胡静
四川城市职业学院 四川成都 610000
摘要：在房地产开发过程中，项目管理可以提供发展机制，全面维护房地产开发力度，对开发行为进行优化，以此提升开发效益。房地产行业属于支柱性产业，对多数行业经济发展影响非常大，社会各界比较关注房地产开发工作，同时提出较为严格的要求。利用项目管理，能够全面渗透到房地产开发全过程中，以此降低项目开发的市场风险干扰，确保房地产行业发展的稳定性，加强房地产竞争力度与价值。鉴于此，本文对房地产建设项目开发全过程中的成本管理进行了探索。
关键词：房地产建设项目；开发全过程；成本管理
1 房地产开发全过程项目管理要素
1.1质量管理要素
在房地产开发中，质量属于重要管理内容，涉及房地产企业形象，属于市场竞争核心，因此在质量管理中，应当关注以下要点:1)注重设计图纸严格化审核，核对数据信息，以免出现错误问题。按照房地产建设规模，确保设计图纸满足开发理念与质量要求。2)维护施工团队的科学化，全面提升施工人员从业标准，同时调查施工企业背景。加强施工企业的能力与素质，降低人为不良影响。3)房地产开发过程中，注重控制参数、数据与工艺，管理开发全过程措施。4)注重材料质量管理。在房地产项目开发中，材料属于重要基础。不管是成品还是配件，都应当做好把关。5)注重机械设备质量管理，尤其是大型机械安全管理，应当减少性能质量隐患。6)注重施工现场管理，通过监督方式，跟踪管控项目开发全过程。
1.2成本管理要素
房地产开发过程中，还应当关注到成木管理问题，主要是在项目施工环节，涉及合同商讨、材料采购与索赔。成木因素涉及内容较多，并且会受到变更因素影响。在施工建设期间，极易出现工期变更、设计变更、合同变更等问题，相应改变成木，和初始造价差距大。相关人员需要做好二次造价，协商成木承担问题。在成木管理中，签证属于重要内容，必须确保签证处理的科学化，减少变更问题。
1.3协调管理要素
协调管理涉及项目全过程，在开展项目管理时，无针对性控制对象，是针对项目全过程实行协调管理。对于房地产开发的所有环节，都应当做好科学化管理控制，以此提升项目可控性，体现出项目协调效益。对于不同开发环节，需要采用不同的效益协调方式。按照项目管理实际，全面展现出边际效益优势，通过协调管理实现成木价值。在项目管理中，协调管理属于重要内容，会渗透到项目开发全过程，维护开发周期的稳定性。
1.4进度管理要素
按照项目开发，做好进度准备工作。例如，明确施工工期，做好施工总进度跟进，对项目计划进行协调等，确保管理内容编制的合理性，深入探究开发进度相关问题，保证进度计划的合理性。同时对现场施工条件进行细化。注重设计环节的进度管理，对设计阶段进度进行控制，全面遵循设计原则，落实工程方案与计划，严禁出现工期混乱等问题。对于异常问题，必须实行控制干预，按照进度实况，编制进度图，提升按照项目规定，做好规划实施。对于施工环节进度控制。在施工建设过程中，进度影响因素较多，例如器械设备、工艺和人力等。参建单位较多，极易影响施工管理。在开展工程进度管理时，应当全面分析影响因素，以此降低不良影响。针对进度影响因素，要做好提前准备与预防。当出现进度影响因素时，应当合理管理房地产施工，对进度行为进行约束，以此消除影响因素。
2房地产建设项目开发全过程中的成本管理
2.1做好房地产开发项目土地开发阶段全过程成本控制
首先，房地产开发项目在土地开发阶段要做好前期市场调查，这就要求房地产开发项目在土地开发之前，要对当地的经济发展状况、人文环境、教育环境等进行系统的市场调查，从而评估土地价值。其次，做好房地产土地开发可行性研究。房地产企业在拿地之前必须做好可行性研究，并通过报告的方式体现出来，报告中要有关于土地成木控制流程、目标、规划等相关内容。最后，根据成木控制做好决策。房地产开发项目在拿地环节中，最为重要的就是要做好土地竞拍决策，在这个过程中如果决策不善，就很可能导致房地产企业拿地失败，或者以过高的价格竞拍到土地，造成房地产企业成木支出超标，所以，房地产土地开发阶段一定要做好土地竞标工作，合理地进行成木管控。
2.2做好房地产开发项目设计阶段全过程成本控制
房地产开发项目在具体施工之前，需要对具体的开发项目进行先期准备工作，包括图纸设计、施工队选取等一系列常见的准备工作，而在这个阶段也会产生成木支出。房地产开发项目设计阶段的成木支出，往往也容易被房地产企业所忽略，最重要的是，如果房地产开发项目设计阶段做得不周详的话，很有可能在具体施工阶段产生额外的成木支出，或者是增加成木控制的难度，所以在这个阶段也需要根据实际情况，对每一个环节产生的成木进行合理的控制。
2.3做好房地产开发项目招投标阶段全过程成本控制
房地产开发项目在设计好具体工程方案之后，就要开始对外招标，在这个过程中也必须要做好成木控制，否则将产生额外的成木支出。首先，为了合理把控招标成木，房地产企业在进行招标时一定要采用公开竞标的方式，在招标过程中不能一味地只关注施工对的价格，还要兼顾施工队的质量、口碑等，从而以最合理的价格选择最好的施工队，既能够节约企业成木，又能够保证工程工期和工程质量。其次，在招标工作过程中，要对各竞标单位进行详细的摸底排查，了解各单位的资质、实力等，做到心中有数。
2.4做好房地产开发项目施工阶段成本控制
房地产开发项目施工阶段所产生的成木，占房地产开发项目总成木支出比例最高，因此，这个阶段的成木控制尤为重要。首先，房地产开发项目施工阶段包括环节较多，所以需要兼顾好每一个环节的成木控制，其中尤其要做好对承包商的选择，承包商选择好坏不仅关乎成木控制，更关乎房地产开发项目整个工程质量。所以在进行承包商选择时，房地产企业要选择那些资信好、报价低的承包商，这样有利于调控施工阶段的成木。此外，房地产企业在项目开发全过程成木控制阶段，还要选择资质好的监理单位，从而保证施工周期和工程质量，有利于节约不必要的成木支出。其次，房地产开发项目施工阶段要做好人员成木控制，房地产开发项目在施工过程中，因其自身的特殊性，决定了人员的流动性比较大，而人员流动主要存在于施工队方面。所以为了合理控制人员流动、安全等产生的成木，房地产企业在项目开发施工阶段，要选择稳定性强的施工队，并及时做好安全管理工作，保证人员安全。
2.5做好房地产开发项目竣工阶段成本控制
房地产开发项目全过程成木控制，既包括项目设计阶段成木控制，也包括项目施工阶段成木控制，还包括项目竣工阶段成木控制。很多房地产企业在实施全过程成木控制时，往往容易忽略项目竣工阶段的成木控制，所以，房地产企业必须要注重项目竣工阶段的成木控制。尤其是在项目竣工结算审核时，成木控制人员要对所有的结算材料进行仔细的检查，保证所有材料的完整性。此外，房地产企业还要将开发项目竣工图纸，以及开发项目的实际情况进行对比，从而确保两者之间的一致性和工程量计算的准确性。
3结语
房地产开发项目对房地产经营而言非常重要，所以，必须要对其进行合理的成木控制，而实施全过程成木控制是非常科学的一种举措。因此，本文对房地产开发项目实施全过程成木控制相关问题与对策进行了详细的分析，希望有助于房地产企业做好全过程成木控制工作。
参考文献：
[1]蒋健民. 房地产建设项目开发全过程成本管理研究[J].中国乡镇企业会计,2018,(12):170-171.
[2]吴令宗. 试析房地产开发项目的全过程成本控制[J].建筑工程技术与设计,2018,(16):4279.