王恩春
山东房源实业集团有限公司
摘要：房地产业竞争日趋激烈的今天，加强房地产公司的经营管理，尤其是公司的财务管理，具有非常重要的意义。本文从多角度对房地产企业财务管理进行分析，找出现存的问题，采取有效措施加以改进，以提高管理效率，促进房地产企业发展。
关键词：房地产企业；财务管理；问题；对策
当下，有不少的公司都是因为公司的财务管理出现了问题才导致公司财务困难，限制了企业的投资发展，有的甚至触犯了国家的法律法规，直接导致了企业的灭亡。随着房地产公司的进一步发展和国内公司对财务管理重要性认识的加深，对房地产公司财务管理问题及对策的研究具有现实意义。
1、房地产企业财务管理的现状
1.1财务管理较为被动
目前，我国一部分房地产企业财务人员的主要工作就是日常会计核算、审批报账、做账、出报表、报税，很少涉及财务预测、财务分析、管理建议等方面的工作，采用这种被动式财务管理模式的房地产企业不在少数。完整的财务管理体系应包括日常核算、财务预算、财务分析、财务控制等内容。良好的财务管理工作离不开一个系统的体系，不单要进行会计核算以及会计分析，还需要对财务活动进行控制以及预估。现阶段，行业在大环境中存在很多不确定性，不得不适时进行调整，当前的房地产行业缺乏财务工作意识，无法发挥出财务管理的预测功能。
1.2资金管控缺少预算或者预算执行不严格
房地产企业所需资金量巨大，拿地、拿项目、开发建设、支付管理费用、销售费用和缴纳税金等都需要数量巨大的资金。目前，房地产企业资金使用存在很多难题：第一，国家限制资金流入房地产行业，银行对房地产行业的贷款审批严格、使用限制较多；第二，在房地产行业销售过程中，按揭客户占比较大，银行按揭放款审核严格，受按揭总额度的影响，按揭放款进度放缓，会直接影响房地产企业的回款速度；第三，房地产行业实行预售资金监管政策，监管政策对房地产企业的资金做出了很多限制；第四，部分房地产企业没有严格执行资金预算制度，资金使用随意，或者没有严格考核资金计划的执行结果；第五，一些房地产企业盲目扩张、盲目拿地、盲目拿项目，造成资金链紧张，可能导致开发项目烂尾，抵押项目被银行收回，无法按时交房，给业主造成巨大损失，给社会带来很大的不稳定性，开发商名誉丧尽、血本无归。
1.3开发成本管理方面及营销费用管控方面有待加强
房地产企业开展开发管理成本工作，是为了获取更大的效益。一个开发项目包括方案设计、工程招标、施工、工程变更、工程验收和工程维修等环节，每个环节都涉及成本，需要支付大量资金。成本管理需要房地产企业对开发项目实施全过程进行有效控制和规划。然而，目前一部分房地产企业在设计方案时，没有考虑可行性及成本，造成后期出面大规模工程变更，反而会增加成本；拿地拿项目过程大费周折，楼面价居高不下；工程施工过程中，控制不严格，极易造成工程进度滞后，增加成本。房地产企业投入的营销费用会直接影响销售业绩。目前，大多数房地产企业在营销费用管控方面存在很多不合理的现象。第一，未根据销售阶段调整营销费用比例，造成总额超标，房地产企业一般将营销费用控制在销售总额的3%以内，对房地产销售的3个阶段——开盘前、正常销售期、尾盘阶段未进行营销费用的针对性管理，开盘前为了提高项目知名度大力宣传正常销售期，为了完成销售计划，广告投入、分销投入居高不下，尾盘销售阶段为了清盘，经常举办赠送活动，造成营销费用超标。第二，营销费用报账时，在地铁公交广告、分销、大众经纪人、老带新等方面，未根据营销手段调整签约过程，没有及时调整营销政策。
1.4管理层及财务人员素质有待提升
随着房地产企业迅速的发展，一些房地产企业的管理者缺乏管理理念，管理企业像管理“小作坊”，财务人员中有很多关系户，缺少制度约束，即使有制度，也无法有效执行。此外，管理层对会计定位不正确，认为会计只不过是报销、记账、报税，财务制度不明确，执行不严格，造成财务人员流失。
2、房地产企业财务管理的中存在的问题及发展对策分析
2.1强化财务管理意识。
房地产企业必须强化财务管理意识，将整个财务管理作为企业生产经营和管理的重要组成部分，确保所有财务人员的高度配合，比如企业管理人员要从自身做起，增强财务管理理念，从高层抓起，严格遵守财务纪律和财务制度，要求财务人员要将财务工作重点放在财务预测、财务分析、成本控制等方面，照章办事，还必须要求财务人员全面参加公司的预决算、合同的会审和监督合同履行情况。
2.2健全财务管理制度，加强项目运营控制
健全的财务管理制度是企业健康运行发展的根本保障，企业应建立完善的财务管理制度，用制度来规范企业项目运作。首先要设立专门的企业管理机构，保证乐业财务管理工作的正常运行。其次是财务管理人员要根据项目管理的需求和特点，制定相应的管理制度，并在实践中不断修订和完善，再次在资金管理中，对所有资金的收入和支出，都严格按照规章制度执行，充分发挥企业财务管理人员应有的作用。最后，财务工作人员除了对会计结果进行审核外，还应积极参与到项目经济合同的会审和项目的预算当中，全方面监督经济合同的履行情况。
2.3优化融资方式。
在现有的社会经济环境下，房地产应该改善企业原有的融资模式，优化企业融资结构，具体方法如下：其一，借助房地产信托。在国家宏观调控政策下，房地产公司可以充分借助房地产信托这一渠道，为公司募集资金。其二，加强对资金的统一管理。公司的财务管理部门要加强对资金的统一管理，避免存在公司总部与分公司资金余缺不匀的现象。充分利用闲置资金，提高资金的使用效率。
2.4构建统一的信息化管理系统平台
信息化是现代企业的重要管理工具，更是房地产企业财务管理中重要的管理支撑点。房地产企业应以集团组织建构为基础，运用信息化管理手段，建立统一平台的系统的网络管理体系，把集团内所有数据和信息资料在同一数据库中集中处理。实现资金管理、预算管理、数据分析、财务管理和人力资源管理一体化，从而形成集团数据流和信息流统一的平台，为企业决策提供完整、及时、有效、准确的信息。
2.5对开发项目进行可行性分析，加强风险把控
企业要在项目开始运作之前，对项目进行可行性研究和分析，提高科学决策能力。财务管理人员要结合项目本身的特点，对项目运行中可能遇到的所有问题进行预测，重点把握筹资资本、筹资规模、首期投入资金、在建时所需常规资金和预期收益等几方面的可行性分析，对房地产市场进行充分的调研，提高房地产企业财务管理人员对投资风险的管理意识，在投资风险决策的过程中努力保持稳健性，在投资决策中对风险和收益进行严谨的分析，最好是运用财务管理软件对项目投资进行可行性分析，这样才能有效的加强风险防范和风险控制，增强项目本身的把控能力，有效促进房地产企业的发展。
2.6实行全面的资金管理，提高企业资金的使用效益
房地产企业财务管理工作的中心就是资金的管理，财务部门应努力加强企业内部的资金融通工作，充分利用闲散资金，对内部的存款和借款设置出专项的账户并进行相应的核算和管理，对所需资金应上报相应的资金使用计划后，再做统一的调剂和融通，通过合理的高度，充分发挥企业货币的时间价值，更好的降低企业资金的成本，提高资金的使用价值。
3、结束语：
房地产行业小到关乎社会大众的生活起居，大到关乎国家的经济发展态势，财务管理工作对房地产行业来讲是核心要素，从而需要房地产行业从业人员注重并做好财务管理工作，真正将现代化的财务管理理念融入实际工作中，充分发挥财务管理工作的效用，促进房地产行业长久稳定发展。