云南中望置业有限责任公司
摘要：在如今我国快速发展背景下，房地产开发企业在我国发展中发挥着不可替代的作用，同时也成为拉动我国经济增长的关键与重点。我国房地产开发企业在实际运营过程中，会涉及不同的税种种类，其中土地增值税在其中占据重要组成部分。随着社会的不断进步与房地产开发企业的不断发展，使得房地产开发企业面临一定的土地增值税税收风险，风险的产生会在很大程度上影响企业的正常发展。基于此，为增强房地产开发企业在社会市场当中的竞争地位，需要及时做好土地增值税税收风险与筹划工作。
关键词：房地产开发企业；土地增值税；税收筹划
由于我国房地产开发具有工程建设时间长、前期投入资金较多以及税收政策变动频繁等因素，从而给我国房地产开发企业在税收筹划方面带来了很大的挑战，这就需要房地产开发企业能够合理进行税收筹划，减轻纳税负担，有效规避纳税风险，促使我国房地产开发企业能够实现收益最大化发展，不断促进企业快速发展。
一、房地产开发企业加强土地增值税税收风险及筹划的重要作用
（一）减轻税收负担
土地增值税是房地产开发企业税种当中的重要组成部分，从近几年我国的发展中不难看出，房价处于上涨趋势，同时政府供应土地的价格也在不断上涨。但是土地价格上涨的幅度落后于房价上涨的幅度，从而在很大程度上使得土地增值税不断增加。同时我国针对房地产开发企业经营活动的宏观调控，限购政策纷纷落地，使得房地产开发企业所创造的利润正在不断下降。为增强房地产开发企业在社会市场当中的竞争地位，房地产开发企业需要及时做好土地增值税税收筹划工作尽最大可能减轻房地产开发企业的税收负担。
（二）减少税负风险
房地产开发企业在企业当中展开财务管理工作时，需要严格遵守相关的法律法规，严格杜绝偷税逃税等行为的发生。尽管我国从宏观角度出发，在针对房地产开发企业的价格上涨等问题，出台相应的政策或者规定，能够加强对房地产开发企业的监督与管理。但是受到开发企业当地地域环境的影响。房地产企业在实际运营当中会遇到各式各样的疑难问题。因此，需要未雨绸缪，提前做好相关土增的税收筹划安排
二、当前房地产开发企业增值税税收风险
（一）宏观政策变化带来的风险问题
随着近几年我国房价的不断上涨，我国为了能够有效稳定房地产价格，从而构建出了一系列的相关政策，那么由于宏观经济政策的不断变化，严重影响了我国房地产企业的利润估计，所以这就需要我国房地产开发企业能够及时整改方案，以此来有效降低自身风险。但是目前大部分房地产开发企业都没有拥有及时应对政策变化的能力，从而导致自身对宏观政策把握产生偏差，甚至还有部分房地产开发企业的管理人员都没有完全了解宏观政策的主要含义，从而提出了错误的整改方法。由于在我国的房地产开发企业税款构成当中，土地增值税占有着重大比例，所以假设房地产开发企业没能针对土地增值税政策有着确切的把握，那么就会严重影响我国房地产开发企业的正常发展。
（二）企业针对土地增值税缺乏高度重视
根据当前我国房地产开发企业的运营现状来看，由于土地增值税是属于企业运营过程当中必定会接触到的一项税种，但是目前大部分企业的工作人员还有财务人员都没有针对土地增值税有着较为充分的了解，同时也没有高度重视土地增值税对企业的重要性。甚至还有大部分房地产开发企业，都没有把土地增值税的税收筹划工作当作自身企业整体税务筹划当中的重要工作进行对待，从而导致在实践操作的过程当中频繁出现问题，与此同时，部分房地产开发企业的领导者没有针对土地增值税给予高度重视，更是没有为财务人员营造良好的土地增值税税收筹划环境，最终促使税收筹划活动始终得不到开展。
（三）相关土地增值税税收政策落实不到位
现如今导致土地增值税税收政策落实不到位的主要原因可以划分成为两个方面，第一个，就是由于相关部门之间没能进行有效的沟通，尤其是工商和税务部门之间的沟通，因为沟通不顺畅，从而导致房地产开发企业没能及时针对各项税收政策有着充分了解，没能及时得知税收在土地增值税方面的优惠政策，或者有的财务人员已经及时了解了相关税收优惠政策，但是因为自身企业运营实际情况和优惠政策条件产生偏差，从而促使企业和优惠政策出现擦身而过的现象；第二方面就是税收筹划和逃税之间只有一步之遥，那么也就是说一旦我国房地产开发企业的管理人员没能真正把握税务筹划的尺度，那么就会导致自身出现违法行为，从而造成税务风险问题。
三、房地产企业增值税税收筹划策略
（一）项目前期的筹划
1.开发主体经营组织形式的选择。由于每一家企业的运营形式都有所不同，所以所需要进行承担和执行的法律义务和责任都有所不同，那么第一步就需要我国房地产开发企业能够选择出适合自身企业运营的主要形式，并且还要在选择的过程当中全方面考虑不同地区的税率差异以及优惠政策等，以此来选择出最优的开发项目。
2.开发方式的选择。当房地产开发企业已经选择出最优开发项目之后，还需要进行考虑运用哪一种形式进行开发，而目前我国的主要开发形式包含：自建、代建以及合作建房这三种形式。其中的合作建房指的则是一起合作的双方，一方进行提供资金，而另一方则是提供土地，以此形式达成双方合作建房，而且在合作建房的相关法律规定当中，還明确了当项目已经建成之后则是需要依照相关比例进行分房，并且双方在自己使用的时候，是暂时免收土地增值税，但是若是出现转让和转卖等形式，就需要严格依照相关规定进行缴纳土地增值税，是属于实现双赢的主要形式；而代建房所指的则是房地产开发企业替代顾客进行开发房地产，并且在开发之后，需要客户向房地产开发企业进行支出相对应的代建费用。
（二）建设阶段的筹划
当开发项目已经通过投标需要进行正式建设的时候，还需要针对建设项目的成本开展税务筹划。需要计算在进行土地增值税的时候会涉及到哪一些扣除项目，而房地产开发企业则是将运用税务筹划的形式进行有效扣除项目金额，以此方式实现减税的目的，并且还需要在进行获取土地使用权支付资金和每一项费用的时候，一定要获取到相关的费用凭证，从而确保每一项支出都能得到记录。合理运用开发成本在计算当中加入20%的税收规定，还要按照120%的比例计算扣除。在进行计算成本的时候，也可以把相似开发项目作为整体，进行合并计算成本，以此来减少在工作当中所需要使用的费用。最后在进行融资的时候，针对房地产的利息，进行大约5%和10%这两种扣除率，而企业则是运用差异，以负债的形式进行筹集资金，运用10%的较高扣除率。
（三）销售阶段的筹划
现如今我国销售阶段的筹划主要划分成为销售方式和销售价格进行合理筹划。在面对销售方式的时候，就可以把房屋的销售进行划分成为直接销售和设立销售公司的形式开展销售，那么这就需要我国房地产开发企业能够根据实际情况，从而选择出合适的销售方式。当前大部分房地产开发企业都会选择一些设立独立销售公司的方式开展销售，并且还在这一期间加大销售环节，运用更低的累进税率，还可以销售免征土地增值税的待遇，以此来达到减少税负的主要目的。
综上，税收筹划作为房地产开发企业的主要财务活动之一，直接导致企业财务管理水平的高度，所以这就需要我国房地产开发企业能够针对土地增值税的筹划工作加大重视，从而真正的实现筹划工作，以此来有效减少企业税收负担，促使我国房地产开发企业能够获取到更多的经济效益，做好税收风险防范措施。
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