曹阳
鑫泰智慧（天津）科技有限公司 天津市 300457
摘要：近年来，随着社会进步迅速，我国的各行各业建设的发展也有了提高。目前，我国经济得到了较快的发展，并在快速发展的过程中，使得人们的生活水平得到了提升，进而对所居住、科研、办公等用房有了更高的需求。因此，在当前经济发展的情况下，建筑行业具备着较大的优势，特别是在旧楼房翻新修缮过程中，不仅可以降低成本，而且也可以改善人们的用房环境。但是旧楼房在修缮过程中，也存在着许多质量性问题，在未来仍然需要得到解决。
关键词：旧楼修缮；项目质量；管理研究
引言
在旧楼修缮的过程中，易出现三大常见问题：①由于对旧楼的结构不清楚，而修缮后的使用功能又要发生一定变化；②旧楼修缮过程中，会发生较大的环境污染，既要涉及拆除作业，又要涉及到重新装修；③虽为旧楼修缮，但须执行现行建筑设计或施工规范，对设计及施工增加很大困难。基于此，确定好旧楼修缮中质量管理策略，是当前旧楼修缮的重点内容，也是关乎民生的重点研究课题之一。
1旧楼修缮的困境
1.1名义所有权与实际控制权构成复杂情况
目前，我国旧楼房的所有权主要就包括下面几种情况：第一种，个人拥有产权的房屋；第二种，单位下属的自管房；第三种，原单位自管公房；第四种，我国许多旧楼房没有得到相关部门的允许，而属于自建房屋。第一种和第四种这些种房屋所有权往往都归个人，所以在完成旧有房屋修缮过程中处理起来较为简单。而第二和第三种的房屋所有权是属于公共或单位的，这种房屋的使用性质呈现出多样化，比如有教学科研用房、厂房、集体宿舍等等，这类房屋的名义所有权往往和实际控制权不相同，会造成房屋难以腾迁，而改造后使用性质的改变又会导致责任权益的复杂，也就会影响具体的沟通和工程的施工。
1.2基础数据不完善，排查困难
当前，由于种种原因，许多旧楼往往没有对其进行信息规整和整理，并且没有建立起全面的信息档案。同时，许多旧楼可能存在已经多次整楼或局部的改造，改造后却没有存档完整的修缮资料，这就使得设计的难度提升。因此，由于没有相关准确的数据，更无法有效地确定好排查范围，最终会使得许多旧的房屋得不到更准确的排查、鉴定，延误了后期的修缮工作。
2旧楼修缮施工过程中存在的质量问题
2.1旧楼建筑现存的质量问题
在旧楼修缮工程施工开始前，破旧的建筑物由于年月已长，建筑结构和外观必定存在大大小小的质量问题。并且旧楼建筑物本身就可能存在质量缺陷，即原建筑物在开发过程中，由于勘察、设计或者施工质量以及旧楼施工工艺的落后，导致存在结构上的质量问题，甚至安全隐患，给修缮工作中不论是设计还是施工都会造成极大的影响。
2.2施工过程中使用材料存在质量问题
施工过程中会使用到的材料数不胜数，但是质量问题都是重中之重。假设施工材料存在问题，不但会对建筑的质量造成不好的影响，而且会对企业的信誉和利益造成负面影响，最重要的是会在使用过程日益显现出质量隐患，给用户的生命带来威胁。研究表明，施工材料的质量问题在我国的建筑行业普遍存在。主要原因就是施工企业为了谋取更多的利益，使用大量质量存在问题，不符合标准规范的材料，在施工过程中偷工减料，最后形成了一个个质量隐患。旧楼修缮本身就可能因为旧楼底子较差，导致施工无法尽善尽美，所以，只有进行严格的整顿规范，确保施工材料的质量，才能从根源上确保施工工程的质量。
2.3施工技术水平较差
对于旧楼修缮工程，因旧楼基础环境往往较差，若施工单位做出不正确的选择或者采取不到位的施工技术，那么在修缮过程中就会出现大量的质量问题，因此施工企业的施工技术水平是施工质量的关键性因素。由于建筑施工缺乏标准化要求，不同的建筑装修公司的大小和技术水平不对等。尤其是针对企业规模不大，主要施工人员专业水平不足，未能掌握核心施工技术的装修企业，经常凭借自身的记忆和经验施工，不按照施工设计图纸，建筑设计标准和规范技术要求进行施工，达不到施工标准或正确的施工技术要求，这必然会导致修缮的质量问题。
3修缮项目质量管理控制要点分析
3.1质量控制要点分析
修缮项目所涉及到的施工内容和施工范围较多，由于旧楼改造基本不会大面积拆改结构，因此，一般可开展室内外同步施工，上下交叉性施工、粗装饰在前，特殊性的装饰在后，确保施工样板先行的措施，因此在实际修缮施工中，要加强施工阶段的控制及管理，因此结合实际工程修缮项目，以按照实体质量形成阶段，并按照对应的装修改造质量，合理划分人、机械、材料和方法等。
3.2修缮项目工程施工质量控制要点分析
首先，应熟悉整个项目工程的图纸，并在修缮项目复杂的情况下，多次进行图纸的会审工作。避免因前期勘察不到位，导致后期多次变更图纸。其次，修缮施工过程中，应通过施工单位、监理单位、设计单位等共同参与，对于修缮项目过程中的设计思路、设计意图，对施工技术的标准及施工理念进行合理分析，明确施工顺序，把控设计意图。避免反复拆改造成的质量降低、工期延长。最后，应编制标准化的施工组织设计。应依据科学合理的设计方法，加强进度管理控制、成本控制和对应的质量管理等，并结合实际工程案例，细化机具使用，完善安装工艺。
3.3修缮项目工程材料质量控制要点分析
各项材料的检验与质量控制。为保证在施工过程中，确保施工材料的质量化，应按照施工企业的规定，对原有的材料及半成品等进行质量检测，在使用之前进行抽检作业，保证使用质量的可控性。其次，应对施工工序的质量进行监控。确定施工工序质量控制点，把握住影响施工工序质量的重点内容，对关键的结构部位进行测量放线，使得整个的施工过程标准化、合理化。检查对应工序的活动质量效果，并明确的把控整个施工过程中的质量动态，对于出现的问题及时进行调整。最后，应及时开展组织质量检验工作，按照质量管理的要求，对施工技术和施工流程等进行自检，并确保施工技术质量符合施工要求。通过自检，填写好对应的检查清单，有利于实现相互监督、相互管理。
3.4建管并重，建立老旧楼长效管理机制
对于旧楼的工程修缮，应当是阶段性的工作，需要在后期的管理养护工作中继续坚持，所以说在完成旧楼修缮过程中需要运用建管并重的原则，在建立起长期的管理机制的同时，保障旧楼修缮工作顺利进行。综合上述，项目管理人员应当根据市场调研，促进社会稳定发展，并且要对当前所面临的难题提出解决方案。施工技术人员是施工的主要结构，是进行修缮施工最不可缺受的因素。由于旧楼修缮施工工艺复杂，要求高质量的施工，因此要求施工人员必须具备足够的专业知识，包括工程力学、结构力学、建筑美学等等，我们应当定期对施工人员和设计人软进行技能培训。若施工人员水平不足，缺乏足够的专业知识，就难以满足施工要求，在施工过程中也更加容易出现不同的质量问题。
结语
综上所述，作为旧楼修缮管理人员，应当以建筑保护的科学内容为主，完成科学的修缮，并且还要在统筹过程中，考虑到施工中的难点，避免出现不必要的浪费，最终有效地促进国内旧楼修缮施工技术及管理水平的发展。
参考文献
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