房产测绘面积计算常见问题分析金津--中国期刊网

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房产测绘面积计算常见问题分析金津

发表时间：2021/5/7 来源：《基层建设》2021年第1期作者：金津1 杨小平2

[导读] 摘要：随着国内商品房市场价格上涨，房屋实际使用面积的大小逐渐受到人们的重视，且各类由房屋面积引发的商业纠纷逐渐增多。

        1杭州萧山天度房屋面积测绘有限公司浙江杭州 310200；
        2杭州市萧山区房地产管理处浙江杭州 311200
        摘要：随着国内商品房市场价格上涨，房屋实际使用面积的大小逐渐受到人们的重视，且各类由房屋面积引发的商业纠纷逐渐增多。为避免此类问题，在房产交付时，户主通常会委托第三方进行测绘，以明确房产的实际使用面积情况。本文主要就房产测绘面积计算中的常见问题展开分析。
        关键词：房产测绘；建筑面积；计算问题
        近年来我国房地产发展迅速，房产测绘工作显得尤为重要，商品房房产面积是如何计算的成为房屋业主最关心的问题之一。为此，国家和地方相关管理部门先后出台了一系列测绘细则和文件。
        1房产测绘按房产结构的复杂程度分类
        1.1 一般性结构房产测量
        多数情况下，房产测绘的主要对象是一般性结构房产，整体结构较为简单，在面积计算过程中，只需对建筑面积、套内面积等标准图形面积进行数据测量，涉及到的图形计算仅限于基础的几何图形，一般包括矩形、圆形、扇形及其他多边形或正多边形，无需其他复杂的测绘设备即可完成面积测定工作。
        1.2 复合结构房产测绘
        在复合结构式住房中，要实现精确的房产测绘工作则需进行大量的准备工作。在开始测绘前，测绘人员需明确建筑的某些独特结构面积计算方式以及确定共有面积的分摊方案。依据住建部颁布的房产测量规范中的规定进行房产测绘工作，在进行各类面积的整体计算时需考虑各项对应条件。（1）全面积计算。依据相关文件规定，房产的全面积计算可依据以下规定进行面积计入判定。第一，单层建筑中含有永久性结构且高度在2.2m以上类型的建筑，其建筑面积以一层为准；第二，多层建筑全面积计算则为各层总面积之和；第三，建筑通道面积归入一层建筑面积；第四；若走廊层高超过2.2 m则需依据投影面积进行计算。（2）部分面积计算。部分面积的计算对象一般是过道、走廊等与主体建筑相连的开放式通道。若此类通道的整体高度超过2.2m则在计算面积时需以其外边线水平投影面积计算。例如，建筑物外部与主体建筑相连的雨蓬、门洞以及附带独立柱的货棚等。若单层高度超过2.2 m，则以投影面积的 50%进行计算。
        2 影响房产测绘精度的主要因素
        （1）控制测量的精度要满足精度要求。（2）测绘的方式、方法要正确。（3）选用的测绘标准要准确。（4）测绘人员自身测绘水平的高低也会对测绘精度有影响。（5）选取的测绘设备的精度指标要符合要求。
        3 提高房产测绘精度的方法
        3.1 采用更精确的测绘仪器设备
        房产的面积测量工作需用到各类测绘仪器设备，要减小面积测量误差，测绘人员可选择更为精确的测绘设备，以此确保测绘数据的质量。另外，测绘人员要熟练掌握测绘设备的基础操作方法及设备维护知识，以提升设备的使用效率，加快面积测绘速度，降低测绘设备故障问题出现的概率。

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        3.2 统一房产测量软件
        要提升房产面积的测量精度，相关部门可要求行业应用统一的测绘软件进行测绘，保证测绘数据的实时共享。采用统一标准的测绘软件能降低因测绘面积误差而出现的纠纷数量，还可提升整体行业的测绘效率。
        4 几种典型共用建筑面积的分摊思路
        4.1单元间共用建筑面积的分摊
        一幢住宅楼中，各单元之间的情况不同。比如：有的单元只有楼梯，有的楼梯和电梯；户数有一梯一户、一梯两户、一梯三户之分；有的单元是大型楼梯；有的是小型楼梯。在分摊计算时应以单元为单位按照 “谁用谁分摊”的原则进行分摊较为合理。
        4.2地下室共用建筑面积的分摊
        对于综合性高层建筑，一般由地下部分和地面以上部分组成。地面以上由多栋独立建筑构成，地下部分由一个地下室相连通。地面以上各幢楼均有电梯、楼梯等通道连通到地下室，此时需要将地下部分和地面以上部分单独进行处理，地下室当作一个独立功能区，地面以上建筑多栋分别处理。地面以上部分由各幢分摊，地下部分由地下室分摊。
        4.3普通住宅楼的分摊
        （1）住宅楼共用面积一般是以幢为单位进行分摊；（2）住宅楼内如果有单元是一梯一户，应该将此单元单独作为一个功能区；（3）住宅楼各单元内户型相同时以幢为单位进行分摊，户型不同时则以单元为单位进行分摊。
        4.4商住楼底层楼梯间的分摊
        商住楼一般指底层或下面几层为商业区，上面为住宅区，并且商业区和住宅区楼梯间单独设置的情况。（1）有权属文件或协议规定的情况。如果权属文件或协议规定商业区的楼梯属于住宅区分摊，则在分摊计算时要将商业区的楼梯面积由住宅区分摊；如果权属文件或协议规定属于商业区分摊，则由商业区进行分摊。（2）无权属文件或协议规定的情况。根据房产测绘相关规范及实施细则，如果没有明显权属文件或协议规定的，商业区的楼梯面积属于商业区和住宅区共用面积，由商业区和住宅区共同分摊；而住宅区的楼梯面积属于住宅区共用面积，由住宅区分摊。
        总之，在开展房屋面积测绘工作时，测绘人员要熟练使用各类测绘设备，适时提升自身的整体能力以及水平，进一步提高房屋面积测绘的数值精度。另外，测绘部门需不断引进先进的测绘设备，优化现有房屋面积测绘方法，以提升房屋面积测绘工作的整体效率。同时商品房房产测绘工作中对共用面积的分摊处理，需要严格遵循相关规范要求，切实保证房产测绘成果的准确性和可靠性，保障双方的合法权益，以利于我国房产测绘事业的可持续发展。
        参考文献：
        [1]《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》（2007试行）
        [2]《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》浙江省工程建设标准 DB 33/T 1152-2018
        [3]《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术补充规定》的通知浙自然资发[2019]34号