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摘要：近年来，伴随着经济市场的不断开发，城市化进程逐渐加快，城市建设开始向多元化的方向发展。为了适应日渐复杂化的社会形态，越来越多的人开始涌入城市，在城市中工作和生活。同期，为了满足城市化建设以及外来人口的住宿和生活需求，房地产行业进行了全面的开发。但是，伴随着房地产开发的不断深入，与房屋住宅相配套的物业管理工作却难以满足人们的需求。房地产开发与物业管理之间的矛盾的已经成为阻碍房地产开发的重要因素，如何解决当前矛盾已经成为推动房地产进一步开发的重要基础。本文将就目前住宅小区物业管理过程中存在的问题进行深化分析，并对发展趋势进行有效探索。
关键词：住宅小区；物业管理；存在问题；趋势；分析
引言：二十一世纪以来，人们的生活水平得到了有效提升，生活方式和生活观念也发生了翻天覆地的变化。城市化推进过程中，房地产行业作为发展势头最猛烈、发展范围最广泛的行业，对人们的生活的观念也造成了较大的影响。当前，房子已经成为中国人最常探讨的话题，与房子同步的则是住宅小区内部的物业管理水平。在社会进步过程中，人们对于生活质量的要求也在不断提升，住宅小区物业管理品质的高低直接影响着整个小区的业主的生活质量。在我国，小区物业管理一般是由房地产开发商所直接提供的，在进行住宅小区的开发过程中开发商一般会进行绿化、公共设施等相关配置，在业主入住以后，为了保障业主的生活的便捷度，会设置专门的物业管理公司对小区内公共设施以及业主提供基本服务。但是，自当前的住宅小区物业管理调查过程中发现我国的物业管理并未达到预期效果，管理形式与市场需求不相适应。
一、存在的问题分析
（一）从业人员综合素质不高
物业管理行业的兴起是我国房地产行业不断发展过程中所衍生的相关行业，行业存在的意义是为了服务于房地产行业的进一步拓展。但是，伴随着房地产行业的不断拓展，物业管理工作所涉及的服务内容不断增加，物业管理工作的复杂化导致行业用人需求不断增加，与此同时行业对于从业人员的综合素质的要求不断降低，使得行业需求与行业服务人员的综合素质不相适应。根据现阶段的物业管理需求可知，一个完整的物业团队，在进行人员配置时，应该具备十分一的专业管理人员进行住宅小区内相关物业管理事宜的总领，与此同时为了保证小区内居住者的生活质量，小区内进行了公共设施的建设以及住宅管理建设，为了保障服务需要配置十分之二的人进行住宅小区内的物业管理和公共设施管理；小区居民生活环境的安全性的保障对于小区居民来说是最重要的需求，因此，需要将十分之四的人员安排投入到安保方面；小区公共卫生环境的保护是小区居民生活过程中最重要的部分之一，由于现代小区在建设过程中往往是以高层建筑为主，公共区域较多，保洁人员的安排需要占到小区物业管理人员总数的十分之三。但是，在现有的物业管理人员配置中，十分之一的管理人员的专业素质不足，且缺乏相关管理经验，对于住宅小区物业管理工作缺乏热情和探索，仅仅是依照在其他行业的工作经验进行物业管理，工作过程缺乏鲜明的行业特征，严重阻碍了住宅小区物业管理工作的专业性的建设。与此同时，其他管理人员的配置也缺乏专业性和科学性的特点，物业公共设施管理人员往往是年龄偏大的大爷和大妈，其工作过程中产生的服务性质不强，且由于身体素质受到年龄限制导致其在工作过程中难以达到物业管理工作的标准。同时，由于大多数物业管理公司为了压缩成本，在物业管理工作过程中往往不会对管理人员专业培训，导致物业管理工作大多数时间都是浮于表面的一种工作形式，难以为居民提供真正有效地服务。
（二）居民的维权意识缺乏
物业管理工作的开展是一种服务于业主的行为，由于但是物业管理工作的开展过程中会遭遇各种各样的问题，因此，物业维护需要专项的资金投入。但是，对于业主来说，物业管理费用的缴纳已经作为公共维修的资金投入，相互之间由于公共设施的维修资金往往会产生较大的争议，进而导致物业管理方和业主方之间造成较大的矛盾产生较大的隔阂。最终导致物业管理方与业主方之间的交流不断减少，业主由于不满意小区现存的物业管理，会导致其放弃自己的维权意识，即使出现问题也不会主动与物业管理方进行沟通，最终导致业主在住宅小区物业管理过程中的权利和意识不断存在较大缺失。
（三）长远规划不明确
二十一世纪以来，我国经济得到较大的发展，城市化进程的不断推动下，我国的房地产开发事业不断突破创新。开发商作为房屋的建设者，是保障小区内住房质量和舒适度的基础和前提。[1]但是，伴随着房地产开发行业的火爆程度不断提升，城市地皮的价格不断攀升，开发商为了追求利益最大化，往往会选择在同一片地皮上增加房屋数量，如此会导致房屋规划不合理、公共设施配置缺失等现象。当前，我国住宅小区内公共设施的实际规划与小区开盘售楼时所进行的小区内部的绿化以及公共设施规划之间存在较大的差异，这种差异的存在对于业主和开发商之间矛盾的发生埋下了重大隐患。这种现象的发生往往是由于开发商过度追求眼前利益，缺乏长远规划所造成的。
二、发展趋势分析
（一）健全相关制度
当前住宅小区物业管理过程中存在问题的主要原因是由于物业管理行为的发生具有主观性，管理活动缺乏相关制度规范。想要解决这一问题，就需要从现阶段住宅小区物业管理工作开展过程中遭遇的实际问题出发，由政府机关或者相关单位牵头，制定适当的管理办法。[2]同时，需要建立以业主为代表的监督管理部门，对小区内物业管理工作的开展进行监督。同时，小区内公共设施的维修行为的发生，往往需要小区内业主进行相关费用的缴纳，但是费用的使用明细却并未被物业管理部门进行公示。针对这一行为的发生物业管理公司以及相关政府单位应该做出明确要求，坚决抵制不合理的收费行为，如有公共设施维修费用需要公开缴纳，使用过程应该得到监督管委会的监督，同时应该对费用的使用明细进行公示。小区内部成文规范、相关制度的制定对于小区物业管理行为的优化具有较大的引导作用，是引导其进行更好的居民服务的重要方式。
（二）从业人员专业培训
物业管理行为的发生，是由于小区内居民的生活需要，因此，物业管理是一项以服务为基础的工作，从业人员在从业过程中应该秉持着为小区业主服务的宗旨。物业管理公司在管理活动中应该明确公司定位，加强从业人员的专业性培训。一方面，在进行工作人员的选择过程中，需要选择具有专业管理能力的工作人员来参与管理工作，并对其管理行为进行监督。同时，在进行基层工作人员的选拔过程中，需要对工作人员的专业能力进行考察，并对其进行不定时的培训，以保证其在日常的服务工作中能够较好的发挥其专业职能。
（三）维权意识觉醒、激发
物业管理公司想要达到有效的改善，业主的维权意识的觉醒和激发是不可获取的部分。在日常生活中，业主应该就生活中物业管理公司所进行的服务行为存在的缺陷积极向物业管理部门提出意见，并与其探讨解决方式。在进行维权的过程中，业主应该保持良好的心态，理解管理人员的工作困境，并在合理范围内给予管理人员支持和理解。我国的物业管理工作发展时间较短，发展速度较快、范围较广，发展程度难免与人们的生活需求不相适应。业主在提出意见的同时，应该给予一定的理解和帮助，与物业管理公司一起，共同推动物业管理公司的发展。
三、结束语
住宅小区物业管理作为一个为了适应社会发展形态而产生的新兴行业，在发展过程中与当前小区业主的服务需求之间存在一定的差异，为了加强物业管理工作需要从提高服务意识入手，不断完善相关管理制度。与此同时，从业人员的作为服务的一线人员，需要不断加强自身专业你呢管理建设。业主作为服务行为的享受者，应该积极提出意见，主动维护自身的权利，推动住宅小区物业管理行业的健康发展。
参考文献：
[1] 钱兵.住宅小区物业管理中存在问题及发展趋势[J].城市建设理论研究（电子版），2018，No.248（02）：196-197.
[2] 高见.关于住宅小区物业管理中的问题分析及发展趋势探讨[J].现代商业，2018（21）：85-86.
作者简介：
陈立恒 1976.05.03 男 汉族 江苏省扬州市 工作单位：江苏华建物业服务有限公司 职位：项目经理