性循环机制，尽全力保障城市化进程的长远发展。
        3.2完善土地储备制度
        管理制度，作为完善和健全政府职能工作的一项重要的保障，能够通过日常的不断发展，而切实确保创新改革工作的正常进行。其中，必须要健全相关的法律法规，用于弥补土地储备制度当中的不足之处，切实能够对管理机构的性质职能以及行为的问题进行全面的规定。从而能够保障土地储备工作的日常运作，真正建立相关的法律保障，实现规范化的土地管理。其次，是要正确看待现阶段的市场局势，能够在依据局势发展的过程当中能够根据用地需求，而建立相关的投放情况，以此能够真正的发挥管理制度的有效作用，切实控制土地方面的供应需求，真正完善土地储备工作的日常建设。[3]
        3.3探索有效利用计划
        土地储备制度作为政府为了切实完善自身职能而出台的一系列制度内容，能够帮助政府更加正确的理解自身的实际情况，真正能够从公共管理者的角色出发，实现土地市场调控的实际作用，以此能够通过积极的探索，制定出切实有效的管理计划。其中，可以建立一定的土地补偿标准，在征购回收土地的过程当中，能够真正的达到预期的发展目标，通过阶段支付补偿费的情况，能够真正实现土地资源的合理使用，从而可以满足土地制度的建设目标。
        四、结语
        综上所述，在我国土地资源组织利用的过程当中，有关土地储备制度，能够作为各大城市开展土地管理工作的重要依据，用以确保人员树立正确的思想意识，从而能够在日常的工作当中，充分察觉到有关现阶段的存在问题。并能够不断完善日常的管理制度，实现有关土地资源的合理利用，进而能够满足土地储备工作的基本要求。因此，完善土地储备制度也应当成为一项长期工作，以此能够保障制度本身的功能定位，可以在现阶段的发展趋势之下顺势而行，进而有效解决现实问题，不断为其今后的未来发展做出长远贡献。
        参考文献：
        [1]董涛.城市土地储备制度、模式、问题和对策[J].今日财富（中国知识产权），2020（08）：157-158.
        [2]段艳鹏.简析城市土地储备制度的功能定位[J].城市地理，2017（18）：124.
        [3]张福斌.城市土地储备制度：模式、效果、问题和对策[J].今日财富（中国知识产权），2017（05）：218.