孙晓燕
海南三亚湾新城开发有限公司 海南 三亚 572000
摘要：伴随着城市化进程脚步的加快各式各样的房屋建筑拔地而起，为社会发展作出巨大贡献也给人们提供了更高的生活需求。从实际意义上来讲，房地产工程开发工作难度较大，工作内容十分复杂，容易受到诸多因素的影响，技术管理工作是极为重要的工作内容，相关工作人员必须要对此有所重视，在技术管理工作中融入全过程管理，能够在很大程度上提高工作效率和质量，促进房地产工程获得更大的发展。本文以全过程管理在房地产工程技术管理中的开展策略解析为主线，进行了简要的分析和描述。
关键词：全过程管理；房地产；工程技术
引言
在房地产开发过程中，项目管理可以提供发展机制，全面维护房地产开发力度，对开发行为进行优化，以此提升开发效益。房地产行业属于支柱性产业，对多数行业经济发展影响非常大，社会各界比较关注房地产开发工作，同时提出较为严格的要求。
1房地产施工全过程的技术管理概述
房地产施工全过程的技术管理是房地产施工管理的一个基本趋势，全过程意味着施工管理的全面性需要得到较好提升，而技术管理则注重一些新技术新方法在施工管理活动开展中的应用。房地产施工全过程的技术管理虽然会在一定程度上增加施工管理成本，但对于施工效率与有效性的提升，以及施工问题的避免则有很大帮助。正是由于施工全过程的技术管理具有诸多优势，很多房地产企业在项目施工中都在对此进行积极尝试。不过，全过程的技术管理对于房地产企业内施工管理主体提出了很多新要求，如何更好地进行施工全过程的技术管理也值得房地产企业深思。
2房地产工程技术全过程管理存在的问题
2.1工程技术管理组织工作不完善
从目前的情况来看，全过程管理中组织工作不够完善，主要体现在以下几个方面：首先是一些房地产工作当中，企业管理理念存在问题，很多的企业管理人员通常只是一味的注重施工管理工作，对项目开发的有效性以及相应的工程组织和管理工作有所忽略。其次，房地产企业工程设定当中，资金来源途经单一，由于得不到足够的资金支持，使得房地产决策信息的准确性和真实性不足，进而导致投资管理工作的组织价值有所降低。除此之外，一些项目管理人员在实际工作当中存在着权责不清的问题，很多工作都无法落实，对工程建设工作造成了极为严重的阻碍。
2.2多项目预算衔接不畅，缺少统筹兼顾
项目开发是房地产企业经营业务的单元，具有开发周期长且投资金额相对较大、收支匹配难、利润与实际现金流相差较大等特点，虽然项目预算编制属于企业全面预算管理基础内容，但是相比年度预算和财务预算的价值，房地产企业显然重视年度和财务预算而轻视项目，因此对于项目开发周期性和多项目资源需求的协调性并未过多关注，以至于项目在分配资源时发生摩擦，对企业稳步发展十分不利。
2.3质量检验不到位
从目前的情况来看，我国房地产企业的工程检验工作通常是由企业提供报检资料，由政府质量监督管理部门负责验收。但在实际工作当中，房地产企业的报检资料会刻意将不合格的施工项目有所隐瞒，质量监督管理单位的验收工作不够全面，通常只是采用抽查的方式，无法对每一个步骤和环节进行验收，进而导致房地产企业在施工建设工作当中存在着严重的质量问题。
3全过程管理在房地产工程技术管理中的开展策略
3.1加强设计阶段成本控制
方案设计阶段决定了项目70%-80%的成本水平，设计阶段成本可控则开发成本可控，而目前的房地产成本管理，也由之前的核算型、成本控制型逐渐向价值创造型转变。
房地产项目设计的科学性与合理性，可以为房地产企业节省更多成本，避免浪费情况产生。在设计工作开展过程中，营销、成本、工程人员提前介入，明确项目开发定位，成本人员主动进行成本前置预算，通过项目的配置标准、建造标准、明确设计限额，确定项目整体打造标准，并匹配合理的成本，确保设计将来打造的产品与成本适配，在该阶段，通过成本人员主动的成本前置管理，在方案设计阶段即明确了项目的成本估算指标，在后续项目开发建设中，通过设计优化、招标、施工管理，最终确保成本可控。
3.2明确全过程规划方案
首先，相关工作人员凭借全过程的设计和规划，将建筑工程作为核心，针对工程内容和关键方案进行科学的分析，对每一个施工环节进行明确的规划，从整体上提高全过程规划的效果和质量。一般情况下，全过程规划方案的构建必须要实现以下几点：首先是在方案规划中制定招标方案的初期设计，从整体上提高工程管理的效果，为后续工作的顺利开展和进行提供有力的基础保障。此外，管理人员必须要做好相应的协调工作，参建部门和人员紧密配合。其次，在工程方案制定过程中，需要聘请专家对施工方案的专业性进行论证，进而可以从根本上保证全过程管理方案的有效性与可行性。
3.3构建全面的施工质量与安全管理体系
房地产施工管理中，施工阶段的质量与安全管理是核心事宜，这两个层面的管理更是要成为贯穿施工全过程的管理。例如，在某房地产项目施工中构建了全面的施工质量与安全管理体系，并将其作为了施工全过程的技术管理核心。在质量管理上，通过成立质量监控小组深入施工现场，进行施工活动开展状况以及分段施工状况的质量监控，房地产项目施工质量得到了有效控制。在安全管理上，施工安全管理小组通过对各施工段施工负责人进行安全施工培训，以及定期对一线施工工人进行安全施工理念灌输，施工安全管理层面的环境也得到了较好的优化。其他房地产企业也要注重施工全过程技术管理中的质量与安全管理，并选用更为科学的质量与安全管理策略。
3.4竣工阶段项目管理
在建筑工程项目管理中，竣工验收属于最后环节，能够确保房地产企业的总体经济效益。按照国家法律法规，只有经过竣工验收后，才可以确保房屋建筑质量与安全，投入运营中，维护人们的生命财产安全。房地产开发企业必须做好竣工验收，同时在企业经营管理中纳入竣工验收工作。在施工期间，注重建设进度与成本控制，不能由于资金紧缺或超期完工，不注重竣工验收。在竣工验收过程中，应当组织工程勘察、设计、施工与监理单位参与竣工验收，项目承包单位编制竣工验收报告，监理单位编制项目质量评估报告，勘察、设计单位编制质量检查报告。建设单位将所有资料交付主管部门验收，以此获得规划、消防、人防、环保等部门验收，验收合格后取得竣工备案表才可以交付使用。确保竣工验收的严格性，能够维护建筑工程质量与安全，同时保障业主的生命财产安全。按照项目吸取经验，在后续工程建设中，细化责任分工，优化项目管理措施与组织结构，以此确保房地产开发项目管理的科学性，实现房地产行业的可持续发展。
结语
综上所述，房地产企业推行的全面管理工作，需要注意几点：第一，根据企业自身行业的特点和发展愿景，建立完善的管理组织体系；第二，在保证预算目标与企业战略目标相适应下，优化企业资源配置；第三，加强企业管理能力和提高企业经营效益，实现企业长期稳定发展的目标。
参考文献
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