1.孙中威 2.宋孝燕
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摘要：小区改造是城市建设的重要环节之一，对规范城市建设、提高居民生活水平具有重要的作用。本文重点论述了老旧小区改造过程中的重难点。
关键词：老旧小区；改造；重难点；策略
老旧小区改造是一项长期、持续性发展的工作，需各级单位相互配合。同时，也需各级政府对其投入大量的耐心、信心和资金支持。其中，还将涉及广大居民思想转变过程。因此，政府需加强引导，努力提高居民对小区环境意识的转变，寻找适合老旧小区发展的方案，并实施多种措施同时实施的模式，只有这样才能顺利实现全民小康社会的目标。
一、老旧小区改造中的重难点问题
1、配套设施改造困难。老旧小区老年人、儿童较多,若无电梯十分不便,但修建电梯无政府部门支持,居民很难成功做到。老旧小区道路本身就很狭窄,根据当时的经济条件在建设初期并未考虑停车位的问题,但随着经济的发展,居民生活水平得到很大提升,如今各家各户都有了私家车,行车拥挤、停车困难等问题造成了许多邻里间的矛盾。电梯和停车位的增设涉及到各家各户的切身利益,需做大量的协调工作,实施起来较困难,尤其需大量的资金投入。
2、居民意愿难以达成一致。从居民住户自身状况来讲，社区居民结构复杂，不同的年龄，家庭结构，经济能力状况的人群聚集在一起。加上居民自身需求多样化，老旧小区改造难免会触及或损害一部分人的利益，这也是改造中的最大阻碍之一。另外，不同结构的人群对改造需求不一，难以使小区居民都支持改造，对某些居民毫无利益可言或民意难以统一致使改造无法进行。
3、资金筹建难度大。老旧小区的改造面临的最大问题是资金问题，由于老旧小区的维修周期长，难度大。所以，我国对老旧小区改造的拨款及向社会筹集资金会比较困难，在老旧小区改造中，需很多方面的协调工作，比如：小区居民的入住问题，改造后小区的水设施问题等，且在执行过程中会出现各种突发情况，小区居民的不配合，各区政府支持的力度不一致，这都会为老旧小区的改造工程带来一定的阻碍。而且在老旧小区改造时，还要考虑对居民保障房长期闲置的费用问题，由于居民保障房长期闲置，会产生一定的物业费用，所以，老旧小区的改造在某种程度上，资金的筹集成为一大难题。
二、老旧小区改造工程策略
1、拓展改造内容。增加小区配套设施和适老化改造项目。除对建筑结构的加固和外立面的出新外，要适当增加小区配套设施。①建筑增设，包括建筑内的供排水、电梯等；②环境改造，包括小区道路拓宽、绿化提升、建设停车设施、提升环境等；③基础设施配套，包括各种管线改造，增加服务用房、设施设备等。在我国已步入老龄社会的背景下，应适当增加为老年人服务的配套设施，如小区无障碍道路等。
2、探索多样化的融资模式。应大力鼓励社会力量参与老旧小区改造，创新发展多种融资模式。例如，可采用试点城市的BOT、PPP模式，以及PPP资产证券化模式；可成立专门的老旧小区改造基金，让基金滚动发展；还可鼓励国有企业成立老旧小区改造产业基金，并放宽对投资回收期的管控，建立国有经济参与民生工程的容错纠错机制，提升国有经济参与老旧小区改造的动力。另外，应充分挖掘项目收益来源，如停车费、租赁费、土地出让费等。
3、引入绿色生态环保理念进行整体规划设计
①坚持“以人为本”。要突出“科学规划”，将绿化水平的提升作为重点突出出来，将老旧小区改造的前瞻性和指导性作用充分发挥出来。结合小区基础设施情况，做好整体绿化规划，确保规划设计与实际相结合，做到点、线、面相结合的绿化格局完善，使绿地植被景观得到丰富，进行功能完备的绿地系统构建。比如，可建设中心小游园为主的点状绿地，即结合小区绿化的布局情况，在改造小区中部或临近住宅的适当位置进行中心游园或文化活动广场的兴建，结合不同人群的需求，借助于园路、草坪和广场将绿地分隔成不同的功能区，各分区相对独立，又各具特色，很好的满足了不同居民的心理需求；也可进行主干道绿化的线状绿地建设，即在小区中将绿化形成线状排列，将小区分散绿地进行联系，形成绿色纽带，构成绿地系统的整体框架。
②调整绿地结构，提升绿地的生态效益。小区的绿地是小区环境得以改善的重要工具，将“绿肺”的作用充分发挥出来。需要从生态平衡的维护角度出发，充分考虑绿化的环保功能，不能单纯将绿地看作是装饰品，要对植被进行积极的调整，将生态效益充分发挥出来。具体来说，需调整乔木、灌木和草坪的比例，因生态效益与单位绿地的叶面积呈正比例的关系，乔木、灌木和草坪相结合才能建造出立体复层结构的绿地，以提升生态效益。
4、加强小区改造后的维护。通过聘请物业公司、成立小区业委会等方法实现小区自主可持续管理。①建立小区专用网站，了解居民对老旧小区改造和物业管理的看法及需求；②加大政府对物业管理的补贴力度，通过降低税费、补贴管理费等方式，吸引物业公司入驻；③成立小区业委会，通过小区居民自治，规范物业公司的管理行为和物业资金的使用，解决老旧小区改造后的维护和管理难题。
5、合理规划，科学实施。老旧小区改造需尽可能地收集小区资料，如房屋、水管设计图、水电燃气管线图等，针对计划改造小区进行全面了解，深入开展现场勘查工作，确保组织规划的合理性。同时，还需参考小区居民的改造意见，将小区改造计划和实际情况进行对比，找出其中的差异和不合理现象，从而及时调整。老旧小区改造需遵照“经济、安全、适用”等原则，在不影响小区原本功能的情况下加固和修葺房屋建筑及环境建设。如小区景观改造、道路重新规划建设、建筑外立面修葺，因地制宜设计最为合理的改造方案。小区的整体规划需与小区原本的文化特色相契合，做好建筑与景观、人文的协调性，在保留原本功能的基础上实现加强、创新、完善。
6、明确合理的改造方法。老旧小区改造工程也需注重方式方法，如住宅空间改造工程，需重点围绕建筑本体改造、公共设施改造、室外环境改造三方面，为住户提供更加优良的环境条件。老旧小区环境改造要能满足居民的生活需求，在满足居民基本要求前提下进行改造，融入现代化环境改造理念，改善小区环境与城市面貌，为老旧小区赋予更高的使用价值。住宅单体改造需重点关注住宅的使用功能，多数80年代兴建的小区工程通常具有单元式与外廊式两种建筑，因此在改造中需进行外墙立面改造、保温系统改造等方面，不仅要改造内部功能性，也要改造外部美观性，使老旧小区的整体面貌能焕然一新。对平屋顶老旧住宅来说，多数建筑在经常年使用后都可能存在漏水和保温隔热能力衰退等现象，而且这种建筑形式在外观上较为单一，不具备特色性。因此在改造中，可选择平顶改坡顶的方式，在屋顶增设绿化等附属设施，屋顶绿化还有助于提高建筑美观性，并起到调节温度、防止渗漏的作用。此外，屋顶还可增设太阳能热水器等设施，充分利用建筑外部空间。
7、建立长效监管机制。老旧小区改造工程不单是为优化居民的居住设施条件，还是改善小区整体面貌，促进城市与经济发展的重要工程。因此在改造工程落实的同时，要构建完善的管理模式与长效监管机制。可根据老旧小区具体情况因地制宜规划监管机制，如将物业管理为主体，将业主委员会和社区物业进行融合的物业管理模式，这种管理模式更具灵活性和针对性。具体需结合小区整体规模和配套设施及居民情况规划管理，对部分基础条件并不够完善且规模不大的老旧小区，则可设计业主自行管理机制，业主委员会等部门收取一定费用，对小区进行清洁管理，住建部门则可进行小区绿化保养等，使老旧小区在改造后，管理机制更加灵活。
参考文献：
[1]石庆丰.老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].住宅与房地产,2018(25).
[2]张承宏.老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].宁波职业技术学院学报,2016(06).