李岩
新疆维吾尔自治区城市和建筑设计服务中心 830002
摘要：城镇老旧小区是建成使用时间较长、建设标准不高、外观陈旧、存在一定结构和消防安全隐患、市政配套设施和公共服务设施不齐全、缺乏有效管理、不能满足居民不断提高的居住和生活需求的住宅小区，笔者针对老旧小区改造中存在的问题，通过管理实践提出一些建议。
关键词：城镇老旧小区；改造；几点思考
1存在问题
近年来，自治区各级党委、政府高度重视老旧小区改造工作，出台和实施了《关于自治区全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》《关于做好自治区城镇老旧小区改造专项规划编制和改造方案设计工作的通知》《关于做好2020年城镇老旧小区改造工作的通知》和《关于申报自治区2021年城镇老旧小区改造计划任务的通知》等一系列指导性的政策举措，取得了较为显著的成效，形成了一批可复制推广的经验。然而，与沿海发达城市相比，自治区城镇化水平相对偏低，老旧小区沉积的问题相对复杂，改造工作还存在一些不容忽视的问题，主要表现在五个方面：
1.1前期工作谋划不够充分。一是相关政策不够完善。城镇老旧小区改造涉及内容广泛、问题复杂，影响改造工作的有序开展。二是协调机制不够顺畅。改造工作通常需要协调建设、规划、电力、通信、供水、供气、供热等十几个部门和单位同步实施，不少县市街道和社区反映，协调上述部门难度较大、审批程序繁琐，一定程度上造成了工期停滞或重复拆改等问题。
1.2配套设施改造力度不大。老旧小区在改造中较少涉及养老、医疗、托幼、文化活动场所、便民商店等服务配套设施，特别是群众和社会最关注的既有住宅加装电梯改造，政府的“规定动作”和居民意愿诉求有一定差距。在具体实施过程中，存在落实难、协调难、跑腿难等问题，导致好住效果低于好看效果。
1.3群众工作开展不够扎实。一是前期信息收集工作不扎实，与群众沟通不充分。二是与居民协商的工作机制不健全，政府、街道社区、施工单位与小区居民群众在工作中的衔接、协调不够顺畅，出现政府主导唱“独角戏”现象。三是基层社会组织作用发挥不明显，动员群众广泛参与准备不足，政策解释和宣传深度不够。四是一些地方政府只将城镇老旧小区改造作为稳投资的重要抓手，强调改造工作赶时间赶进度，与群众的改造预期有一定差距，加剧了群众的不理解和不配合，导致工作难以推进。
1.4改造资金筹措落实困难。目前，我区各地州城镇老旧小区改造资金主要依靠中央补助资金中的发改口中央预算内投资（用于城镇老旧小区改造）和财政口中央财政城镇保障性安居工程专项资金（支持城镇老旧小区改造）两部分。发改补助资金按照投资额的50%到80%补助。财政资金户均只能达到12000元左右，占到投资额的35%左右。由于多数市县（区）财政压力大，引入企业进行社会化改造还无从谈起，加之老旧小区业主主要为中低收入人群，因此改造工作的配套资金和自筹资金落实难度较大，影响了改造工作正常推进。
1.5长效管理机制亟待建立。目前，我区多数老旧小区处于低管理或无管理状态，管理机制有所欠缺。虽然我区出台的《关于自治区全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中，对创新城镇老旧小区自治管理模式有所提及，但对改造项目建成后的维护管养资金来源、长效维护管养机制等问题未有明确指导意见，小区改造后存在缺乏管养维护主体的问题，影响改造效果的持续性。
2对老旧小区改造的思考和建议
2.1合理划分区域，制订改造计划
通过实地调查、资料收集全面掌握城市老旧小区现状，对小区信息进行汇总、分类，分析小区存在的问题、是否具有改造价值、有无改造必要性以及改造内容及资金需求等，为全市老旧小区改造谋划精准决策、施策；根据各小区房屋和基础设施老旧状况、群众改造意愿强烈程度、改造可实施性等因素，将需要实施改造的小区进行分类，制订科学合理的城市老旧小区改造年度计划和资金筹措计划，按照“先民生后提升、先功能后景观”的原则，优先改造基础设施条件差、安全隐患突出、群众改造意愿强烈的小区，有序统筹推进老旧小区改造工作。
2.2打破传统意义上的小区界线，以片区、街区模式成片改造
调研过程中发现，一部分二十世纪八九十年代建成的住宅小区为以前单位建造的职工宿舍楼、办公楼或其他用房等，建设规模小、场地狭窄，有的小区仅由一、二栋宿舍楼组成，就单个小区进行改造意义不大，无法解决道路不畅、公共配套缺失、公共空间匮乏等问题，甚至部分小区由于场地狭窄，没有施工作业面，导致施工机械、施工车辆无法通行，无法实施改造。因此，需要打破传统意义上的小区界线，拆除围墙，将相邻小区打通，以片区、街区模式进行成片改造。
2.3拆改结合，以提升整个片区、街区品质
在调研过程中发现，城市中还大量存在二十世纪七八十年代年代建成的砖混、砖木结构建筑，结构安全性能差，部分房屋被鉴定为危房，这样的建筑如果单纯实施改造不仅工程技术难度较大，施工危险性高，而且资金投入大，相当于新建一栋建筑所要投入的资金量。由于房屋整体结构和平面布局的不合理，改造时很难彻底改善和优化房屋功能，而对于这样的老旧建筑，不如推倒重建。由于之前规划和建设管理制度不健全、执法不力等原因，很多老旧小区建筑密度大、间距小，调研时发现有少量6层～7层建筑之间的间距不足2m，几乎是墙贴着墙建设，不能满足房屋采光、通风的要求，更不用说消防安全和公共设施建设了。这样的问题仅通过单纯的改造也无法解决，只能拆除部分无改造价值的建筑，增加建筑间距、减小建筑密度，腾出一部分土地用来建设市政基础设施和公共配套设施，才能达到良好的改造效果。而且这也符合居民的意愿，走访时发现这类老旧小区的实际住户较少，大量房屋空置，居民并不希望对这类房屋实施改造，他们更希望能够拆除重建。
2.4建立长效管理机制，加强后期维护与管理
①引入专业的物业管理。将老旧小区按片区、街区进行改造后小区已达到一定规模，有相应的市政配套设施和公共服务设施，再引进专业的物业管理团队，对小区进行精细化、规范化的物业管理。比如负责小区的环境卫生管理、治安管理；统一规划小区停车位并对车位进行有序管理；定期对小区内道路、管网、绿化等各类公共设施进行保养和维护；开发利用公共空间，为居民提供便民服务，对有条件的小区可以尝试开展老年人日间照料、助餐及未成年人托管等服务。②提高社区自治能力。建立健全基层党组织领导，居民委员会配合，充分发挥业主委员会和物业服务人员的作用，倡导居民参与小区管理，约束个人主义，让居民形成对公共秩序自觉遵守和对公共利益自觉维护的习惯，建立适合老旧小区特点的长效管理机制，积极营造良好的居住氛围，构建合谐社区。在老旧小区改造中，只有充分调动居民参与的积极性，得到居民的全力支持，才能使困难迎刃而解。
3结语
对于居民比较敏感的改造形式差异、居民个人出资、生活影响等问题，地方政府要尽快在工作中补充和完善相关法律法规，强化组织保障，加强舆论宣传，充分发挥基层组织的作用，了解居民需求，做好居民沟通协调工作，完善预告和公告机制，做到公开透明，取得居民的理解和支持。老旧小区改造需要建立和完善相关法律法规，科学制订改造计划，因地制宜，整体规划，统筹考虑，分步实施。
参考文献
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