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浅析居住权制度的价值和完善

发表时间：2021/5/17 来源：《基层建设》2021年第2期作者：任栋梁

[导读] 摘要：我国《民法典》物权编中增加居住权作为一种新型用益物权，这是我国民事立法的一大亮点。

        西北政法大学民商法学院
        摘要：我国《民法典》物权编中增加居住权作为一种新型用益物权，这是我国民事立法的一大亮点。居住权肇始于罗马法，作为人役权的一种，在西欧大陆法系国家已经普遍化。居住权进入我国物权法体系有其现实意义，可以完善住房保障体系，有利于满足特殊人群的需求，同时发挥房屋的效用，实现物尽其用。
        关键词：人役权；居住权；住房保障；居住权合同
        一、罗马法上的居住权
        居住权是一个古老的法律概念，滥觞于罗马法。在罗马法中，居住权最初是作为人役权的一种表现形式。在罗马共和国末期，妻子从“有夫权婚姻”中为“丈夫女儿”的从属地位，转变为“无夫权婚姻”中其父亲家庭中不可脱离的组成成员，能够独立拥有对自己嫁妆和财产的所有权，而其丈夫仅享有使用权。居住权实质上为变相的用益权、使用权，设立该制度的初衷与用益权基本一致，即对那些没有继承权又缺乏或丧失劳动能力的人提供基本生活场所的保障。作为一种典型物权，居住权明确地在公元533年优士丁尼皇帝的敕令（C.3，33，13pr．－4）中产生，该敕令写道：
        C．3，33，13pr．在过去曾有这样的疑问，如果一个房子的居住被遗赠，这种居住的权利是否属于使用权、用益权，或者两者都不是而是一种有着自己特性的权利?被遗赠了这种居住权的人能否将之出租，或者主张对于房屋的所有权?为了平息这样的争议，朕以简洁明了的意见消除了所有的疑虑。
        C．3，33，13，2如果他遗赠了一个居住的用益权，这产生一个很大的问题，是否还可以用用益权这个名称?因为朕不想要它如同用益权一样。
        从以上文献可以看出，在尚未成为独立的物权类型之前，居住的权利作为真实社会中常态化的生活需求于日常语言中频繁使用，被视为介于习俗与法律之间的事实权利状态。
        二、比较法视野中的居住权
        从比较法上看，法国、德国、奥地利等国家的民法典继受了居住权制度。法国民法几乎完整移植了罗马法中人役权结构体系，并在第二卷“财产以及所有权的各种变更”中设专编规定用益权、使用权和居住权。但法国民法对居住权也有局部的改进，如改变了以遗赠为主的设立方式，契约成为普遍形式；权利义务可由“确立此种权利的证书”约定等。意大利民法承继法国民法做法，在“所有权”编中依次规定了用益权、使用权和居住权。其中居住权进一步明确“家庭”的范围，并强调判断“需要”的限度时应考虑权利人的社会地位。与法国民法相比，德国民法更明确地将居住权定位成限制的人役权，它只能在不动产上设立，而且只能为某一特定的人设定，不得转让也不得继承。《德国民法典》中的居住权是对他人的房屋以居住为目的而加以使用的权利。《瑞士民法典》则没有“限制的人役权”的概念，而是把居住权作为“其他役权”之一种直接规定在用益权后，除居住建筑物外，其他内容基本与用益权相同。此外，《意大利民法典》《西班牙民法典》等都对居住权进行了明文甚至是专章的规定，其定位均为人役权。
        三、我国居住权立法历程
        居住权在我国物权体系中的设立，可谓一波三折。全国人大法工委2002年12月下发的《中华人民共和国民法（草案）》物权编第18章规定了居住权，随后《最高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释》第27条规定离婚一方可以房屋的居住权或所有权对生活困难者进行帮助。还有一些地方性的文件，也对居住权进行了规定。比如，2003年颁布的《上海市房地产登记条例实施若干规定》第六条就规定了，“当事人可以以协议的方式设立居住权”。但有些学者认为基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定，没有必要在物权法中制订这一权利。所以最终全国人大常委会在第五审的物权法草案中删除了有关居住权的规定。直到《民法典（草案）》首次亮相，居住权制度再次进入大家的视线，最终被编入《民法典，标志着“居住权时代”的来临。
        在我国物权立法过程中，是否采纳西方法律传统中的居住权，解决缺乏住房的老人、妇女和儿童的居住问题，存在不同的观点。肯定说者认为，居住权是房屋在财产体系中地位提高的必然反映，居住权有利于提高房屋的利用效益、发挥家庭职能，从我国社会发展的现状以及发展趋势来看，在我国物权法体系中应当确认居住权。否定论认为，居住权制度确有一定的价值和社会意义，但其不能融入我国现有的制度框架体系，现有婚姻法和社会保障体系完全能解决居住权问题，建议我国立法摒弃居住权制度。但是现阶段，居住权有其自身的价值，应当被纳入《民法典》中。

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        四、设立居住权的必要性
        党的十九大报告指出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”实现“住有所居”并不意味着人人都拥有住房所有权，而是能有房屋用于居住并能长期所用，而这一目的完全可以通过居住权制度得以实现。
        （一）居住权的设立有利于完善住房保障体系
        “住有所居”一直是人民群众对美好生活的向往，现阶段我国房价不断高涨，甚至“居者有其屋”成为一些家庭一生追求的目标，目前我国已经建立起公租房、廉住房、经济适用房、限价房等多层次的保障性住房体系，在一定程度上解决了这部分人的住房需求。但这些政策在执行的过程中覆盖人群有限，在实施的过程中滋生了许多的社会问题。采取居住权的模式来提供住房保障，在无需转移房屋所有权的同时，又能限制居住权人对住房的处分，可以有效解决经济适用房产权不清、利用保障性用房牟利等现实问题，能够在更大程度上实现住房保障目的，最大限度的满足中、低收入群体的住房需要。
        （二）居住权的设立为老年人“以房养老”提供法律保障
        居住权之所以可以“卷土重来”，很大的一个原因就是它可以满足以房养老的社会需求。以房养老是现在对老年人进行保护的重要措施和方式。随着医疗水平的不断提高，随之而来的老年人的健康问题，保障问题将会越来越突出。居住权的出台，让资金有欠缺的老人可以把房屋卖给银行等经融机构，然后在房屋上为自己设立居住权。用这种方式来交易，金融机构取得了房屋的所有权，老人在卖出的房屋之上设置了居住权。
        （三）居住权的设立有利于最大限度的发挥房产的功能和效用
        土地和房屋是稀缺资源，应当充分发挥稀缺资源的利用效率。居住权作为一种用益物权，它的功能是满足生活居住的需要，可以优化房屋所有权和使用权的配置，提高房屋的利用效率。保障性的居住权可以帮助弱势群体实现“住有所居”，通过约定能够出租的投资性居住权则能够促进房屋物尽其用，现今的房价如此之高，提高房屋的利用率就显得非常重要。比如，在合作建房等交易中，让土地的使用权人取得所有权，让建房人获得居住权，从而实现双赢，促进物尽其用。
        五、结语
        我国增设了居住权制度，为人役权引入民法典开了一扇窗口，值得肯定。居住权制度在相关人之间可以满足住房困难者生活居住的需要，也应成为投资性建设者用其达到合作各方共赢的法律手段，故应允许较为宽松地解释和适用居住权制度。居住权应该顺应时代发展的需要，不断的完善自身功能，通过后续出台的司法解释来完善自身体系。
        参考文献：
        [1]温世扬、廖焕国：《人役权制度与中国物权法》，《时代法学》，2004年第5期。
        [2]肖俊：《“居住”如何成为一种物权---从罗马法传统到当代中国居住权立法》，《法律科学》，2019年第3期。
        [3]陈信勇、蓝邓骏：《居住权的源流及其立法的理性思考》，《法律科学》，2003年第3期。
        [4]王利明：《论民法典物权编中居住权的若干问题》，《学术月刊》，2019年第7期。
        [5]杜丽萍：《居住权的设立和完善》，《山西省政法管理干部学院学报》，2020年第3期。
        [6]肖俊：《空虚所有权交易与大陆法系的以房养老模式》，《上海财经大学学报》2017 年第 1 期。
        [7]周枏：《罗马法原论》，商务印书馆2014年版，上册第414页。
        [8]孙茜：《民法典视野下居住权制度的理解和适用》，《法律适用》，2020年第21期。
        [9]王轶：《民法原理与民法学方法》，法律出版社2009年版，第209页。
        [10]钱明星：《关于在我国物权法中设置居住权的几个问题》，《中国法学》2001年第5期。
        [11]崔建远：《居住权制度的价值功能体现在哪里》，《检察日报》，2020年第003版。