张理想
徐州市自然资源和规划局铜山分局 江苏省 221100
【摘 要】：我国信息技术的发展速度越来越快，很多行业都开始应用信息化技术。就拿我国现在的登记工作来说，现在有很多城市都已经普及，传统的不动产登记存在很多问题，比如多次登记、登记信息未分类、监管部门混乱等。如果不解决这些问题就会威胁到我国群众不动产的产权安全，影响我国不动产登记工作的落实。本篇文章对我国不动产登记工作展开研究，并对存在的问题进行分析，提出了一些针对性的解决办法，希望可以对我国不动产登记工作带来帮助。
【关键词】：不动产登记;问题;策略
引言
这些年来，我国开始注重不动产工作的规范化，让不动产管理部门和申请人保持良好的关系，但是受到了很多行政干涉，不动产登记工作中的问题并未得到有效解决。只有了解每一个问题出现的原因，才能制定出针对性的解决办法，推动我国不动产登记工作稳定发展。
1 超宗地界限超面积问题
1.1 问题现状
在以前，想要获得土地使用权，需要在国土部门登记，但是房子建好以后，还要去房管部门登记，如此往来就会造成申请工作的繁琐，这两个部门之间缺少完善的信息共享平台，无法共享双方的登记信息，申请人通常要经过一个又一个复杂的手续，同时也浪费了很多登记部门的时间。有时候房屋的实际占地面积和文件上标注的表面不一样，或者建筑面积跨越了两个以上的宗地界限。通过调查，发现造成该问题有多重原因，分别是测量不准确、分批次供地错误、原界址线错误、土地违规使用等。这些问题都成为了不动产登记工作的隐患，未得到处理将带来很多产权问题，增加不动产登记人员的工作量，严重的话则不能为申请人办理不动产登记。
1.2 处理方法
具体问题具体分析，所以我认为，不动产登记部门应该找到产生问题的具体原因，才能从根本上解决产权问题。第一，如果因为测量失误导致界址线问题，可以通过在改正界址线和地图以后再登记，因为测量失误并不会影响到宗地面积。第二，原界址线错误，不动产已经建成后，就算超过了宗地建设便捷，但是政府部门下令拆迁的可能性也很小，所以不动产登记部门，可以向国土部门提供申请，如果国土部门允许对原界址线进行调整，需要标明新宗地有效时间、容积率和实际用地情况等，申请人缴纳完出让金以后，不动产工作人员再进行登记。第三，如果建筑物面积超出了宗地面积，并办理不动产转移和抵押登记，需要一发按照程序进行，确认占地面积，登记有关信息，并上报国土部门超出宗地界限的原因，如果存在违法行为，要根据法律作出处理，没有登记过，申请人要有国土部门或者规划部门的批准文件，不动产登记人员确认文件无误，就可以为申请人进行登记。
2 不动产登记土地使用权分摊问题
2.1 问题现状
《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25 号）以及《不动产权籍调查技术方案》（试行）中规定，需要记录独用土地面积和分摊土地面积。其实，这个规定到现在都没有一个明确的标准，而且不同地区标准也不同。通常情况下，多数地区的商品房采用的是共用宗地项目，买房人需要有关证明、比如国有建设用地使用权、房屋所有权转移登记等。这时候，不动产登记部门需要根据不动产权上的宗地面积进行记录，并备注上“土地共用面积”。除此之外，有的地方住宅小区并不分摊土地面积，而非住宅小区分摊土地。当然每个地区规定的标准都是不同的，甚至相差比较大，根据我国不动产登记标准，如果无法确定是否土地是否分摊，可以先不进行土地登记，等确定好以后，再补充不动产登记。
2.2 处理办法
根据我国当前的建设用地房屋分摊土地情况，并结合不同地区的规定标准，我建议在划分建设用地房屋独用土地面积和分摊土地面积时结合实际情况分类处理。第一，住宅小区可以不分摊土地面积，而没有包含在内的区域登记时，可以根据土地使用权所在的宗地共有使用权作为原则，如果在原有的土地上已经建造好了房屋，不用发分摊凭证。第二，首次登记或转移不动产时，要严格按照土地范围确定宗地的界限，并备注上该宗地是共有土地使用权范围。第三，建筑区域周围的共有道路、公共设施等，宗地范围内的业主都享有这些公共设施的使用权，业主一定要记住第一次办理要把使用规定加入其中，确保自身的利益。第四，如果以前分摊过，不动产登记部门可以在数据库里找到相关信息，所以，不动产权利人登记过信息以后，要明确标注该业主享有土地使用权的面积。
3 关于划拨土地房屋登记问题
3.1 问题现状
根据我国相关文件和法律规定，如果房屋所有权和国有建设用地使用权需要转移，并通过了当地人民政府和有关部门的审核，下达了批准文件。需要缴纳一定的土地出让价款，有关单位会给与缴纳凭证，缴纳完需要缴纳的税额以后，并上交缴纳证明。但在具体工作当中，我国各地区政府之间并没有形成统一体系的房屋所有权转移政策和标准，有的政策存在明显的漏洞，所以土地出让价款和有关费用的收费标准也不一样，我觉得各地区政府部门应该严格按照我国的《城市房地产转让管理规定》（建设部令第96号）等相关文件执行，共同商议一个明确的收费标准，以免引起不同地区群众之间的不满，尽量确保收费标准公平，确保每一个公民的合法权益。
3.2 处理办法
第一，有些需要土地带有划拨性质，不动产登记部门应该把这些信息全部记录在不动产登记簿和不动产权证书中，也方便在需要审核信息的时候快速查找。第二，如果让缴纳出让手续费和出让金，不动产登记部门需要和当地的政府部门沟通，让当地政府部门明确一个标准，确定完政策标准以后，将批准文件下达给不动产登记部门，当不动产登记部门确认文件有效，即可进行不动产登记工作，这样有利于不动产登记工作在统一标准下完成，减少群众舆论。第三，如果是一些经济适用房，则可以使用仿品放的登记管理方式。当房屋所有人想要改变原有的房屋性质，根据我国明确规定，经济适用房和单位集资建房等要在五年之后，并缴纳土地收益金之后，才可以把经济适用房性质变成商品房，也可以到国有建设用地使用权转移处办理相关手续。第四，根据我国国有土地使用权等明确规定，国有土地权划拨的过程中，没有得到允许不可以用来抵押，所有人在法律条件允许下得到的建筑物可以抵押，土地使用权和建筑物允许一起抵押。所以，不动产登记部门在登记这类产权时，需要抵押人出示详细资料和有效平整，比如补交土地出让金凭证。而且，不动产登记工作人员需要在不动产登记簿、不动产登记证明和不动产权证书上备注“该不动产土地使用权划拨为土地使用权”，这是为了让其他部门对该不动产有更多的了解，当权利人在抵押或者变卖该方程的时候，权利人要先缴纳相应的出让金，不然抵押權人是无法得到政府的赔偿金的。才
结语
不动产统一登记工作对于我国不动产管理来说至关重要，传统的不动产登记工作效率低，工作量大，遇到问题没有标准的解决方法。而统一的不动产登记可以有效地提高我国不动产登记部门的工作质量和效率，而且可以减轻工作人员的工作量。因为不动产登记部门的工作人员没有统一的参照标准，他们在登记过程中面对相同情况的处理方式可能也有所不同，如果是一些之前遗留下来的问题，或者是当前无法处理的问题，登记工作人员一定要在不动产簿上面完整登记，并标注好，对其他部门的工作也有帮助，方便查询不动产详细信息。
参考文献
【1】高圣平.未登记不动产抵押权的法律后果——基于裁判分歧的展开与分析[J].政法论坛，2019，37（6）：158-169.
【2】周英.深化“放管服”改革打造“服务型”窗口——常州市不动产登记交易中心全面实现“1115”工作目标[J].中国房地产（综合版），2017，（12）：38-40.