宁小庚
天津市天友建筑设计股份有限公司，天津市，300000
【摘要】随着城镇化进程加快，大量城市老旧小区面临改造以及维护管理的难题。城市老旧小区改造是城市规划管理的薄弱地带，存在较多问题，其与全面建成小康社会密切相关，直接关系到老百姓能否安居乐业，社会能够和谐发展，因此需要重点关注。本文主要探讨城市老旧小区改造的难点内容，并根据实践经验提出了相应的对策，希望研究人员以借鉴和参考。
【关键词】城市化;老旧小区;改造难题;对策研究
隨着人们生活质量的提高，城市老旧小区住宅难以满足人民日益增长的物质文化需求，不但给居住在其中的居民生活带来制约，同时也影响整个城市形象，制约城市规划的进一步升级和发展，因此需要重点改造。第一，它是全面实现小康社会的要求。城中村的改造，对老旧小区进行综合的整治，特别是一些房龄较久存在安全隐患的住宅要进行重点加固翻新，直接关系到人民群众的根本利益，是全面建成小康社会的客观要求;第二，老旧小区的改造是民心工程，诸多老旧小区配套设施难以跟上城市发展需要，内部违章搭建较为严重，停车位严重不足，直接影响到城市居民生活的质量，难以形成有效的社区管理。对于老旧小区进行改造将直接解决城市居民生活难题，也有助于改善整体面貌，因此是得到民众支持的民心工程;第三，城市老旧小区的改造是拉动投资的重点项目。老旧小区改造能够消化建筑投资需求，同时对于房价稳定也起到重要的促进作用，是经济发展的重要动力。
1 ?老旧小区改造简述
经济社会的发展，使建设年限相对久远的房屋住宅建筑成为老旧小区，不仅在房屋建筑结构方面存在诸多安全隐患，而且在小区居住环境方面产生诸多不便。同时，老旧小区拆除难度较大，往往达不到拆除改造重建条件，因此对改造提升产生了强烈需求。在老旧小区改造提升前，小区基础设施和公共服务设施质量较低，居民住房条件无法满足日常需求，居住品质显著下降，而在老旧小区改造提升完成后，则应达到提升住房宜居品质，改善小区环境与氛围，优化环境规划布局等一系列重要目标。纵观当前老旧小区改造实际，活力与动力远远不足，改造提升效果赋予表面，且未能建立长效管理治理机制，在改造提升完成一段时间后，再次出现问题反弹现象。因此，必须从宏观角度把握当前老旧小区改造客观现状实际，并采取具有针对性的措施与方法予以改进提升，切实将老旧小区改造提升事业推向更高层次，切实满足人民群众对住房环境的基本现实需求，增强群众幸福感、满意度[1]。
2城市老旧小区改造所面临的困难
城市老旧小区改造目前面临诸多的困难，实施对象是最为基层的群众，但是群众诉求差异性较大，具有环境复杂性。
2.1城市老旧小区改造资金的筹集难度比较大
目前我国城市老旧小区的改造基本上依靠政府的拨款，社会投资力度不足。比如说对于供水设施进行改造，基本上是由市级财政以及产权单位共同出资，但是在实际资金落实的过程中，配套资金严重不足，对于小区业主来说，支持力度也不同，因此配套设施改造面临较大的难度。许多住房维修基金长时间闲置，使用效率不高，如何利用物业维修基金进行城市老旧小区配套设施的改造也是一大难题。
2.2城市老旧小区改造涉及的部门较多，难以进行协商
城市老旧小区改造需要对整个小区的水电暖等配套设施进行升级，小区的道路以及立面也需要改造，涉及到电力部门、城市给水排水部门、市政官网、电信部门、消防部门等，单依靠社区自身的力量，难以做好各单位的协调，容易导致工作停滞或者是重复，严重影响老旧小区改造的进度。
2.3对于城市老旧小区改造管理不规范
城市老旧小区改造目前存在管理不规范的问题，管理较为粗犷，项目目标比较分散，群众呼声比较强烈。在具体的实施过程中，一些不遵守建设管理规范的现象仍然存在，由于城市老旧小区改造时间进度比较紧张，前期协调时间成本比较大，一旦得到政府许可便急于施工，规范化管理的意识不足。特别是由于每一个城市老旧小区改造自身的情况不同，居民诉求不同，在改造过程中会有大量变更，对于工程造价造成严重的影响。
2.4缺乏必要的配套设施改造
配套设施改造是城市老区老旧小区改造的重要内容，比如说老年人居住没有电梯很难上下楼，但是对于老旧住宅加装电梯面临诸多的政策性和财政性难题;在老旧小区进行初期，居民家庭汽车保有量还比较低，并未设置较多的停车位，但是随着汽车保有量的提高，老旧小区停车困难，行车较为拥挤。老旧小区改造中停车位的设置以及电梯的加装，将直接牵扯到每一户居民的利益，在前期需要做大量的协调和准备工作，实施起来较为困难，特别是关于资金的投入更是居民关注的热点，因此建设方往往不愿意涉足这些领域，导致城市老旧小区必要配套设施改造停滞不前。
3城市老旧小区改造的对策
3.1创新改造的管理模式
针对于每一个老旧小区的情况，需要因地制宜确定合理的改造方式以及程度。其中应该坚持政府为主导，协调机制层次要高，才能够有利于统筹管理。城市老旧小区改造，涉及到规划、建电力水利、燃气以及市政管网等各个部门，如果协调机制不统一，将无法推动项目实施。要根据项目改造的总体规划，明确改造进度，倒排时间节点，调动各个项目参与方的积极性，对于城市老旧小区改造比较优秀的单位进行表扬，以激发相关部门的工作热情。
3.2需要有效保障城市老旧小区改造的资金
城市老旧小区改造要拓宽资金筹资的渠道，鼓动社会力量注入其中。老旧小区自身地理位置比较优良，大多位于城市的核心地带，引入社会资本进行改造，有助于减轻财政的压力，同时也能够激活老旧小区闲置资源，起到了一举多得的效果。财政也要加大支持力度，减免相关建设企业的税负，降低建设成本。
3.3重视配套设施的改造
除了城市老旧小区建筑架构加固以及外立面翻新之外，对于小区配套设施也要进行相应的拓展性改造，主要包括三个部分，第一，公共配套设施，比如说供水排水设施，电梯等等;第二，对于小区内部的环境进行改造，包括道路进行拓宽，小区绿化，增设停车位;第三，增加物业服务性设施，解决公共配套不足的问题。由于城市老旧小区居住老年人较多，要设计专门为老年人服务的建设场所以及娱乐场所，适当增加整个小区的休息空间。
3.4加强改造后的维护
对于城市老旧小区改造维护，可以通过聘请物业公司等方法实现可持续管理，加大对于物业管理的财政补贴力度，成立小区业委会，解决城市老旧小区改造后维护管理的难题。
4结语：
城市老旧小区改造是一个复杂性的系统性难题，需要投入长时间的精力，是建设和谐社会的重要领域。在城市老旧小区改造中，需要因地制宜才能够不断提高居民幸福指数，全面建成小康社会。
参考文献：
[1]余伟忠.做好老旧小区改造 提升居民幸福感[J].小康，2020，（28）：6.
[2]王买昌.老旧小区改造整治内容及设计工作思考——以西部W市小区改造提升为例[J].绿色科技，2020，（17）：68-69.
[3]宋凤轩，康世宇.人口老龄化背景下老旧小区改造的困境与路径[J].河北学刊，2020，（05）：191-197.