小议建设项目在设计阶段的成本管控--中国期刊网

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小议建设项目在设计阶段的成本管控

发表时间：2021/5/14 来源：《基层建设》2021年第2期作者：于建斌

[导读]

        广州城建开发设计院有限公司广东广州 510000
        在整个房地产开发项目全过程周期中，在设计阶段投入的成本是很低的，大概仅占建安成本的1.5%~3%。但设计阶段却影响着75%以上的建安项目成本。所以，如何在设计阶段做好前期成本管控，对整个项目的成本管控来说就显得尤其重要。
        本次主要针对主体土建项目管控经验进行探讨，成本管控的主要工作包括：方案经济比选和限额设计，编制投资估算和设计概算，确保设计阶段的各项经济指标不超限。不同的设计阶段，成本管控有着不一样的工作内容，作为前期成本管控的主体责任部门，设计院的成本部门需要统筹整个设计阶段的成本管控工作，确保设计图纸满足限额设计的要求。以下为限额设计成本控制工作流程图。

        首先，在项目定位阶段，需要对整个项目有一个明确的定位，编制出相关的技术经济指标和投资估算，为后期各个设计阶段做一个总的投资控制，此阶段的总投资控制需要业主投资方和设计院的方案设计团队充分沟通后确定。
        在方案设计阶段，首先需要根据最初的方案图纸和参考类似项目的经济指标数据，对整个项目的限额指标做一版预测。限额指标不同的房地产公司有不同的要求，一般都包含以下几项指标：地下室车位面积，地下室层高，窗地比率，外墙地比率，地上塔楼钢筋和混凝土指标，地下室钢筋和混凝土指标。对于超限的指标要跟设计专负及时的沟通，同时我们也要求设计人员也要掌握基本的限额指标测算方法，以便设计人员在设计过程中自测指标。其次需要注重方案经济比选，结构专业主要进行的经济比选有：基坑支护、基础选型、地基处理、地下室顶板结构选型等，此部分的经济比选非常重要，成本高，且不同的方案所造成的成本差异动辄几百万或上千万，但客户体验性差，是成本管控的重中之重，要合理优化。例如在基坑支护中，一般都存在开工早，设计工期紧的情况。应提前研究好各种类型的基坑支护方式的成本指标，可以选择成本较低的几种常用基坑支护方式进行方案经济比选，比如优先选用成本最低的自然放坡方案，谨慎选用成本很高的地下连续墙方案等。对于建筑专业，在做方案的时候，尽量避免采用造成建筑单体高宽比超过规范限值较多的方案户型，超高宽比的建筑对于剪力墙和配筋都加大很多，造成结构指标的不经济。对于建筑方案必须要做的另一个经济比选就是建筑外立面方案，这是一个影响客户视觉的重要敏感点，要结合项目产品定位来决定方案，同时如果要申报绿色建筑标识的，还得考虑装饰性构架造价占比的成本因素，确保绿建申报标识的时候能够拿到此项分值。
        在初设/施工图设计阶段，此时的方案已经基本稳定了，结构专业也已经开始建立盈建科（或PKPM）结构模型了，此时也是对整个项目下达限额设计任务书的阶段了。概预算人员需要根据盈建科（或PKPM）结构模型中的造价模块进行运算，统计好梁、板、墙、柱等构件的钢筋和混凝土指标，再根据项目实际情况和类似项目经验数据测算出楼梯、其他构件、全现浇外墙（如有）、装配式预制构件（如有）的指标数据，得到一个初步的钢筋和混凝土指标。根据我们对上百个项目的数据归纳总结后发现，盈建科模型导出来的混凝土指标准确率较高，但钢筋的指标往往是偏小的，主要是由于从盈建科软件到实际出图，有个对施工图纸的后处理过程，会增加钢筋工程量，根据我们的经验数据，一般是100m以下的项目会增加2.5~3kg/m2，对于超高层建筑，一般是将墙、柱指标的1.15倍与3kg进行对比，取大值，一般增量最高不会超过5kg。对于地下室车位面积也是业主比较关心的指标，这直接关系到地下室车位的可售数量以及行车路线，是需要不断的优化的。对于普通的住宅项目，影响这个指标的主要因素是面积占比，即人防及塔楼投影面积/地下室建筑面积，面积占比越大，则车位面积也相应的越大，可根据实际区间进行分别控制，大部分项目的面积指标都是在31~35m2的范围内。对于TOD项目，由于地下室的外边界极不规则，并不适合这套限额，可按项目实际进行优化控制即可。
        在初设/施工图阶段，还有一个重要的工作就是要编制初步设计概算。虽然国家已经取消了初设阶段，但是很多甲方及设计院还是要求编制初步设计概算。设计概算作为投资控制的上限，在项目整个投资管控中有着举足轻重的作用。对概算的精准度要求也是远远高于投资估算，特别是在方案图纸稳定后，也掌握了结构指标的情况下，我们希望主体项目的设计概算的准确度要控制在+10%以内。对于园林景观项目和精装修项目，我们要求的精准度是控制在+5%以内。一般的概算编制时间大概在一周左右，需要设计院的造价人员掌握大量类似项目实际技术经济指标数据作为支撑，也要大量的应用标准化研发成果，才能满足这一准确率要求。
        设计院的造价人员还有两个重要的任务，是要参与建筑产品研发和数据归纳总结。首先对于协同设计人员研发各种新型方案设计、新型材料应用和新施工工艺，成本人员要能及时的对市场进行调研，及时掌握这些新材料、新工艺、新方案的成本，了解成本管控的重点难点，明确成本的优化方向，方可为甲方在选用这些新产品提供成本参考。对于数据归纳总结，主要还是要对各个产品系列的方案进行各类指标的归纳总结，找出影响这些指标的因素，总结这些因素对成本的影响规律，为后续新开发项目的成本测算提供依据。
        提升设计人员的成本意识，是设计阶段成本管控的难点和关键所在。设计院成本人员不仅要对设计人员进行成本培训，还需要积极介入到项目组中，去影响设计人员，灌输他们的成本意识。比如在方案设计阶段，设计人员在思考不同方案和材料选择的时候，就要想到成本是否在控制范围，是否需要做多方案经济比选，对所设计的方案有个简单的指标数据自测，如车位面积、层高、窗地比等是否超限。这样才能最大程度的避免了在后续阶段因为成本超限而导致整个方案的变更，也更好的提升了设计效率和质量。
        总之在实际工作中，既不能盲目的追求设计效果而忽视成本，也不能谨小慎微的把所有成本都压到最低，导致品质下降，忽略了产品带来的客户感受。掌握设计与成本之间的关系，紧密结合客户的敏感点，结合价值工程原则，在提升品质的重要客户敏感点上，可以多花点成本，而对于非敏感的刚性成本则需要合理优化，同时还需要考虑后期的维护成本和使用成本，这样才能最大限度的推出优质产品，体现成本管控的价值所在。