张艳波
上海仁嘉房地产开发有限公司
摘要：本文主要介绍了精装修工程防渗漏管理标准动作及管控要点，列表梳理了十项标准化管理动作及其重点关注项、成果要求，同时从混凝土反坎、门槛石湿贴、窗边防水、外墙防水、闭水试验五个方面从技术层面上阐述和分析了防渗漏管控要点，旨在为房地产精装修工程管理从业者带来一些启发和借鉴。
关键词：精装修工程；防渗漏管理；标准动作；混凝土反坎；闭水试验
1 引言
随着全国房地产市场规模的不断扩大、行业发展日趋成熟以及精装修工程精细化管理水平的逐步提高，同时为响应节能减排战略要求、避免二次装修造成的破坏结构安全、资源浪费和扰民等现象，国家和各地方均在大力推广全精装交付成品住宅，特别是一二线城市，全精装修已是大势所趋，未来将迎来全精装修时代。伴随着精装修交付成品住宅规模的井喷式增长，因精装修质量问题引发的维权事件也不断见诸于新闻媒体，严重者甚至被国家315晚会曝光。在精装修质量维权问题中，渗漏问题始终首当其冲排在首位，精装修住宅一旦发生渗漏，不仅维修周期长、维修成本高，而且会给业主带来生活的不便，不利于客户满意度的提高和产品品牌的宣传推广。
鉴于此，很多房地产公司高度重视精装修工程防渗漏管控的重要性，为了降低渗漏隐患、提高客户满意度、减少后期渗漏维修产生的无效成本，在充分考虑相关防水规范、不同地区差异、业内成熟做法的基础上，制定和建立了相应的建筑防水体系和防渗漏管理办法，明确具体防水及构造做法、标准动作及管控要点等要求，强调精装修工程质量管理的核心和关键就是防渗漏管理，不漏的房子才有可能是好房子，否则将实行一票否决。
本文从精装修工程防渗漏管控的角度出发，重点介绍了防渗漏管理标准动作及管控要点，以期给房地产精装修项目管理从业者带来一些启发和借鉴。
2 精装修工程防渗漏管理标准动作
为切实加强精装修工程防渗漏管控，有效促进防渗漏相关制度真正落地执行，房地产公司一般将整个防渗漏管理过程归纳为十项标准化动作，一般只要按要求严格执行，精装修项目的渗漏风险将大大降低。
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3 防渗漏管控要点
十项标准化动作是从管理行为的角度对现场精装修管理人员的日常具体工作做了程序化规定和标准化要求，促使管理人员留好相关管理痕迹，以便检查和追溯。但防渗漏管控工作的有效与否仅靠标准化、程序化的管理动作是远远不够的，如果执行不好的话很可能流于表面形式，防渗漏管控最终还是要落到现场实体防水施工、细部节点处理和构造做法的实处上来。
作者根据第三方防渗漏专项评估检查重点关注项，并结合多年精装修过程管理、渗漏维修经验，对精装修住宅易引发渗漏的薄弱点进行了梳理和分析，从技术层面上进行防渗漏管控。下列这些具体的结构构造和细部处理做法的最终目的，均是通过“防”、“排”的方式来达到隔断水的流动路径，有效阻断水进入到不该进入的部位。
3.1 混凝土反坎
混凝土反坎一般指泛水，有时也称为混凝土导墙，是在有防水要求的部位墙体底部设置一定高度、宽度同墙宽的混凝土墙体，利用混凝土自身的结构自防水达到阻断水的渗流路径、从而达到防水的目的，所以混凝土反坎的设置与否、施工质量对防渗漏管控至关重要。
3.1.1设置部位
一般要求设置混凝土反坎的部位有厨房、卫生间、阳露台、设备平台如空调板等墙体底部，屋面、层间退台外墙底部，屋面女儿墙、突出屋面和地下车库的风管井、烟道等构筑物墙体底部，管井门口和出屋面门口等。简言之，一般只要可能接触到水的部位墙体底部建议均设置一定高度的混凝土反坎。
3.1.2设置高度
混凝土反坎设置高度一般不低于建筑完成面200mm高，注意是建筑完成面，不是结构完成面，常规建筑做法一般在70~120mm，所以结构施工阶段反坎高度设置高度为300mm比较合理；屋面因建筑做法常规在200mm左右，所以屋面女儿墙及出屋面构筑物根部反坎设置高度建议不低于400mm。
3.1.3做法要求
随着施工水平的提高和模板支撑系统的不断改进，现在一般要求混凝土反坎与楼面结构一次性浇筑施工，这种做法因没有两次混凝土浇筑产生的天然冷缝问题，防水效果最好，但在混凝土浇筑前需要进行吊模、支撑加固，费时费力，且在混凝土浇筑振捣过程中很容易发生偏位、移位，后期剔凿修补也会扰动反坎结构，会使反坎结构产生裂缝，破坏了一次性浇筑消除冷缝的初衷。另一种做法是在楼面浇筑时预埋止水钢板，止水钢板延长了水的渗透路径，但现场施工条件下止水钢板拼接处的焊接质量很难保障。现场实际普遍采用、最容易施工、反坎浇筑质量最易保证的是第三种做法，具体为在应设反坎部位墙体与楼面和侧面交界处进行凿毛处理，其原理依然是增加前后两次浇筑的冷缝粗糙度、延长了水的渗透路径，但凿毛方向要求与水的渗透方向垂直，且较为均匀。
3.1.4禁止做法
反坎支模严禁用木块、砖块、水泥撑条等作为内撑，严禁铁丝穿模或使用普通螺杆，严禁出现空洞、漏浆、露筋、偏位、开裂等质量缺陷。
3.2 门槛石湿贴
精装修住宅厨房、卫生间、阳露台等有水区域地面做法一般为地砖，客餐厅、卧室等无水区域地面做法一般为木地板，门槛石就起到有效阻绝水从有水区渗透进无水区的作用。要实现水的有效阻绝，要求在门槛石位置处设置细石混凝土暗坎、直接用水泥砂浆湿贴且门槛石应先贴，绝不可用干硬性水泥砂浆打底。同理淋浴房的挡水条处也应先施工止水钢条并做水泥砂浆暗坎，后用水泥砂浆进行湿贴，止水钢条应分别插入两侧墙体及地面结构中1~2cm。
3.3窗边防水
结构上可在窗洞四周设置企口，窗台混凝土压顶高度不小于100mm、每边伸入墙体不小于200mm；窗框下口及两侧300mm高必须用水泥砂浆密实塞缝，先塞缝后打发泡，然后进行窗边防水施工，一般涂刷1~2mm厚聚合物水泥防水涂料，并进行窗边淋水试验，以此来检验塞缝和防水的有效性。
3.4 外墙防水
外墙一般设计有保温，一旦发生渗漏，水会沿着保温和外墙间的缝隙渗流，通过外墙防水薄弱点渗流入室内，渗漏点的精确查找和维修比较困难、同时有高空作业的危险。外墙防渗漏管控主要有螺杆洞封堵、PC墙板间的竖向拼缝及PC墙板与楼面间的水平拼缝防水施工、外墙留孔坡度（排气孔、空调孔等），并通过淋水试验来检验有效性。
3.5闭水试验
闭水试验是十大管理标准动作之一，要求施工单位对有水区域进行100%闭水试验。防水施工及构造做法的有效性应该也必须经受闭水试验的检验，同时在第三方评估检查时也要求抽取一定数量的测区进行闭水试验。闭水试验一般分多轮进行，主要有土建移交精装修结构闭水、防水施工完成后闭水、门槛石和地砖铺贴后闭水、淋浴房二次闭水等，目的是通过多轮的闭水检验，在交付业主前将渗漏隐患进行地毯式排查和及时进行渗漏维修，降低交付后渗漏风险。
4 总结
精装修工程防渗漏管控是个系统工程，也是精装修工程管理的核心和重心。本文只是对目前房地产公司较为普遍采用的标准动作及管控要点进行了梳理和分析，此外还有机电安装方面如止水节、地漏设置、地暖和水管打压试验等管理和技术环节，但限于篇幅在此不展开讨论。渗漏是精装修住宅的通病，虽然实际很难完全消除渗漏情况，但只要我们秉着“渗漏零容忍”的态度、“发现渗漏不放过”的决心，一定可以将渗漏率降到很低的水平。
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