徐斌
三亚市中冶名澜发展有限公司， 海南 三亚 572000
摘要:随着国民收入的不断提高，公民对居住环境要求也从“有房”向“宜居”转变。建筑机电安装工程是房地产项目工程建设中不可缺少的重要组成部分，是提升使用功能品质的关键。房地产企业想要达到预期的经济效益，应重视对项目开发全过程管控，梳理各阶段管理重点，提供工程品质。
关键词:机电工程;项目管理;机电管理要点
引言
建筑机电安装工程主要包括：建筑电气工程、建筑给水排水工程、建筑暖通空调工程、弱电智能化工程、燃气工程、消防工程和电梯工程等。涉及范围很广，技术难度高，除各专业自成“系统”外兼有集成联动功能。因此管理者应站在全局角度进行机电工程推演，以竣工备案为里程碑，针对各阶段的风险进行多维度深入分析，制定解决方案，实先预期目标。
1 建筑机电安装工程管理的重要环节
机电工程全过程管理，应从项目拿地前着眼，对前期策划、图纸设计、招标采购、工程实施、竣工验收及交付、后评估等环节进行全面管控。从项目全局出发，推演实施过程，分阶段梳理具体管控要点、应对措施。
2 建筑工程中机电安装项目管理的要点.
2.1工程策划
工程策划，是建设单位进行工程管理纲领性文件。其主要内容包括：项目概况、进度管控、质量安全管控、技术管控、重点事项及其他事项。对建筑机电工程，工程策划阶段重点是1）调研项目四界，获取项目周边关于市政给排水管网可供接驳管道、管径、埋深、水压等重要信息；电力系统，获取最近的10KV架空线路及电缆沟情况，环网柜位置和出线间隔数；燃气管线位置及管径；地块内原有地上、地下管线情况。以图文形式表达，为临水临电接驳及设计提资；2）机电工程进度计划编制应以项目总体进度计划为依据，编制各机电单位进场时间及完工时间，主要把控通水、通电、通气、电梯验收、燃气工程验收及消防验收等工期节点；3）质量管控重点，设备材料进场验收、样板施工与样板点评、合同交底与技术交底、图纸会审等；技术管控重点，主要是进行机电管线综合排布和穿越干湿区管线封堵做法。
2.2 合约规划
房地产企业中供方招标采购类分为五类：战略采购类（或集采类）、甲供类、工程自主招标类、甲指乙供类和乙供。合约规划在编制时，最应考虑的几个方面是：
a.工程口提供进场时间，由工程部根据项目开发大纲提出进场时间，并以此时间节点倒排出各部门提资和招标时间，若反推时间不合理，则压缩设计或招标时间；
b.工程界面划分，机电工程界面划分的首要原则：1）要熟读图纸，将项目机电系统组成有清晰整体认知；2）尽量由最少的专业分包完成同一机电分部工程；3）按合约规划模板进行系统拆分，避免各分包单位间界面模糊或交叉，严禁系统存在缺失。4）由系统本身专业承包单位负责整个系统的管理和调试工作，并对系统功能性负主要质量责任，包括资料的收集组卷等内容，可很好规避风险。
c．合同订立。
根据《建设工程施工合同（示范文本）》(GF-2017-0201)中规定解释合同文件的优先顺序，机电工程人员应重点关注询标问卷答疑、工程范围、界面划分、技术要求、施工图纸质量等内容。
d．机电材料设备品牌
在目标成本范围内，结合建筑业态类别及产品定位，确定材料设备品牌档次。对于进口产品，既了解该品牌占市场占有率及同类项目竞品使用情况，又要兼顾其品牌价值和售后服务。品牌选择，以功能可靠、安全适用、市场占有率高、维修方便及业主认可度、成本控制等几个维度综合选择。
2.3图纸预审
图纸预审要求工程部前置审图工作，把控重点主要有：1).红线外机电管线接驳条件确认；2).红线内机电系统完整性；3).精装修交付项目，明确交付标准，施工图设计阶段要求固化软装家私布置，避免在精装图纸设计时因布局变化引起机电点位返工；4).加改建的项目，应按实施版图纸进行机电点位管线施工，降低拆改成本。5).企业内工程施工节点做法应与施工图设计一致，避免设计变更发生。
2.4 机电综合排布
机电管线三维综合排布时管控重点：1）基本原则，“有压管道避让无压管道，小管避让大管，风管面积不变调整风管尺寸，冷热水管应左热右冷、上热下冷”；室外“燃气\供水管与电力电缆分开沿道路两侧排布、有压管避让无压管”同时还应考虑乔木、灌木与机电管线净距要求；2）叠图部位，小市政机电管线排布和室内机电管线综合排布，尚应考虑景观专业和燃气管线排布；3）净高控制。地下室行车部位不应小于2.2m，地上公共区域及电梯前室适当加高，应保证2.4米装修完成面。
2.5 供方考察
供方考察重点考察类似项目工程实体质量、管理人员技术交流、现场安全文明施工现状，配合度及沟通协调能力、履约能力等。对供方已完工程须进行考察工程功能使用性、维保及时性和配合度等内容。
材料设备供应商，应考察产能、供货能力、供货周期、履约能力、近三年业绩等内容。
应用互联网验证供方企业资质、业绩、组织架构、营业执照、安全生产许可证、质量环保体系认证等文件真实性和法律诉讼案件。
2.6施工过程管控
机电专业分包单位进场后，项目实施前，首先进行书面图纸交底和合同交底，明确合同内容及工程承包范围、技术要求、工期要求、进度安排以及合格标准并，经参见方签字确认后着手施工准备工作。
项目实施管控重点：1）材料设备进场验收；2）样板施工，包括施工样板和交付样板；3）质量、安全、进度管控，计划分解，跟踪管控，采用PDCA闭环管理；4）机电专业分包提供设备基础做法；5）作业面书面移交及成品保护；6）穿插施工阶段，明确土建移交工作面层数，流水施工，避免人员窝工造成索赔。
2.7专业验收
住宅项目专业验收有饮用水水质检测、变配电系统通电试运行、电梯工程验收、燃气工程验收、节能验收（重点太阳能热水系统）和消防验收。其中，燃气验收因地区垄断行业，设计-施工-验收均由特许经营单位自行完成，不做赘述。而节能验收和消防验收为竣工验收前专项验收尤为关键。节能验收主要以节能专篇设计为验收依据，检查工程实体及技术资料。消防验收，目前已由住建部门负责，建设单位作为消防验收组织者，应加强业务联络，取得消防验收重点，重视工程实体按消防设计图纸实现功能要求，消防资料组卷应有消防分包单位负责整理组卷。
2.8 项目交付和后评估
项目交付，即业主收房交付。重点是在业主收房前，物业、客服、营销及工程部等进行联合检查，主要排查机电系统功能性问题，照明、空调三速运行及噪音值、燃气炉灶及抽油烟机、数据接口通导测试、插座校相、燃气热水器试验、排水畅通等。
后评估是对项目完成后整个过程进行复盘，总结设计和施工经验，对优秀做法予以推广，并为下一个项目开发积累经验，持续改建。
结语
笔者根据多年从业经验，以“甲方思维”对房地产企业机电工程在各阶段管从项目前期调研、设计阶段、招标采购阶段、施工阶段、验收阶段和交付后评估等进行综合分析，总结归纳房地产企业机电工程管控要点，确保建筑机电工程的高品质落地。
参考文献:
1.《建设工程施工合同（示范文本）》(GF-2017-0201)，第二部分 通用合同条款中1.5条合同文件的优先顺序。