魏小宾
北京中铁诺德房地产开发有限公司 北京市 100070
【摘要】房地产项目的整个开发过程非常复杂和繁琐，需要经过一个全周期的运营管理过程，企业想要在开发过程中获得预期的利润和发展，必然需要在项目开发过程中做好运营管理工作，本文是基于此就房地产项目开发中的运营管理展开了研究。
【关键词】房地产开发；运营管理；优化建议
引言
近几年，我国建筑行业发展势头十分迅猛，房地产项目开发数量也在不断增加。可是在我国房地产行业不断发展的大环境下，也存在着一些房地产泡沫现象，有些房地产项目甚至还因此而建成了鬼城，而之所以会如此主要是因为房地产项目在开发建设过程中没有做好运营管理工作，主要原因是项目开发之前未能深入研究市场需求、市场定位不准确、过分依赖于政府助推地方经济等。做好房地产项目开发中的运营管理是有效促进项目成功的关键。因此，本文就房地产项目开发中的运营管理问题及优化对策展开了如下探讨：
一、房地产项目开发中运营管理存在的问题
（一）决策阶段
房地产项目开发过程中，决策阶段是运营管理首要阶段，只有确保决策合理性，才能为后期的运营管理工作顺利实施奠定好的基础，若企业决策出现失误自然也会直接对房地产项目后期建设与投资造成不良影响，甚至会直接造成运营管理失败。就目前部分房地产开发商的运营管理现状来分析，他们在项目决策之前未能做精、做细市场调研，致使其存在项目定位不准确、决策失误等现象，在这种情况下也就进一步加大了项目运营管理的难度。
（二）设计阶段
房地产项目在开发之前，方案设计工作是必不可少的一个环节，方案设计同时也是项目成本控制的基础环节，通常需要按照项目开发规模、材料购置、机械购置等多方面来制定出对应的成本管理制度，以此来落实成本控制管理。实际上仍存在大部分开放商在方案设计阶段过分关注工程建设规模，忽视了资源、资金的投入，未能对整个运营管理因素进行全面分析，不利于项目运营管理工作的有效实施。
（三）建设阶段
房地产项目在建设过程中会存在大量的生产要素投入，项目的运营管理人员需要综合考虑整个项目开发成本、人力、物力以及财力等资源，做好资源合理分配，才能进一步提升项目运营管理质量，减少资源不必要的浪费，有助于提升企业的整体利益。但部分房地产开发商对于项目整个生产要素的优化组合重视度不够，在项目管理人员配置上未深入研究，使得整个项目管理工作也存在明显的松懈现象，甚至项目还在建设期间就出现资源浪费等现象，这自然会加大企业损失，不利于运营管理工作有序推进。
（四）项目销售与交付使用阶段
在房地产项目运营管理过程中，项目销售这一环节将直接影响企业的经营利润，开展运营管理的主要目的就是为了提升企业经济效益，因此这也体现出了项目销售环节的重要性。项目销售与交付使用阶段通常会受到多方面因素所影响，如市场诉求、地方经济发展水平、人口规模等，想要真正做好这项工作还是具有较高难度的，很多房地产企业认为只要销售完成即可保证运营管理效果，其实不然如果只是将重点集中于销售，这将会为项目后期的运营管理加大风险。
二、房地产项目开发中运营管理优化对策
（一）做好市场调研准确进行定位
房地产项目开发中的运营管理质量要想得以提升，首要任务就是需要做好市场调研工作，以此来有效确保市场定位准确性，及时发现市场中可能蕴含的商机，为房地产企业发展提供良好的机遇。有效的市场调研能够在一定程度上为项目运营管理工作实施提供良好的方向与思路，因此在开展运营管理工作时，管理人员一定要立足于当地经济发展、人口规模、市场诉求等多方面来进行综合分析，进一步提升运营管理效果。首先，要及时把握市场经济发展规模，以此来确定项目开发最佳定位。
在这一过程中管理人员可以立足于当地经济发展情况来做好市场研究，确保整个开发项目具有较高价值，这样才能为企业获得预期利润提供良好的保障，有效地为运营管理工作的实施打好基础。其次，还需要对市场需求做好深入地了解，毕竟项目开发的最终目的是为了获取更大的盈利，若不能做好市场需求调查研究自然也就很难实现盈利目的，甚至还会出现亏损等情况。在开展市场调研工作时，开放商若发现当地房地产市场已经趋于饱和或者存在过剩，需要及时停止并寻找其他市场，这样才能将损失降到最低。最后，还要立足于当地人口规模来进行合理分析。一般情况下，人口规模越大市场需求自然也就较大，因此在市场调研过程中一定要做好人口规模了解，这样才能真正将运营管理价值有效发挥出来。
（二）制定出合理的经营发展战略
房地产项目开发建设的运营管理工作在实施的时候，相关企业还需要立足于自身定位的发展，制定出合理的经营发展战略，即在项目开发过程中正确认识企业自身实力，基于此来展开项目开发建设，这样才能有效确保项目开发的成功性。纵观我国房地产发展史，我们发现有些企业明明实力偏弱，但还是会因为高利润的诱惑，选择了风险较大的项目，最终因企业自身实力不足造成了较大的经济损失。企业运营管理工作的有序推进则能够很好地改善这一问题，所以企业在发展过程中一定要提高对运营管理工作的重视，在工作过程中制定出合理的经营发展战略，这样才能有效促进项目开发建设工作的顺利执行，而企业也能够在这一过程中得到长远发展。
（三）准确把握计划管理关键点
房地产项目开发建设效果与企业发展之间的关系十分紧密，在开展运营管理工作时，一定要先明确目标，有针对性地对不同项目来合理设定分层目标，然后再基于此来有效促进房地产项目开发建设工作的顺利推进。房地产项目开发建设工作是一项系统化的工作，想要真正做好运营管理这一项工作，需要在实施过程中对不同阶段展开动态化监督与管理，这样才能逐个实现开发建设目标，提高运营管理工作质量。纵观我国房地产行业发展情况，我们发现部分开发商出现了项目建设质量不达标的情况，这一现象的存在就表示着项目运营管理工作还是不够完善，计划管理目标未能完全地有效执行。为有效改善这一问题，房地产项目在开发建设过程中，企业要结合自身实际来制定出合理的运营管理计划目标，在计划实施过程中逐步提升项目运营管理效率。此外，在计划管理过程中，运营管理人员还需要准确把握好项目开发阶段的各个关键点，在开展管理工作的时候，管理人员需要结合不同部门职能来设定目标，然后再借助于有效监督来保证项目管理目标得以有效落实。
（四）做好项目成本管理
房地产项目开发减少中的运营管理工作，除上述几点外还需要做好项目成本管控。在项目开发建设过程中，要进一步提高对于成本管理的重视程度，在项目开发决策、方案设计、工程建设、销售管理等多个环节要做好成本控制，同时按照企业经营与发展战略进行合理资源优化配置，有效开展项目精细化管理，最大程度提升资源的高效率利用，通过目标成本动态化管理来有效提升运营管理的效率和质量。此外，还要在项目运营管理过程中按照预算管理内容、成本总控目标来对企业整个经营现金流量进行有效管控，有效减少资源浪费、减少不必要的项目开发资金支出，进而有效提升运营管理质量。
三、结语
综上所述，房地产项目开发建设过程中的运营管理工作会直接对利润指标造成一定影响，为进一步有效保障企业的经济效益，在项目开发建设过程中一定要做好动态化管理，结合市场环境及变化情况及时调整项目开发建设中的运营管理工作，这样才能真正有效保障资源利用最大化，促进企业健康长远发展。
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