施骋淳
大华锦绣华城房地产开发有限公司
摘要：高端住宅对房屋的功能性、小区的机电规划、小区的消防规划有更高的要求，基于此，本文研究高端住宅的全过程管理有关内容，讨论高端住宅项目管理概况，规划全过程管理，以提高别墅区交付时的业主满意度。
关键词：高端住宅；组织结构；岗位职责
引言：在目前的市场环境下，大多数装饰企业，由于施工被动的原因，往往在施工期会出现预算控制问题，或者是预期效果与实际装修效果之间差距大。进行高端住宅的全过程管理，应当将装修施工管理的科学理论和方法应用到项目开发的整个过程，有效避免工期延误，防止出现费用超支的不良情况，并提高对施工的控制效果。
一、高端住宅项目管理概况
该高端住宅15-3#地块的具体位置是在上海浦东新区北蔡地区的华鹏路华润路交叉口。建筑面积约80000m2，装修面积约70000 m2。验收为土建毛坯，交付需精装修。共计185户别墅，这其中包含4户样板房。别墅户型有联排也有合院。该项目的毛坯工程竣工于2020年9月底，已经进入了批量精装修的环节，计划该部分的施工任务在2021年8月份前完成。该项目中的单体别墅为地下两层和地上四层，装修标准为5000元/m2以上，总体装修水平需超过A级标准。饰面层会用到的装修材料有天然大理石、木制品、墙纸。隐蔽安装类的项目有空调、地暖、新风设备、净水设施、太阳能。该项目有18家主要供方，具体统计如下：
土建总包一家（含安装）、消防一家、智能化一家、门窗一家、外幕墙两家、装修单位四家、地暖单位两家、新风净水一家、太阳能一家、木作产品两家、地板一家、橱柜单位一家。从上述情况来看，全过程管理的工作难点是施工单位杂且多。就土建竣工验收后的管理问题而言，比较突出的是有大量的室内外拆改施工任务。在装修的过程中，会有穿插施工的情况，工期也非常紧张。另外装修施工会受到别墅区场地面积的限制作用，缺乏垃圾及材料运输和堆放的场地。
二、高端住宅的全过程管理规划
（一）建设项目全过程管理的组织结构
在确定全过程管理的组织结构时，应当加强结合项目管理理论和管理实践过程，并且要在衡量性能、工程、矩阵式队伍体系优缺点的基础上，结合高端住宅的规模、工程周期、设计部、工程部、主要材料部、别墅装饰工程部、土建部、质量检查工作的性质，选择出有较强适应能力，能灵活变化的矩阵式队伍体系 [1]。项目的主要管理人员需充分了解别墅项目的实际情况，掌握企业内部现有资源的有关信息，将建立项目部作为核心的工作内容，依靠于职能部门，从而完成对项目队伍体系的建立，对队伍体系内各个部门的具体岗位职责进行明确，设计好各个组织部分内部的具体人员分工。装修工程有良好的质量，离不开众人的努力，也就是说要想保质保量地完成别墅的装修工作，仅仅依靠项目负责人一个人的力量实现可能性非常小。这是因为项目涉及的工作种类较多，如水、电、瓦、新风、智能化、消防等等。因此需要确定主要的负责组织，确定项目经理，其主要的工作内容是负责计划项目施工，同时也要组织好协调好团队的工作。项目经理对项目的竣工时间应有充分的考虑，并结合别墅群装修的复杂性，考虑工程现有的可用人力资源和物力资源，确定项目团队成员。项目经理按照全面有效管理的原则组建项目组，保证权利与责任的平等、角色的对应、效率与质量的统一。
（二）组织结构各成员的岗位任务
项目经理根据项目的队伍体系，拆分别墅群装修的工作内容，同时也要深入的研究项目团队内各个成员的技能特点，在此条件下编制出高端住宅装修项目的具体任务分配计划，确保所有的工作都有人负责，也保证每个人都有工作。其中项目经理的职责如下：一是组织项目相关人员对装修任务的规划内容进行对比分析，主要包括绘制出装修的效果图、编制施工计划，给出施工的成本预算。以上述内容为依据，确定好装修的时间，以及装修所涉及到的区域和范围。二是组织好项目施工队伍，采取绩效管理的手段，实现对项目组成员的科学组织。三是针对实际的施工工作内容和验收活动，制定相应的计划，确保装修过程能稳定有序进行，符合计划内容。在执行的过程中，注意及时发现偏差，并采取有效的纠正手段，也就是说项目经理是实现装修目标的第一责任人。四是面向项目内外的人力、财力和物力资源，做好组织、协调以及相应的控制工作，能有效的预防和控制项目实施过程中的风险。
项目设计的总负责人需要承担责任包括：第一，与潜在客户进行深入的沟通和交流，这一职责贯穿整个装修项目，尤其是在开始设计时。作为项目设计的总负责人，要能够把团队的理念还有自身独特的设计理念传递给客户，通过沟通协调，了解客户的需求，使得最终设计的方案能够真正得到客户的认可。第二，对项目设计的总负责人要熟悉客户的个人信息和对高端住宅风格的喜好，在此基础上展开项目策划、效果图的设计、施工图的设计工作。第三，在正式施工前，务必做好技术交底工作，并解答施工人员对装修效果图和施工图纸存在的疑问。第四，积极参与并完成项目计划的编制工作，严格按计划进行相关专业工作，协调并有效解决与设计有关的问题。第五，在验收整个项目的所有关键节点时，以及在项目实施过程中，都需要对各施工环节进行现场指导，从而保证良好装修效果的呈现。
主要材料设计师的职责包括：第一，在装修项目进行的前期，参与设计沟通过程。第二，根据设计风格和内部要求推荐各品牌的主要材料，将材料的预算控制在计划范围内。第三，监督安装和放置材料的作业过程。第四，负责分析项目进度计划执行过程中出现误差的原由，并制定有效的应对措施。第五，在编制项目计划的工作中，材料设计师需全程参与，严格按照计划进行专业相关工作。
（三）按要求审核装修施工图纸
在高端住宅的全过程管理工作中，应对装修施工图纸的审核工作引起重视。就给排水的施工图纸审核而言，设计的供水系统是为家庭使用而设计的，一般不能增加容量，如果有居转非的需求，应提出申请，并经行业委员会、专业委员会及其邻近业主书面签署表示同意，才能进行后续的报备实施。别墅区的电力供应会涉及到的问题有容量增加、防雷接地、工作接地。在审核施工图纸时，应特别注意这三方面的问题。还需检查别墅区的安全系统是否会对业主造成意外伤害，因此有必要保证别墅区内不安装额外的电网，安装的电视监控摄像机不得对准相邻业主，需要使用限位装置，收集原始数据[2]。在审核燃气和废气排放的施工图纸时，涉及到的内容有进气管线规划设计需满足家用目的，一般情况下，不能增加容量，进气管、出口管及其附件由业主负责进行安全检查，包括更换黄色警示漆，或者是使用肥皂水检查泄漏等。废气排放装置和浴室、厨房管道，一般不应直接正对窗口、墙壁，而是应设计成向上排放的形式，另外还需增设防雨帽和防风帽。无论最初的规划和房屋的交付情况如何，必须考虑业主停放在其庭院内的车辆的安全性，另外还要考虑到为公民采取的所有利民措施，不能侵占公共场地。需要对应急消防救援、救灾等便利的交通条件有充分的考虑，这其中需包含门扇的朝向、大小以及对高度的预测问题。
（四）合理选择控制施工进度的办法
在选择项目的进度控制方法时，应以别墅装修工程的实际情况为依据，可借助各种监测形式，就比如汇报图标、监测报告。坚持与相关人员面对面进行商议，此外还需要微信通信及其他联络系统的协助，面向项目进度，编制出监控报告，从而表现出项目实际进展与项目进度计划的差异。报告人员应遵循以项目部为主的项目进度计划，遵循动态控制原则、系统原则、闭环原则、信息原则和弹性原则。应定期召集有关工作者，展开问题分析工作，已经出现的偏差要商议解决对策，对即将出现的偏差要采取有效规避的手段，然后采取一些可行措施使偏差得到改正，使工程能够按计划进行。为保证高端住宅项目的各项工作能按计划进度进行，在实施前制定相应的制度和机制，可被视为预防性控制手段，召开进度会议，解决项目施工进度的有关事项时，可通过微信视频通话、语音通话、多人视频会议等方式进行沟通，此时项目管理中需要多部门配合才能解决的问题就能得到良好处理[3]。比如决定高端住宅机电工程施工进度的主要因素是土建装饰、设备的加工和订购周期、分包商的材料供应和专业的人员配置。机电工程的进度必须满足装饰工程整体进度的要求。在控制机电工程进度时，应抓好关键的制约因素，控制关键线路的工期，合理搭接或安排与之无关的工作同期进行。
结束语：
做好高端住宅的全过程管理工作，应建设项目全过程管理的组织结构，明确组织结构各成员岗位职责，按要求审核装修施工图纸，合理选择控制施工进度的办法。从而提高项目施工期间解决问题的效率，使得高端住宅施工在进度、质量、成本三方面的管理成效能够趋于均衡。
参考文献：
[1]曹丹丹.浅谈真石漆在中高端住宅景观中的应用——以东苑米兰城为例[J].中国建设信息化,2020(09):66-67.
[2]王朝波.高端住宅小区物业管理的一点思考——以深圳水榭花都为例[J].住宅与房地产,2020(01):59-62.
[3]许惠斌.论高端住宅精装修项目成本控制[J].上海房地,2018(05):59-62.