关于老旧小区改造结合未来社区建设的思考--中国期刊网

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关于老旧小区改造结合未来社区建设的思考

发表时间：2021/5/10 来源：《建筑科技》2021年2月下作者：申撼东丁诚飞

[导读] 随着城市化的加快，满足人民日益增长的物质和精神需求，促进城市文明的发展，使更多的老百姓有机会享有温馨、舒适和实用的居住环境，已成为建筑部门的紧迫问题。在这方面，本文结合了老旧小区改造的和对未来社区建设的思考。

绿城乐居建设管理集团有限公司申撼东丁诚飞

摘要：随着城市化的加快，满足人民日益增长的物质和精神需求，促进城市文明的发展，使更多的老百姓有机会享有温馨、舒适和实用的居住环境，已成为建筑部门的紧迫问题。在这方面，本文结合了老旧小区改造的和对未来社区建设的思考。
关键词：老旧小区；未来社区；城市更新
        改造老旧小区是一个民生项目，即实惠百姓、企业得效益的发展项目，政府深受欢迎。在旧街区改造过程中落实未来社区概念的重要性是显而易见的，有效满足人民日益增长的福利需求的重要性也是显而易见的。
        一、老旧小区的特点
        1.建筑标准很低。当前，我国老旧小区是指20世纪90年代前建成的居住社区，改革开放以来，我国社会经济发展迅速。在不到40年的时间里，城市化从不到20%上升到57.4%。虽然当时建造的住房一般至少有30年的使用寿命，但由于建造时间过早、建筑质量差、老化和维修损失严重，很难满足现代城市居民的需要。因此，有必要尽快重组和改造原有社区。
        2.产权的多样性。在我国，大多数旧的住房单元都是单位制，其所有权主要属于国家或集体，即政府部门或企业拥有城市住房产权。但是，随着我国城市住房制度改革的不断深入，旧城区的产权发生了很大变化。除了住宅小区的一部分外，住宅小区的所有权仍然是公有的，一些单位和企业被解散，导致产权模糊，或者单位和企业的所有权被出售，导致城市住宅小区住宅物业私有化为维修旧城筹措资金的困难严重影响了小区整改的效率。
        二、现阶段城市老旧小区改造的现状及改造中面临的问题
        1.对老旧小区改造现状的现状分析。目前，改造老旧小区包括以下几个方面:
        3种模式:（1）通过维护和保留具有较高历史文化价值和建筑风格传统的部分街区，修复旧小区，通过维护和加强原有建筑结构，恢复旧城区的面貌。(2)旧城区可以修缮，在修缮过程中对没有文化价值的建筑物可以更新，稳定的结构可以继续存在，社区内的配套设施需要加强。（3）拆除和重建城市的旧社区。拆除和翻修主要针对城市中长期居住的地区。在拆除过程中，需要规划和扩大居民区面积，合理安排原住居民。
        2.城市旧区改造筹资困难。社区重建建设的主要目标是基层居民，与其他建设项目相比具有一定的复杂性。在重建过程中，项目资金一直很紧张。旧街区的翻修主要由公共资金资助。然而，由于政府对旧城区的支持不尽相同，而且街区所有者也不合作，旧城街区的翻修遇到了困难。
        3.城市旧街区的重建和建设管理没有到位。很多部门参与旧街区的重建，需要建设供水、电力、煤气、管网和城市智能设施等相关基础设施线路升级也可能导致配电网的移动，从而使社区的改造更加困难。
        4.城市旧街区的配套设施不太合适旧城区改造过程。其中最重要的需要是恢复社区基础设施，例如，大多数是老年人，老年人不方便上下楼梯。如果翻新方案中没有政府举措，用户就很难安装电梯。
        三、案例分析
        某试点改造旧街区，实现托儿所、残疾人、步行、医疗和助浴的家庭养老，在全国范围内提供创造可复制和可推广的经验
        1.这种改造有很大的局限性。建设新社区需要明确分类、更新和规划新项目。今后，将通过改造和现代化作为一项主要任务，促进社区建设和旧街区的现代化。目前，市政拆除和翻新项目已列入今后的社区试点项目，属于拆除新项目。拆除工作完成后，将有足够的空间来满足九个场景的设计需求。现实情况是，前社区缺乏住房、配套设施不足和社区管理不善。

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特别是，居住在较老社区的老年人比例较高，对配套服务的需求也较迫切。但是，由于前社区缺乏空间和资源，保健、体育和娱乐等现有配套服务无法满足老年人的需要。例如，在旧街区综合改造阶段，已经明确实施了五个方面:基础设施、生活环境、服务职能、社区特点和长期管理。四周分散的土地的综合利用、现有设施的改扩建以及配套服务设施的增加。主要目的是弥补旧社区的不足，解决群众问题这远远不符合未来社区的九景试点项目的设计要求。
        2.很难协调百姓改造意愿。旧街区的全面改造和现代化强调充分尊重居民的意愿、居民共识的一致性以及“要我改”为“我要改”。所申报的项目预计将满足《产权法》规定的“双2/3”要求，业主对翻新方案(内容)的接受率为三分之二。为今后的社区试点项目建立一个业绩指标体系，需要为九大场景中的33个要素，特别是低碳设想方案、创业精神和未来结构制定具有约束力和指示性的指标。为了实现集中供热(供暖)和集中供水，很难通过引进不符合居民短期需要的综合能源服务提供者来协调难以进行的改革，而这些服务提供者又很难得到居民的支持和认可，协调困难。
        3.调动资金更加困难。目前旧区综合整治工程投入400元/平方米，本轮整治经费约132亿元。适应资金主要取决于市政和国家财政原则上，居民必须投资于改造。但是，在目前情况下，社区改造后几乎没有收入。改造后，地方社会力量参与业务和服务的工作也处于探索阶段，导致属地政府进行了非同寻常的大量财政投资。如果属地政府能够适应未来试点社区的需要，它们对改造筹资的压力就会更大。
        三、有关建议
        1.改造社区工程指标体系，为老旧小区的未来树立榜样。为未来社区建立评价指标体系在此基础上，结合前社区的特点，提出了医疗保健、绿化和停车场一体化等指标，并选择了无障碍环境和设施老化等指标作为今后社区重建前社区项目的指标体系
        2.及时制定量级奖励措施。调整用地容积率的机制主要侧重于有效的管理和监测，没有关于科学优化指标的系统和标准化准则。例如，对于容积率调整，没有明确的接受范围、调整范围和区分的容积率调整程序。目前，根据建设单位的要求、专家的论证和评估，可建设用地容积率调整机制主要侧重于有效控制实施宣传或听证、部门建议、政府批准、规划批准等程序。
        3.究适合未来社区的合作社区发展模式。目前，旧街区的改造主要是通过业主进行的政府引导模式由街道或区(市)政府指定为建设主体的相关建设单位实施。改造后，由街道、社区和社区业主委员会进行长期管理。这种模式有助于汇集资源和政府进行改革。社区能否继续由自己管理正常运行，进一步测试。建议在街区业主委员会的指导下选择较旧的商业街区或更好的基础设施，并让社会力量参与设计、运营、建造和监测整个生命周期的改造方案。政府和有关专业部门必须指导和检查企业，业主、企业和政府必须共同建设未开发的住宅区在社区治理和业主自治领域。
        4.提高宣传。改造旧小区是一项重大活动，影响到大多数居民的生活和生活质量。今后，社区建设丰富了改造内容，扩大了改造的范围。这是一个经过改进的全面改造版本，必须得到居民的广泛认可，才能成功实施。建议充分利用各种媒体的作用，提高人们对将未来社区的想法纳入改造旧街区、建立新社区的进程的认识。
        目前，我国城市化规模进一步扩大，人民生活质量有所提高，城市的一些老街区不能满足城市居民的日常需求，在一定程度上限制了城市化的发展。改造老旧小区可有助于建设一个整体繁荣的社会，并为人民的福祉和社会的可持续发展提供重要保障。
参考文献:
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