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摘要：在地铁车辆段上盖物业开发中，实际效益体现为社会、经济效益。目前，随着我国交通事业的发展，我国的一些一线城市如北京、上海、深圳等地交通设施已基本完善，当前交通建设的主要方向在二三线城市的交通网络建设。随着城市化的推进，便捷的交通能帮助城市解决交通拥堵、出行难、城郊距离大等问题。然而，随着交通工具的优势，其相对的负面影响也随之出现。基于此，本文对地铁车辆段上盖物业开发的综合分析进行了详细的论述。
关键词：地铁车辆段；上盖；物业开发
城市轨道交通车辆段物业开发的成功案例已有很多，方案也越来越完善及成熟。通过不断总结及应用新技术，消除车辆段运营期间的振动和噪声给车辆段上盖与周边开发所带来的诸多负面影响，同时，解决好车辆段的通风采光问题，保证车辆段的使用功能及工作环境，最大限度地减少物业开发对车辆段运营的不利影响，促进城市轨道交通可持续发展进入良性循环轨道。
一、地铁车辆段物业开发概述
地铁车辆段是整个地铁安全运营的后勤保障，是对车辆进行停放、管理、月检及维修等功能的主要场所，由于车辆段的占地面积大，建筑密度小，在这种情况下，对其进行物业开发是对土地资源的合理利用，并能缓解城市用地压力。车辆段的开发模式主要是在其上部进行综合建设。
二、地铁车辆段上盖物业开发模式
地铁车辆段上盖物业开发模式根据开发强度和功能的不同，主要分为以下类型：①一般位于较偏僻或经济发展落后的地方，仅对车辆段用地进行开发，主要开发为保障性住房或经济适用房，并建设相应的配套设施；②将车辆段的开发和周围的白地进行综合开发，提高建设范围与强度，开发的主要功能多为住宅和商业；③在将车辆段与周围白地进行一体化综合开发时，以车辆段上盖的综合开发，带动周边用地的高强度开发，所包含的功能更加多元化，涵盖了住宅公园绿地、商业商务、文化娱乐、办公等多种功能空间。
三、地铁车辆段上盖物业开发的意义
随着我国工业化、城市化的快速发展，一方面城市建设用地的紧缺现象日益加剧，另一方面城市人口不断增加。城市建设用地供需矛盾日益突出，也导致我国耕地资源紧缺，严重威胁我国粮食安全。地铁车辆段上盖土地资源的开发利用，对解决城市建设用地紧缺情况、保障我国粮食安全具有重要意义。同时，通过地铁相关站点的物业开发，能进一步引起规模效应，缓解交通压力。因此，地铁车辆段上盖物业开发有优化城市环境、社会、经济等要素的配置。
地铁建设是一项投资大、周期长的工程，其运营回收成本慢，因此地铁盈利成为一个亟待解决的难题。通过对其他地区经验的比较分析，在地铁车辆段上建设居住区能有效的盈利，而物业开发可创造巨大的利润。通过地铁上盖居住区的开发，地铁运营商能进一步将利润投入地铁建设，通过这种物业“回馈”地铁建设的模式，能实现“地铁+物业”的良性循环。因此，在地铁上盖居住区的开发是一种有效的融资方式，地铁经营者的资金问题可得到有效解决。
因此，合理探索地铁车辆段上盖开发，既能缓解城市土地供需压力，又能增加地铁建设的融资渠道，减缓财政投资压力。当然，由于技术经济条件、地方政策等制约因素，地铁车辆段上盖开发中也存在一些问题，如轨道车辆频繁通行产生的噪声及振动会对居民产生影响，地方政府对车辆段上盖的政策支持尚不明确，这给政府各部门对“盖上造地”这一新生事物的审批造成一定的困难。
四、地铁车辆段上盖物业开发存在的问题
1、缺乏整体开发观。目前，我国对地铁上盖物业开发的认识还处于探索阶段，特别是在连接空间、枢纽站换乘等方面，各开发部门的协调性受政府开发政策和经济管理机制的影响。
对区域来说，地铁的推动作用无法显现。从地铁物业的设计和建设过程中可看出，两者基本处于分离状态，对地铁出入口和通道的设计无合理的分析，综合开发中存在许多问题，这些问题需政府、群众和开发商共同解决，从而为地铁上盖物业的开发提供更加光明的发展前景。
2、地铁的综合发展考虑不足。当前，我国许多大中小城市都在积极推进地铁建设工作，同时，大规模的地铁建设工作也给政府部门带来了较大的财政压力，为了快速实现地铁建设的目标，很多城市往往不能系统地考虑地铁的发展和建设工作，导致城市轨道交通秩序紊乱，不能有效规划和利用城市空间及资源，而且这种建设速度易埋下安全隐患，另外，地铁一旦建成，很难弥补其安全疏漏，改造和修补工程疏漏会产生高昂的费用，进一步增加政府的财政负担。
3、消防问题。地铁车辆段上盖物业是利用车辆段厂房的屋面作为平台，它的作用在于道路、房屋等设施的布置，所以起着重要的作用。将地面层厂房当作一个庞大的屋面，作为加盖物业的基础。根据《建筑设计防火规范》要求，厂房内必须设有消防通道，厂房内存在乙类危险等级车间，设计时应采取合理的方法解决厂房的消防问题，防止发生安全隐患。经两条线路长、起坡大的高架道路连接，这是上盖物业与城市道路连接的常见方式，但由于上盖物业面积一般较大，而城市消防站建设的相关标准要求在接到防火警报后5min消防部队即可到达责任区边缘，因此在设计中应充分考虑这一点。
4、综合性问题。车辆段既能保证列车运营安全，又能起到车辆停放及检修的作用，具有地铁轨道交通重要节点和物业开发的潜力，虽然占地面积大，但相关布局检修功能完善后进行物业开发，剩余面积并不可观。因此，在开发中需妥善考虑开发规模问题。此外，平台下车辆段范围内的采光、自然通风条件较差，需改善；上盖平台开发建筑物柱网会影响生产厂房工艺路线，也需大幅调整；车辆段作业中存在多处咽喉曲线，容易影响司机和信号机的判断，从而埋下安全隐患。
五、地铁车辆段上盖物业开发的完善对策
1、结合物业开发进行前期路线规划。在前期路线规划中，应考虑车辆段内的物业开发。物业开发将影响一系列的事物，比如如何正确连接道路，开发规模的大小制定和如何调整相关工艺布置，此外，相关开发商还要考虑这一物业的用地面积等因素，这些因素应在前期具体研究。
2、慎重考虑上盖物业开发模式。上盖物业开发需较高的成本，同时，开发过程也易受诸多因素的影响及制约，往往高昂的开发成本并不能达到理想的效果。选择靠近市区地段的车辆段具有良好的发展前景，开发商对该车辆段将有更多的信心和期望。相反，若车辆段选址不佳，会有严重的损失。开发物业的方法较多，开发商可选择相对稳定的方式开发物业，其中，车辆段开发是物业开发中的明智选择，通过对车辆段周边及地面的架空式及与一定程度的开发，可取得显著效果，从而形成良性开发流程。
3、设置车辆停靠站点。车辆通常被要求停在道路一侧，若开发商想开发车辆段上的物业，需在开发物业过程中适当延长路线，并在车辆停靠点附近设置停靠站点，这样能吸引更多的游客，缓解交通拥堵问题。根据实际情况，开发商还可进一步拓大开发工作。
总之，地铁上盖物业是与车站直接相连的建筑物，与地铁出入口的距离一般不超过500m，还与商业设施、宽阔街道和其他公共设施相连的物业体系。地铁上盖物业通过对地铁车辆段、车站、区间空间来优化城市建设用地、缓解城市人口密集、土地资源紧缺、地价居高不下的压力，通过提高空间利用率方式，提升地铁沿线物业开发的商业潜力，从而为地铁带来更多的社会、经济效益。因而随着我国地铁建设质量和速度的逐步提高，在地铁车辆段上盖物业已成为必然趋势。
参考文献：
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