张艳波
上海仁嘉房地产开发有限公司
摘 要：本文简要介绍了住宅项目工程管理策划编制的整体思路，详细阐述了全局工程管理策划、精装修专项策划的编制要点、具体内容和要求，旨在为从事房地产住宅项目工程管理人员提供参考和借鉴。
关键词：住宅项目；工程管理策划；全局工程管理策划；精装修专项策划
1 引 言
工程管理策划，通常是指根据建设项目的总体目标要求，通过对建设项目的设计、营销、运营方案及现场条件等进行系统分析，对建设活动的总体战略进行运筹规划，对建设活动的全过程作预先的考虑和设想，充分整合资源，使得整个项目的工程管理更加规范、高效、经济。
随着房地产住宅项目开发规模的不断扩大、开发速度不断加快，为贯彻落实降本增效的战略思路，工程实施作为整个房地产项目开发链条中很重要的生产环节，承担着进度、质量、安全、成本等各方面的压力，很多房地产公司对工程管理业务线的要求越来越高，工程项目管理日趋精细化，容错性越来越低，而工程管理策划能够预先对项目一个整体管理思路、风险控制、关键点和重难点摸排梳理和前置，故在项目开始实施前进行科学有效的工程管理策划就显得尤为重要。
本文作者结合自己多年的住宅项目开发管理经验，针对项目的实施阶段，对住宅项目工程管理策划的编制思路、编制要点及注意事项进行了总结和阐述，以资给从事住宅项目工程管理的同行从业者提供必要的借鉴和参考。
2 工程管理策划编制思路
工程管理策划一般分为全局工程管理策划和专项工程管理策划，专项工程管理策划是在全局工程管理策划的基本框架内，对比较重要的阶段或项目单列进行针对性专项策划，一般包含示范区和批量精装修专项策划。工程管理策划报告由项目部牵头运营、设计、成本、营销、工程等各相关部门统一编制，完成后需在公司内部进行评审、备案。
工程管理策划一般有完整性、主动性、落地性、创新性等方面的要求，工程管理策划主要包括项目概况、平面布置、项目部组织架构及运作模式、工程进度、质量、安全文明施工、成本、重难点分析、公司内外关系协调等内容，但在实际应用方面没有必要按照常规的工程管理手册来谋篇布局以求面面俱到，而应从最核心、最实用的内容进行阐述，以加强工程管理策划的实用性和可操作性。
需要说明的是，工程管理策划的重点在于落地实施，再好的策划如果不能有效执行落地也只能是一纸空文。工程管理策划是工程管理的一种手段而非目的，一份好的工程管理策划必然要结合项目实际。工程管理策划也不是一成不变的，随着项目的推进实施，一定会出现各种各样不可预见的情况，导致现场实际与工程管理策划的预设发展轨迹出现偏差，此时需要根据项目的最终目标要求进行动态优化、调整和纠偏，这其中考验的是一个成熟的工程管理者的能力和智慧。
3 工程管理策划编制要点
工程管理策划报告一般包括项目概况、项目总体目标、项目管理组织架构、施工策划及总平面布置、进度策划、质量策划、安全文明策划、示范区专项策划、批量精装修专项策划、重难点分析及应对措施、界面划分及合约规划、总包招标要求等内容。具体内容要求及编制要点详见表1.
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4 关于工程管理策划的思考
本文作者结合多年工作经验，罗列了工程管理策划编制的整体思路和编制要点，给出了工程管理策划编制大纲及具体内容要求。但对于具体不同的项目，实际情况一般会有所不同，这就要求在编制工程管理策划时应具有针对性、特殊性、可执行落地性，具体问题具体分析。随着项目的推进实施，在项目实施过程中一般会出现各种不可预见的情况，导致与工程管理策划原先的设想和考虑会出现不一致，有时甚至会出现很大的偏差，所以工程管理策划报告不是一成不变的，是需要根据项目实施的具体情况进行不断动态调整的，完全地照本宣科对项目顺利推进是百害而无一利的，还可能会给项目、公司造成不可挽回的损失。
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