田瑞
中铁四局集团有限公司
摘要：房地产行业是过敏经济的支柱产业，一方面，通过对上下游相关产业的带动，其发展从供给面推动整个国民经济的增长。另一方面，房地产业所提供的住宅商品同时是一国居民财富的一个重要组成部分，其价格的波动从需求面对整个国民经济的运行以及国民福利产生重要影响。而我国房地产政策对房价的调控效果并不明显，这也要求政府必须出台强有力的政策来调控房地产市场。
关键词：房地产政策；房产税；影响机制；房价
一．我国房地产现状分析
我国房地产市场的发展起步于新中国成立后的土地改革制度。在20世纪90年代，由于受到东南亚金融危机的影响，我国出现了需求不足的现象，自此以后，政府便开始出台了一系列鼓励政策，大力推广房地产行业的发展，以此来拉动内需，带动经济的发展。2020年，我国房地产行业在持续过热的发展状态下，出现了房价居高不下的现象，不利于经济持续发展，于是政府又制定了相关政策用以规制房地产市场的发展，抑制房价上涨。随着我国全社会对固定资产投资额的加大，房地产开发投资也相应增加。在2010年，我国房地产开发投资额仅为4984.05亿元，到2020年，我国房地产开发投资额达到了95035.61亿元，另外，住房投资额、办公楼投资额、商业营运房投资额等也有了大幅度的提升。可以明显看出，在10年的时间里，我国房地产开发投资额增长了近20倍，各项具体投资也有了很大的增长。与此同时，我国房地产开发在住宅、别墅高档公寓、办公楼的投资额均表现出逐年增加的态势。
二、宏观调控下我国房价走势
在国家出台一系列调控措施之后，各地房价并没有出现大幅度下降的情况，部分地区甚至逆市上扬。以下是在宏观调控的大背景下我国的房地产价格走向的分析：
（一）供需关系
从供需双方的发展趋势看，短期来看，供需会受到一定的影响；长期来看，房价下跌的可能性不会太大。房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性的，其变化也是有规律可循的。在宏观调控的大形势下，部分消费者的预期房价会下跌，可能会等待房价进一步回落而持币购买，但从长期来看，这部分需求是客观存在的而且需求量很大。而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。但是，从长期看，在利率、汇率政策不发生大的改变，这部分从楼市中撤出的资金流向何方，今后仍然是一个问题。长期看，随着我国二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。但房地产市场的供给主要来源于房地产开发，在目前房地产开发投资规模依然过大，房价上涨过快的前提下，房地产开发投资进一步加快是不现实的。因此，从供需双方的发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在。在严格的宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。
（二）房价构成
从房价的构成来看，房价下跌的空间不大。房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。从这几部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌的可能性不大。(1)土地成本持续上涨。土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是当地政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。(2)建材价格的上涨导致建安成本的不断提高。近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续；铁路运输紧张局面难以得到根本缓解;建材价格仍将维持在高位。另一方面，随着人们需求层次的不断提高，商品房的品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在一定程度上加大了商品房的开发成本。(3)人力成本、项目的期间费用和开发利润都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降；而对于企业的开发利润，由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分可能会下降一些。但房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心。所以从长期看，这部分成本也不会有太多的下降空间。
（三）房地产市场主体行为
从房地产市场主体的行为来看，房价下跌的动力不足。
房地产市场的活动主体主要有三个：一是政府部门，包括中央政府和地方政府；二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，房地产价格下跌的动力明显不足。从以上的分析可以看出，在整个房地产市场主体中，大多数人不希望房价的下跌。为了实现整个国民经济的持续稳定发展，进行宏观调控是中央政府的职责，但政策的着眼点是稳定房价，不是打压房价。相应地方政府出台的政策也是出于同样的目的，而且只能更加保持平稳缓和。因此，长期来看，全国范围内房价的增长速度将会有所回落且保持相对稳定，最终基本上适应居民的收入水平。
三、房地产政策的影响效应分析
为了抑制过高的房价，政府出台了一系列的调控政策以稳定过热的房地产市场，进而达到使我国GDP总量稳定增长的目的。同时，房地产政策的出台也会产生多方面的影响。本章主要分析了房地产政策对房地产市场供求、房价以及我国GDP总量的影响效应。
（一）房地产政策对市场供求的影响分析
房地产的需求法则指出，在其他条件不变的情况下，某一房地产产品和服务的价格越低，购房者对该产品和服务的需求量越大；而当该产品和服务的价格越高时，购房者对该产品和服务的需求量则越小。除价格以外影响房地产需求的因素还包括：(1)社会经济发展与城市化水平，(2)城市人口数量与结构状况，(3)收入水平，(4)城市产业结构，(5)房地产需求者对未来的经济预期，(6)房地产政策因素。房地产的供给法则指出，在其他条件不变的情况下，房地产价格越高，房地产开发商的供给量越大；反之则相反。由于房地产开发的周期较长和房地产市场信息不充分的特性使房地产供给对价格变化表现出时滞。除此以外，决定房地产供给的主要因素有：土地位置，经济发展水平和经济条件，技术条件，房地产政策因素。土地自然供给是土地资源的自然存量，其数量是固定不变的。土地经济供给是土地在自然供给和自然条件允许的范围内，在一定的时间和地区，由于一定用途的土地价格变化而形成的土地供给数量，土地的经济供给是有弹性的。
（二）房地产政策对房价的影响分析
直接干预与间接干预是政府干预房地产市场的两种手段，设置资金或政策壁垒是直接干预的主要措施，利用金融与财政政策进行调节是间接干预的主要措施。国家出台房地产政策的目的主要是以人民的利益为基准，使房价能够在一个合理的范围内。
1.金融政策对房价的影响
房地产从开发到销售的每个环节都离不开金融的支持，它是资金密集型产业，房地产企业主要的融资渠道就是通过银行贷款，而对于其他资金来源，也都是通过非银行金融机构最终转化为银行资金。而自筹资金基本上是通过商品房销售所得到的收入，而大部分的购房者基本上都会选择银行贷款购买住房。因此，银行信贷是房地产企业的主要资金来源。如今银行对房地产业的贷款支持，以不单是对房地产开发商的贷款，还包括了对普通购房者的住房按揭贷款，银行信贷资金也就因此而成为了房地产业资金来源的主要源泉。银行提供给了房地产企业从开发到销售各个环节资金的需要，这就使得房地产价格周期和银行信贷周期呈现出强大的关联性。因此，金融政策对抑制房价有很强的作用。
2.财政政策对房价的影响
税收政策和政府直接投资是我国财政政策的主要手段，这两种方式也可以对房地产市场的供需结构产生影响，进而影响我国房价。例如我国推出经济适用房的住房政策，就是政府通过让利的方式进行的直接投资，经济适用房的出现可以调整房地产市场的供给结构，从而达到影响房价的目的，并且满足了广大购房者的住房需求。另外一个抑制房价的重要财政政策就是税收政策，而且效果也非常的明显。例如，税收政策包含的个人所得税、营业税以及土地增值税等，这些都会直接转嫁给供给者，这也势必会增加供给者的成本，而供给者为了不让自身的利益受到损失，势必会将成本的提高转嫁到产品的价格中来。因此这种税收政策不仅不会抑制房地产价格，减轻购房者沉重的房贷负担，而且还会增加他们额外的负担。反过来，若政府向购房者征税则无法转嫁，并且也无法体现在房价上，即向购房者征税并不会抑制房价上涨，反而会缩小房地产市场的需求量。
四、结论
由于房价调控政策目标模糊且不彻底，缺乏有效的对基本住房需求的管理政策，房屋供给管理政策不能有效改善房屋供给，城市房屋成本控制不力，占据主导地位的房开商开发经营体制利用这种总供给严重不足的条件，最大程度强化了房开商的垄断地位，获得垄断性暴利，推动房价持续上涨。要实现对房价的有效调控，必须从需求管理、供给管理、成本管理等方面着手，增加房屋的供给，降低开发成本，同时最重要的是要通过合理的政策设计，改革现行房地产开发经营体制，有效消除房开商的垄断地位，让其在合理的利润率水平上扩大房屋供给。
参考文献
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[3] 陈胜. 我国货币政策对房地产市场需求、供给与价格的影响[D]. 暨南大学 2018
田瑞 出生日期：1984.12.25；女 ；2015年本科；毕业院校：中国人民大学 ；籍贯：哈尔滨 ；现居：北京顺义；在职研究生专业：房地产经济与管理 ；工作单位：中铁四局集团有限公司；