图1外墙接缝处混凝土掉落
        2.2.2 大板住宅阳台结构都达到危房构件
        大板住宅阳台及楼梯间雨棚均采用预制悬挑板结构，挑板为变截面，厚度为60～120mm，刚度较差。大部分住户在敞开式阳台原有栏杆内侧砌筑砖墙或用铝合金玻璃围护，改为封闭式阳台，增加了阳台荷载，部分住宅阳台已出现较大挠度并多地出现阳台板或雨棚板塌落案例。该类住宅阳台和雨棚钢筋混凝土梁、板及卫生间板底均存在不同程度的混凝土保护层剥落、钢筋外露和锈蚀现象。屋面挑檐亦存在混凝土保护层脱落、钢筋外露、锈蚀和渗漏现象（详见图2、3）[2]。

        2.3排水管和电线路老化严重
        由于铸铁下水管网多年来失管失修，己经严重老化，就好比多年的“血栓”病人一样，管网多处堵塞，甚至到了无法维修，只能更换整套管网的地步；楼梯扶手锈蚀脱落；私搭电线电缆现象严重，由于早年的设计没有涵盖这些项目，导致后来的电话线、网络线只能搭载在楼外墙面上，漏电的危险随时都在，安全隐患十分严重。
        2.4大板住宅小区配套设施无法满足要求
        大板住宅小区缺乏配套设施建设。停车难的问题非常突出，当年远未料到，时至今日经济发展的速度如此之快，经济收入水平提高如此之快，直接导致现如今这些住宅小区根本无处停车，居民只能自主的乱停乱放，更造成了空间的不足和秩序的混乱，给居民生活造成了很大的不便；当年小区没有配建公共活动场所，无法满足居民日益増长的文化需求；环卫设施也没有跟上时代发展的步伐，早年规划设计只有马路边的大垃圾箱，严重影响市容环境卫生，取缔之后，再建地埋式垃圾箱和垃圾房、垃圾中转站等成了困难，有些小区根本无处可建，严重影响了居民的日常生活；小区内没有现代化的健身器材、休息凳等，居民无法感受到人文关怀。
        2.5私搭乱建现象严重，严重影响结构安全。
        在每个大板住宅小区内，几乎都存在这个现象，这些违章临建，大多出租给商贩或者用于堆放杂物，严重影响了小区内的环境卫生，尤其是堵塞了消防通道，带来了消防隐患。住宅的外立面和楼道内墙面多年未重新粉刷，已经污损严重、破败不堪，严重影响了城市整体的市容市貌。小区花坛多年无人养护，杂草丛生，大多被人用来开荒种菜。甚至出现了饲养家禽的现象，更是造成了小区环境的脏乱差。
        3大板住宅的管理现状
        目前大多数大板住宅小区属于老旧小区，其日常管理模式通常有以下几种：即物业管理、社区托管和业主自治。物业管理模式的服务主体是企业，企业是以盈利为目的的，盈利为目的，就自然存在其局限性，就决定了物业服务企业和业主之间存在着一种与生俱来的矛盾，企业希望收取最多的管理费用，投入最少的服务费用，业主希望缴纳最少的管理费用，获得最多的服务。而大板住宅小区住户经济条件良好的并不多，因此，大板住宅小区的管理大多是业主自治式管理。业主自治模式对全体业主的素质要求更髙，要求绝大多数的业主具有法律意识、大局意识、牺牲意识。同时，在日常管理当中，也需要业主自身具备公信力，能够将全体业主真正的领导起来，业主也需有足够的时间和精力投入到日常管理当中。业主自治模式也受到日常具体管理业主的专业素质的限制，业主专业素质的髙低直接决定了服务质量的高低。同样，业主自治的模式，缺乏应有的监督和管理，如果产生矛盾，无法有效的调解，会导致业主之间产生不信任感，日后如果想要转换到物业管理模式较为困难。由于业主自治组织不是法律实体，就不具备物业服务企业和社区法人的性质，在很多财务和法律事务的处理上，很不便利。大板住宅住户的实际情况导致了管理模式的缺陷不可避免且难以弥补，继而导致了大板住宅的管理和维护处于无人管理状态继而难以合理进行。
        4大板住宅小区管理手段的改进措施
        4.1完善政策法规
        在完善政策法律法规方面，主要从公共维修资金的提取使用、业主及产权单位的责任、政府财政补贴等方面，做出更详尽、更便捷、更实际的规定，利于大板住宅的管理。根据大部分城市的规定，公共维修资金的申请提取主体为业主大会或者物业公司，房屋管理的主体单位、最基层最直接的责任单位，却无法也无权使用维修资金，这就给管理单位造成了资金上的很大困难，无法及时整治病害。应当将公共维修资金的提取主体，做出如下修改：当没有业主大会或物业公司提出合法有效的申请时，管理单位可作为责任主体，提出动用公共维修资金的申请。申请使用用途必须是针对小区公共部位的维护或管理，并通过公开听证或公示，确保公共维修资金用到实处。管理单位提出的申请，经过市公共维修资金管理办公室的审批后，市区纪检、监察、审汁、财政等部门要积极介入监督监管，确保资金使用的公正合法有效。管理单位在使用公共维修资金时，必须依法依规，公开面向社会招标，选取有资质、有实力、有业绩的相关企业，进行公共部位维护或管理，并同时面向社会招投标，选取有公信力的监理公司或者管理公司，对上述维护管理企业进行监理或者管理。物业公司或者业主大会申请动用公共维修资金时，不必一事一议，可就个别事项，做出长效规定，在有效的时间内，该事项的重复发生，不必再通过业主大会，可按照首次通过的决议实施办理。业主及产权单位的责任也需要明确。业主或产权单位为房屋的第一责任人、第一责任主体，要从地方法规上予以明确。当区级政府经过社会征集意见、公开听证、人大授权等方式确定业主出资时，业主不能人为的逃避责任，对拒不出资的业主，要记入个人信用记录予以记载，或者申请法院强制执行。业主履行缴纳维修资金可有多种方式，除了现金认缴外，还可提取个人公积金用于缴纳。
        4.2监督业主委员会的运行
        社区应积极组织大板住宅小区选举业主委员会，业主委员会成立后，就承担起老旧住宅的日常管理和维护，但是属地街道社区不能就此不再参与其中，业主大会及业主委员会运行的成功与否，直接关系着居民的福祉，因此属地街道社区要承担起对其的组织指导监督责任。业主大会应当根据小区议事规则，由业主委员会组织定期召开。召开业主大会前，业主委员会应当书面通知所在社区，社区根据情况派员列席。如果业主委员会不按规定组织召开大会，属地街道社区有权责令召开，如果业主委员会拒不执行，街道社区可指导业主召开。业主委员会应当定期向全体业主通报物业管理情况，具体包括：１）物业管理的具体实施情况；２）与物业服务企业的合同签订情况，其他事项沟通情况；３）物业服务企业履行合同情况；４）其他事项。
        4.3政府部门将大板住宅纳入城市危旧房改造范围
        政府部门应尽快将大板住宅纳入城市危旧房改造范围，彻底根治解决大板住宅问题。在未进行改造前，应指派相关部门组织专家对大板住宅进行鉴定，属于危房的则组织住户搬迁，可以修复加固的拿出方案加固。当出现重大险情时，政府可先行垫付应急抢险资金，然后按规定办理，申报公共维修资金予以核销。对于公共维修资金不足的，政府可将每年老旧小区改造资金倾斜向大板住宅的加固投入，确保安全使用[3]。
        5大板住宅的维护
        5.1阳台及楼梯间雨棚加固问题
        大板住宅的阳台和楼梯间雨棚是大板拼接而成的悬挑结构，因此阳台与房屋主体部位连接出现松动就可能造成阳台砸落。目前，大部分大板住宅的阳台存在栏杆缺损、粉刷层脱落等情况，板底钢筋直接暴露在外，安全隐患较大。另外，大部分住户采用砖砌或铝合金窗形式将阳台封闭，或者是在阳台堆放许多杂物，这一系列违章行为加大了阳台的载荷，也使得危险性成倍增加。建议立即从一楼砌砖墙将阳台及楼梯间雨棚板顶紧，防止悬挑板断裂造成人员伤亡，具体做法可参照我单位2005年曾加固过的方案（详见图4、5）。

        5.2墙体开裂的维修
        墙体开裂也是建筑整体结构的一个安全性问题，受当年生产条件的限制和施工工艺的影响，空心墙板刚度极不均匀， 开孔处单侧混凝土板较薄，配筋率又低，在混凝土收缩及温差作用下产生水平拉应力，出现裂缝，从上世纪沿用至今的大板房墙板大多有开裂、渗漏现象，屋面板渗漏也较为严重，影响大板的整体性和承载能力。
        对于混凝土破损剥落但钢筋未外露的构件缺陷，清除松动混凝土及浮尘后，在新老混凝土界面处涂刷混凝土界面剂后，采用M40高性能水泥复合砂浆进行修复。对于混凝土破损剥落且钢筋外露的构件缺陷，清除松动混凝土及浮尘，对外露锈蚀钢筋进行除锈并钝化处理，涂刷界面剂后采用BY-40灌浆料进行修复或环氧树脂修复。对于宽度≥0.3mm或已贯穿的裂缝，采用JK裂缝修补胶压力注浆进行修复；对于宽度＜0.3mm或未贯穿的裂缝，采用JK裂缝修补胶表面封闭处理；对于屋面，考虑到耐久性，裂缝修复完成后，整体新做柔性防水层。对开裂较多的东西山墙采用钢筋网砂浆面层加固处理，钢筋网四周应采用锚筋、插入短筋或拉结筋等与楼板、大梁、柱或墙体可靠连接，上端应锚固在楼层构件、圈梁或配筋的混凝土中，下端应锚固在基础内，锚固可采用植筋方式；钢筋网的横向钢筋遇有门窗洞时，宜将钢筋弯入洞口侧面并沿周边锚固；抹水泥砂浆时，应先在墙面刷水泥浆一道再分层抹灰，且每层厚度不应超过15mm。面层应浇水养护，防止阳光暴晒，冬季应采取防冻措施。从耐久性角度考虑，对普通位置的外墙板水平缝处的楔形结构线条清洗干净后，涂刷UGL防水涂料；对补贴的装饰线条破损处，采用保留原楔形结构线条，并整体清除破损装饰线条后，再用水泥复合砂浆复原的处理方案[4]。
        6结语
        目前大板住宅主要建于上世纪70 年代末到 80 年代，当时我国为了解决住房短缺问题进行的大规模住房建设。但限于当时的经济能力和历史条件，采用了数量优先的战略，严格限定建造标准，也就是所谓低标准住房。住房套型面积偏小，居住功能不完备，如厨卫空间过小、缺乏起居空间，长期失养失修、公共空间严重破损等问题，已经不能满足当今居民的生活要求，无法达到小康的居住水准。而居住在这里的居民又多是低收入人群，存在很多社会矛盾，致使改造成本高、拆迁难度大、改造运行十分复杂。并且，已经发生多例楼梯间雨棚板或阳台板无征兆刚性断落现象。面对这一现状，我们必须要重视并加大力度对大板住宅的维护与管理，尽可能延长大板住宅的安全使用时间，为改造、拆迁争取时间。
参考文献：
[1]绍兴市住房和城乡建设局党委理论学习中心组. 聚焦老旧小区治理  构建物业管理新模式[N]. 绍兴日报,2021-04-08(003).
[2]陈熙,苏志勇. 全国老旧小区改造的建设成效与新发展格局[N]. 中国房地产报,2021-04-05(011).
[3]李江,沈雨.层次分析法视角下的北京老旧小区更新策略研究*[J/OL].工业建筑:1-16[2021-04-11.
[4]杨志荣.老旧小区微改造实践探究——以三明市群二社区微改造为例[J].安徽建筑,2021,28(03):45-46.
作者简介：曾秀清（1971-），女，汉族，四川人，本科，经济师，主要从事房屋管理工作。