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摘要：在物业管理中，小区物业共用设备设施与整个小区的居民生活密切相关，因此应加强管理，以使之更好地服务于整个小区的居民。国家新制定的《物业管理条例》第5章“物业的使用与维护”以及其他法律、法规都对共用设施设备和公共建筑的使用与管理作出了专门规定。现代物业的价值不但取决于坐落位置、建筑结构、空间布局和室内外装潢，而且在很大程度上还取决于配备设施的品质性能、系统结构和运行状况。事实上，设施设备管理几乎涉及到物业管理经营过程的各个环节，归纳其功效于意义主要有以下几个方面：关系到物业的声誉和生存、关系到服务的成本和资金的合理利用、关系到技术安全和环境保护。因此，如何有效的管理设施设备，提高设施设备的有效利用率，保证设施设备的100%完好率，就成为物业管理企业的一项重要工作和研究课题。
关键词：物业管理企业；设备管理；问题及对策
引言
随着社会建设发展，如今，我国的物业行业已经成为经济发展中的重要推动者，物业管理从改革开放开始出现到发展至今，在我国已经拥有上万家物业企业了，有效地解决了大量的劳动力就业问题，同时促进了我国的经济发展。物业管理的根本目的就是为了通过服务业主，达到业主的满意，从而实现物业企业自身的收益。而物业的设施设备作为物业管理开展的必备“工具”，对物业管理的发展有着决定性的影响。通过对物业设施设备的有效管理，不断优化物业管理水平，同时还可以做好物业企业的成本管理，有利于实现企业的科学经营。
1物业管理企业设备管理存在问题
1.1设备管理意识淡薄，设备管理制度不够完善
目前，大部分物业设备管理人员对此项工作缺乏正确的认识，认为设备管理的根本目的就是保证物业设备不发生故障，忽略了对先进设备技术的引入。时代在发展，科技在进步，物业设备不断更新与完善也是一个必然趋势。工作人员只有充分认识到这一点，才能够在日常工作中对先进物业设备及技术给予更多关注，进而更好地为业主服务。另外，设备管理机制不够健全也阻碍了设备管理水平的提升，具体表现为机制混乱、职责不明确、奖惩制度不完善等，没有一个健全的制度作为支撑，设备管理水平的提升也就无从谈起。
1.2忽视设备的日常巡检工作
当前，很多物业管理企业在开展设备管理工作时，认为设备管理仅仅是保证其损坏能及时恢复，而没有重视设备的日常巡检工作对于保证设备使用寿命的重要性，企业没有完善的制度去加强日常的巡检工作，会使得物业管理人员的工作浮于表面，只是象征性的看一下设备能否正常使用，而没有细致的检查设备是否有故障隐患，设备是否需要停机检修，设备是否需要加强保养，这些工作都是巡检工作中应该重点关注的，只有这样才能延长设备使用寿命，保证物业服务质量。
1.3企业设备管理人员专业水平不达标
物业设备管理包括了建筑物的诸多设备设施，有强弱电、给排水、烟道、电梯系统等，这些设备涉及到的专业较复杂，在进行设备管理时，要有专业的管理人员进行管理。而在实际的物业企业中，聘请的物业管理人员仅仅只有水电皮毛知识，不够熟悉建筑物的设备设施，在日常的巡查工作中，很难发现设备的异常，这样就不能合理消除设备故障隐患，不利于物业管理工作的开展，尤其是当前建筑物朝着高层化、复杂化发展，设备设施更是复杂，在这种情况下，专业水平不过关的管理人员无法胜任设备管理这一重任。
2物业管理企业设备管理优化对策
2.1物业设备智能化管理
目前，市场上已有较多的物业设备智能化管理系统相关产品（包括硬件设备及软件系统）的供应商，这些供应商以科技创新类的公司为主。例如，成立于2004年的深圳市合广测控技术有限公司，其研发的IBMS智能化管理系统在物业管理工作中可以覆盖消防、视频监控、防盗报警、暖通空调、给排水、变配电监控、动力环境、停车管理、能源管理等多个领域。成立于2015年的珠海西米科技有限公司以研发和生产智能控制器、触控屏、传感器等硬件设备以及物业设备智能管控系统等软件系统为主。此外，物企（主要是规模较大的物企）也积极投资于物业设备智能化管理的研发和创新。例如，万科物业早在2012年便自主研发了“物业设备远程监控管理系统（EBA）”，目前该系统已在深圳、广州、上海、东莞等城市的项目落地应用，覆盖范围涵盖了住宅、综合体、写字楼等物业类型。再来看已上市及拟上市物企，彩生活物业在其招股书中明确约20%的募集资金用于购买硬件设备；绿城服务在其招股书中明确约22%的募集资金用于开发及推广其研发的“智慧园区”项目；南都物业在其招股书中明确约22%的募集资金用于物业管理智能化系统项目，推行设施设备管理系统（含二维码设备管理）及消防集成系统，实现小区设备设施统一管理；西藏新城悦在其招股书中明确约14.59%的募集资金用于智慧社区设备智能化升级及节能改造建设，通过对全国服务项目远程监控设备的建设，建立全国集中监控中心，打通全国服务项目远程监控系统，实现对项目实时远程监控管理。
2.2物业设备风险管理
（1）风险回避。风险的回避通常都是出现在早期介入以及承接查验这两个阶段当中。在早期介入的阶段，有可能会找出有些规划设计不够合理的位置，提出相应的修改建议。比如在设备设施设置方案与消防安全之间形成分歧的时候，对设备设施设置方案进行修改，继而方便灭火器等消防设施的应用，这就是风险回避的一种表现。而在承接查验阶段当中，特别是在一些比较老旧的商业区，有些设备设置呈现出瘫痪的状态，在维修费用没有下拨的情况之下，对其放弃接管，这也是风险回避的一种具体的做法。
（2）损失控制。损失控制可以分损失预防以及损失降低两个方面。风险源的识别属于一种对损失加以预防的良好措施，而应急预案则是属于对损失程度的降低。利用责任到人的方式，把设备巡检工作落到实处，如果出现了预案当中的情况，就能够让损失降低到最小的程度。
（3）风险自留。风险自留主要属于一种非计划性的风险自留。因为在全员风险防范和识别意识方面的匮乏，继而形成评价失误、风险决策错误以及风险决策的实施形成延误等情况，在这些情况之下都有可能会形成风险自留。可以说这是一种比较被动的选择。
2.3加强人才培养及引进
物业设施设备管理已经成为我国高校中的一门重要学科，而且随着社会的不断发展，任何行业都在不断进步，物业设施设备管理也是如此，因此，在今后的物业设施设备管理工作当中，人才必将扮演重要的角色。所以，物业企业应该首先重视这个问题，不断加强对物业设施设备管理人员的能力素质培养和培训。不断提高物业设施设备管理人员的水平，使其可以胜任工作。其次，要不断规范用人机制，改变以往设施设备管理中存在的不合理地方。只有这样，才能够充分地做好物业设施设备的管理工作。
结语
综上所述，为了给人们提供更好的物业服务，一定要加强物业管理中的设备管理工作，建筑物的设备、设施直接影响着居住者的生活质量，一定要采用现代化的设备管理方法加强设备管理工作，针对当前设备管理中存在的问题，采取合理对策进行解决，提高物业管理水平，促进物业管理行业更好的发展。
参考文献：
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