张福熙
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摘要：房地产项目在管理成本方面面临着新的机遇和挑战。建立完整的项目成本管理系统，确保工程造价符合科学，法规和标准，积极稳定地提高房地产工程造价管理水平。与房地产项目成本相关的风险管理应与行业发展紧密联系，制定良好的项目成本管理计划，以提高房地产项目成本管理的整体水平。为构建成本管理系统创建有利的环境。
关键词：房地产；工程造价；优化
引言
尽管近年房地产企业来越来越多地关注项目的成本管理，但是对项目成本管理实践的分析表明，各种问题仍然相对普遍，例如缺乏对成本控制的意识，缺乏设计工作，不正确的动态成本控制，为了有效解决此类问题，本文对房地产项目成本管理中的项目成本管理进行了具体研究。
1.房地产项目工程造价控制与管理的现状
控制和管理房地产项目的成本这是为了将房地产项目的成本控制在合理的范围内，以最大程度地利用人力，物力和财力，并获得最佳的投资效果。当前，许多开发商只关注开发带来的高额利润，而看不到其背后的隐患。他们在没有科学知识的情况下建造房地产项目时，将更多的精力放在财产管理上，而忽略了工程管理。成本管理概念并未创建可靠且完整的项目成本管理系统。另外，仍然有许多房地产公司认为控制项目成本意味着盲目地降低项目成本，从而导致房地产项目质量低下以及影响房地产领域有关宏观经济利益的许多后续问题。我国目前的技术人员缺乏经济概念和保守的设计思想，这也在一定程度上增加了房地产项目的技术成本。另外，许多工程造价专业人士往往不熟悉工程知识，对项目的进度没有更好的了解，很难有效地控制工程造价。控制房地产项目成本是成本管理和战略管理的产物，是适应当前市场变化的一种方式，也是现代成本管理发展的必然趋势。
2.房地产工程造价管理项目成本控制常见问题
2.1成本控制意识缺乏
缺乏成本控制意识是房地产项目成本管理中常见的项目成本管理问题。在设计和施工阶段，职责不明的成本控制问题通常反映在设计，成本和工程部门。例如，设计部门盲目称赞保守的设计，而成本部门则不参与项目的讨论。工程部门的计划，拆卸和修改施工计划和成本管理部门的变更仅在谈判和变更出现延迟时才负责事后核算，所有这些都会加剧缺乏成本控制意识的问题。此外，工程造价控制方法不当也会导致损失控制问题，设计和工程部门“不作为”的负面影响也将产生深远的影响。
2.2设计工作存在欠缺
对于房地产项目而言，设计阶段是形成项目价值的关键时期，必须实现经济与技术相结合的思想。但是，某些房地产公司存在因循守旧的问题。这将导致无法实现设计的经济性和合理性的目的。在图纸设计中技术与经济的不一致的影响下，出现了诸如缺乏经济标准，缺乏比较和选择方案，缺乏经济关系以及缺乏方案论证等问题。设计部门在审查图纸和加深图纸方面的缺陷将进一步影响成本控制。另外，太多的设计进度也会导致超出计划成本的严重问题。这是由于设计，成本和施工三个主要部门的关注重点和矛盾之处。质量，进度和成本等因素可能导致工程项目计划偶然会出现更改，例如在施工期间更改原始计划，忽略设计更改的经济性和合理性以及延迟设计更改的批准，这很容易导致超出计划成本的问题。
2.3动态成本控制不当
无法进行诸如未披露的目标成本，目标成本差异计算，成本超支的预警和成本调整等因素。许多问题只能在计算和会计环节中找到。如果房地产项目已经完成，成本控制也不起作用。
另外，在延期的谈判变更和分类账不完备等因素的影响下，动态成本控制可能无效，因此在管理物业设计成本时必须注意项目成本控制的局限性。
3.提高房地产项目工程造价优化管理的技巧
3.1房地产项目决策阶段的工程造价优化管理技巧
房地产项目决策阶段项目价值控制管理的主要目的是为项目投资决策提供坚实的基础，并选择最佳的投资决策计划。然后进行合理的资源分配。因此，在对房地产项目作出决定的阶段控制项目成本时，有必要分析该项目的技术可行性和适用性，并对建筑工程的经济合理性进行综合分析。在制定项目决策时加强项目成本控制管理，对房地产项目的技术和经济方面进行可行性研究，并使用科学的方法和可靠的数据评估投资，以便在项目的其他阶段可以更好地实现项目成本。控制以实现房地产项目的经济利益目标的控制。
3.2房地产项目设计阶段的工程造价优化管理技巧
当前，我国许多开发商忽略了房地产项目的设计工作。为了节省设计成本，项目开发周期通常很短，设计图纸的质量很差。在随后的施工过程中，经常进行设计更改，出现阶段，结果导致房地产项目频繁更改。实际上，房地产项目的设计阶段也是项目成本管理的关键要素。好的施工图可以缩短施工周期，在房地产项目建设中可以节省大量的人力，物力，财力和其他资源。因此，在项目开发阶段的项目成本控制管理必须充分了解项目的定位和市场需求，并在此前提下选择合理，可行，经济的项目设计，房地产公司也需要从项目中派遣技术人员。管理部门参与现场监控，消除施工图错误，减少施工过程中的施工变更，为房地产对象施工阶段的成本控制奠定基础。
3.3房地产项目施工阶段的工程造价优化管理技巧
房地产项目的成本控制管理与项目质量密切相关。房地产项目建设阶段的项目成本控制管理必须充分符合业主的要求，并考虑到项目建设的目的和实际情况，市场情况等，制定一系列实用的建筑计划，以确保房地产项目的建造质量。定义适当的成本控制目标，并在施工期间对特定项目采取有效的针对性措施，以形成完整的成本控制系统。另一方面，施工阶段的项目成本控制应确保施工合同的顺利执行，有效减少与施工有关的纠纷，避免施工索赔，降低工程成本。通过优化施工组织的结构，选择先进技术和经济合理的施工计划,可以在降低工程建设成本，创造较高经济效益方面发挥巨大作用。
3.4房地产项目竣工阶段的工程造价优化管理技巧
在房地产项目完成阶段控制项目成本对于项目的后续使用非常重要。它包括确定房地产项目的最终成本以及评估房地产项目的建设收益。因此，在此阶段，有必要将成本和数据分析进行比较，并专注于实施。对房地产项目建设质量的评估为项目的正式生产和运营奠定了良好的基础。房地产项目最后阶段的项目成本管理必须与签订的合同一致。项目验收完成后，根据事实真相的原则，对项目的实际施工情况，施工变更，项目签证等因素进行调整。简而言之，为了确保项目执行过程中的公正性和公平性，项目评估人员必须不断提高其技术和业务技能，以确保房地产项目价值的质量。
结语
房地产项目的工程造价控制是对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理内容的重要组成部分。在投资决策阶段应对其进行监视。在设计阶段和项目执行阶段，可以随时纠正偏差，并加强公司成本管理，以便有效地控制项目成本，提高大公司的竞争力并确保对开发项目的投资带来良好的经济，社会和环境效益。这也是房地产公司在竞争激烈的环境中生存和发展并实现其快速增长的有效途径。
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