刘思佳
身份证号码；37010219920821****
摘要：随着中国经济的进一步发展，中国在各个领域都取得了巨大的成就，尤其是中国的建筑业，其中房地产业发展最快。随着建设项目规模的不断扩大，数量也在不断增加。随着人民生活水平的提高，人们的观念发生了很大的变化，越来越多的人对建筑工程的施工质量提出了更高的要求。本文主要从房地产行业入手，重点分析住宅项目的设计和管理要点，希望能为我国房地产住宅项目的设计和管理提供一些参考。
关键词：房地产;住宅项目;设计管理
如今，中国正在逐步改变经济发展模式。在这样的前提下，中国的城市化进程不断加快。然而，在实际的城市化进程中，中国的城市发展面临着严峻的挑战。与发达国家相比，中国的经济发展仍然不足，中国的城市化进程对中国的经济发展起着至关重要的作用。因此，对于房地产行业来说，只有不断提高城市住宅质量，才能更好地开展房地产住宅项目的建设，为我国的城市化进程做出更大的贡献。
1了解设计主旨，选择专业设计师
1.1熟悉设计要点
每个人的需求不同，因此对产品的要求也不同，这对房地产设计管理的相关机构提出了更高的要求。因此，企业应以设计语言的形式表达产品的要求，认真对待委托单位提出的设计方案，科学有效地管理设计资源，编制涵盖具体要求的任务书，为提高住宅项目的设计质量提供保障。
(1)在住宅项目设计的前期，要认真分析规划用地
相关数据。我们不仅要收集土地本身的面积、现实和价格等数据，还要客观地考虑其他因素。比如附近是否有强有力的竞争对手，人们对产品类型和产品价格因素的满意度等。，从敏感产品的角度出发，深入开发产品，提高产品的核心竞争力，确定合适的性价比，从而获得更多的利润，保证企业的经济效益。设计方案时，设计任务书包含很多内容，不仅有相关人员的意见、产品的定位，还有成本估算、实地考察报告等等。
(2)在设计初期，设计任务书的内容主要是
涉及设计结果、各部门反馈、详细成本要求、相关部门设备设计情况等。项目设计阶段不同，设计任务书内容不同。前期主要从宏观角度考虑相关规划、负责人意见、产品定位，后期从微观角度入手，侧重信息反馈和成本细化。因为预设计部门和后评价部门有一定的相似性，如果在后评价中去掉某个部门，对评价效果的影响会更大。
1.2选择专业设计师
如何获得设计方案是一个值得我们思考的问题。然而，有必要将支出与获得的收入进行比较。对于工程量大、工作内容复杂的项目，只需要花费少量资金，指定一些综合能力强的单位，征求他们的意见，为甲方拓展思路，促进设计的进一步优化。在此前提下，选择几个单元进行规划设计，形成一个设计方案供甲方选择。通过这样的安排，不仅给设计师留下了设计空间，也调动了设计师的积极性，从而创作出更高质量的作品。在策划调研期间，尽可能选择具体的公司来执行这些任务。施工图设计时，最好选择附近的设计单位。一方面价格相对低廉，设计单位对当地自然环境和人文环境非常熟悉；另一方面，便于与相关部门沟通，提高设计效率，更好地满足甲方的要求..值得一提的是，项目的设计不是几个人做的，而是某个设计师做的。因此，设计师的能力在很大程度上影响着项目设计的质量。因此，在设计团队中，设计师的专业素质非常重要。
2设计过程的管理
2.1项目设计的日常管理
在项目设计过程中，相关设计管理机构应指导和监督每个阶段的具体设计工作，并在分析的基础上科学分析各种问题，合理解决。对于复杂的问题，设计师可以与管理部门的相关人员沟通，共同参与项目设计工作。对于疑难问题，有关人员应及时向上级部门报告，寻找最合理的解决办法。
召开汇报会的主要目的是让领导充分了解设计的具体情况，讨论项目设计中的问题，以保证设计工作的顺利进行，减少决策失误。
2.2管理项目设计的要点
在管理项目设计时，要根据不同的设计阶段加强对结果的审查，特别关注设计项目的关键点，管理部门要做好对关键点的监督检查。对于那些特殊的环节，各部门一定要加强沟通，共同探讨。如果是不确定的问题，就要广泛收集意见，才能找到最科学的解决办法。
2.3审查设计结果
在图纸上体现设计思想意味着审查设计结果。这个阶段属于房地产住宅醒目设计管理的最后阶段。这期间对后期设计方案的变更和工程签证数量影响很大。因此，相关房地产行业应该认真对待这一阶段。
根据设计方案的具体情况，评审部门提前两到三天收到企业的设计方案是最合理的，这将有助于评审人员提前熟悉设计方案，使评审工作更加高效。在评审中，要调动各部门参与的积极性，邀请专业人员参与，进一步完善评审机制，提高评审的科学性、合理性和可行性。从而为后期工作提供更有力的保障。
3加强沟通，做好沟通
设计文件的审批涉及很多问题，不仅包括审批的成功，还包括时间和经济问题。文件审批主要是指将设计项目移交给相关部门。这个项目的合法性得到了政府机构的认可，从而促进了各项工作的顺利进行。此外，相关管理人员应与消防部门和人防部门沟通，确保设计管理人员在监督范围内。同时根据市场实际经济情况，科学调整技术指标。
4加强设计变更的控制
在实际项目建设过程中，很多原因会导致项目设计发生变化。第一，企业要求变革。企业负责人的决策失误会导致设计方案严重偏离公司的实际情况和发展方向。这时候设计方案就要改了。其次，楼内产品不是按照业主要求设计的，相关部门会从实际出发适当调整设计方案。第三，在施工过程中，当材料短缺，其他材料无法替代时，只能改变设计方案。第四，在图纸设计过程中，由于设计人员考虑不全面或错误，无法进行施工。设计变更的管理主要从两个方面入手，一是变更的数量，二是变更的处理方法。因此，为了加强管理，需要编制完善的设计任务书，加强设计过程的管理，严格审查设计结果。只有全面落实各项任务，才能更好的控制设计变更。
5加强设计的综合管理
房地产企业在住宅项目的设计和管理过程中，应加大人力、物力和财力的投入，把住宅项目的设计和管理放在重要位置。同时，企业应对住宅项目实行区域管理，根据不同情况采用不同的住宅项目设计方案，调动员工的积极性，以促进工作的顺利进行。此外，在住宅项目建设中，从实际情况出发，选择能力强的人组建管理团队，定期对管理团队人员进行考核，提高其素质。在住宅项目的设计和管理过程中，政府应充分发挥作用，提供资金支持，确保设计阶段各个环节的顺利进行。随着我国科学技术的快速发展，住宅项目的设计管理应与时俱进，采用新技术，使用优质材料，掌握最先进的方法，提高住宅项目的设计水平，增强其核心竞争力，促进建筑业的健康发展。可以采用先进的仿真技术，提前发现存在的问题，通过建立建筑模型来解决，减少施工过程中的误差，保证施工的顺利进行。
6结束语
综上所述，把握房地产住宅项目的设计和管理要点，对住宅项目的设计具有重要意义，促进了我国房地产业的快速发展。只有严格控制设计阶段的所有工作，住宅项目的建设才能更好地进行。此外，加强设计阶段的管理有利于提高住宅建设质量。做好住宅项目管理，可以促进我国建筑业的蓬勃发展，使我国建筑业走在世界前列。
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