师汉江
汉中市住房保障管理中心 陕西 723000
摘要：在工程项目管理过程中，施工预报是一项非常重要的工作，它体现在许多部门和流程中，程序之间相互关联，造成了复杂繁琐的工作流程。因此，有必要对各项工作进行有效的梳理，优化施工前期报告的管理，保证施工项目的高质量有序实施，是施工项目管理中的一个重要课题。
关键词：房地产开发；企业前期；施工管理；分析
1前期施工管理概述
1.1项目立项。
经政府批准的项目，应当按照批准要求提交项目评估报告，取得项目审批机关的行政许可。申请报告应注重项目的外部性和公开性，包括维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化主体布局、保护公共利益、防止垄断等。编制立项申请报告，应当按照政府公共管理的要求，从规划布局、资源利用、征地、移民、生态环境等方面对拟建项目进行综合评价，经济社会影响等，为有关部门审批企业投资项目提供依据。在此过程中，政府应从投资决策的角度严格审批项目可行性报告，从初步设计、投融资、贷款等方面给予支持。充分考虑民间直接投资项目、资金来源、预算内投资和各类专项建设资金。
1.2项目报告。
项目建设报告是指政府对项目从征地到立项、可行性研究、规划方案编制、许可证办理、招投标、现场施工、验收备案等全过程的监督，整个过程需要规划局、建设部等多个部门的确认国土资源局、发改委、消防局、环保局、文物局、园林局、人防办、气象局、建委，并取得许可证或批准意见。
2房地产开发企业前期报建管理现状。
房地产企业住宅项目的前期工作主要是房地产企业委托设计单位，深入研究项目总体规划和建设方案，并向区域行政建设单位提出相应方案，由各地区行政建设单位办理审批手续，以上手续为项目前期建设；设计文件报上级主管部门审查批准后，由当地有关单位办理，房地产企业可以着手制定技术文件和详细的施工方案，相应的施工文件由当地有关建设行政主管单位重新审核。通常，为了提高住宅项目施工报告管理的效率，房地产开发企业通常采取以下措施：一是加强对企业各部门员工的培训，提高项目管理水平和专业化水平报建的工人。二是在建设项目申报过程中，根据项目进展情况和实际情况，编制项目申报施工工作计划和施工技术文件，协助后续施工阶段按照相关记录对工程施工进度进行监督。三是房地产企业在经营管理过程中，要与当地主管建设的行政单位，特别是本单位负责项目审批的有关部门建立良好的沟通和沟通，随时保持密切联系，积极参与当地建设行政主管部门的有关活动，在规定允许的范围内尽快完成后续项目的审批工作，各大房地产企业在施工过程中也要上报，保证信息填报的准确性，提高项目材料的通过率，特别是一次性结清率。房地产企业有关部门应当携带完整的项目信息，协助当地建设行政主管部门审批部门开展前期审批工作，并确保准备好的申报材料能够快速通过预审批流程，确保预审批后才能进入正式审批流程。为进一步提高项目申报一次性结清率，房地产企业应密切关注当地主管审批的建设行政主管部门的相关要求和相关细节，如核对原件和复印件等，在原件与复印件的同一位置标注，并在复印件上标注审批专用，必要时在复印件上加盖企业公章。
3、完善和加强房地产开发项目前期管理
3.1完善房地产开发项目前期管理制度
开发项目审批要求日益规范，流程更加严格，为了提高开发项目的前期管理水平，必须结合当前的政策要求和市场环境，完善项目前期管理制度。为优化施工前工作的开展，采用该制度对施工前管理人员的操作规范和行为规范进行约束。同时，由于房地产开发项目本身的前期申报工作程序复杂，涉及对象的方方面面都可以通过实践经验来指导，编制一份流程手册可以对前期工作提供很大的指导，即使在公司施工管理人员不断流动的情况下，也能使新老迅速熟悉整个项目开发过程，提高施工前期报告的管理质量。
3.2加强施工前管理人员的专业技能
对于是否能完全胜任前期报建管理岗位的要求来说，从业人员往往需要具备两种专业素质：沟通协调能力和专业技术知识。（1） 由于涉及的职能部门众多，事前汇报管理者必须具备良好的人际沟通和协调能力，特别是面对各职能审批部门之间的分歧，良好的沟通是半途而废。（2） 在咨询职能部门的同时，也是对项目专业设计内容的确认和碰撞。例如，一些项目在规划设计条件中对本项目没有明确的天花板要求，且位于空中交通管制区。在方案的后期阶段，将分别征求提交航空限制申请的高级当局的意见。届时，方案一完成，就要优先征求最高层的意见，一旦出现天花板高度降低的情况，就会提出调整问题，同时进行的设计工作也会发生重大变化（因为高度限制降低了，会涉及到业主）已完成的总平面布置、单体面积、车位比例等相关专业意见也将作废。此时要求施工前的专业设计管理人员具有一定的专业知识和敏感性，以免造成时间、精力、资源的极大浪费。
3.3积极与内部及外部各横向部门保持交流与沟通
与内外部保持沟通是一项非常系统的工作，与设计工作、招标工作密切相关。方案设计和总体设计的申请和审查需与内部设计管理负责人共同确定完成时间和报批内容，而且经常会根据审批意见进行几次专业调整，所以内部一定要相互配合，及时沟通，信息交流。同时，由于招投标工作有一定的时限要求，有时作为前期施工的前置要求，要与内部工作管理部门一起梳理工作时间节点，以免耽误后续工作。在实践体验过程中，要时刻与政府主管部门保持联系，及时掌握报送文件的审批情况，如果有资料补充或审批时间问题可以提前准备。
3.4提高同步重叠、穿插并行的房地产开发项目意识
项目建设初期流程严格、周期长，但并不意味着没有时间优化的空间。例如：（1）在查阅各阶段设计文件时，根据实践经验，确定哪些设计专业可以并行深化，哪些需要等专业意见批准后才能继续进行；以使设计工作的时效性连续一致，部分专业设计提前报批。（2） 在完成施工图设计和图纸会审前，应当加强和完善《建设工程规划许可证申请书》和《建设工程总承包投标书》的编制工作，而一旦拿到图纸审查合格证，立即跟进两个重要节点的文件处理工作，使贴近工作的零时差对接基本得到保障。（3） 在某些情况下，可以召开专家评审会议，各职能部门、专家组成员等可以同意对提交的评审意见作出一次性书面答复；为了减少个别部门在评审过程中的意见，减少施工前的时间。根据整个工程系统，制定合理优化的施工前计划，可以减少工期，降低资源成本，提高工作效率。
3.5加强对施工前有关政策、文件的定期整理和分析
随着社会的发展，政府对各种政策、法规、审批程序等也有阶段性的改革、调整和变更。因此，在前期报告和施工管理中，更重要的是要定期对相关政策、文件进行整理分析，建立全面及时的信息整理，理清各环节的相对程度和逻辑顺序，前期报建的每一阶段、每一行都能带来事半功倍的效果，提高了前期报建的准确性和针对性。
4结论
综上所述，建设项目报告在项目管理中需要政府做好服务工作，特别是要优化审批政策和程序，提高项目审批的信息化水平。同时，要提高施工前申请审批水平，必须采用信息化手段，优化审批流程，完善施工前申请审批工作的开展。
参考文献
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