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房地产开发经营的工程管理分析陈军

发表时间：2021/5/18 来源：《基层建设》2020年第35期作者：陈军

[导读] 摘要：现代城市发展中，房地产行业发挥着非常关键的作用。房地产项目的合理、有序开展可以在一定程度上提升人们的生活水平。

        大环房地产开发有限公司
        摘要：现代城市发展中，房地产行业发挥着非常关键的作用。房地产项目的合理、有序开展可以在一定程度上提升人们的生活水平。但是在部分地域的房地产项目开发经营过程中，由于受到各种因素的影响，导致项目管理问题不断出现，尤其是成本控制问题，严重影响了项目和企业的经济效益。基于此，本文重点就房地产开发经营中的工程管理工作展开了分析，以期可以给行业工作人员提供有益参考。
        关键词：房地产开发；成本控制；有效策略
        在全新的房地产项目开发市场形势下, 成本的控制主要研究内容包括: 对房地产开发项目全过程的成本进行综合的分析和考虑, 将房地产项目的开发与其生产经营过程中需要耗费的人力和资金成本降到最低, 不断地优化改革企业人力资源, 尽最大努力控制房地产项目成本，为房地产企业带来更大的经济效益。其中，控制房地产成本的主要方式为：在房地产项目规划设计阶段进行成本控制、在房地产项目开发实施的过程中控制成本、在工程招标过程中控制成本、在项目竣工阶段进行成本控制等。但是我国许多房地产开发商在项目成本管理之中有许多不足之处，存在不少问题，本文围绕我国目前房地产开发项目成本控制与管理之中所存在的一些问题展开探讨，并根据这些问题提出适当的解决方案，为我国房地产开发企业提供参考。
        1 房地产项目开发经营中管理存在的问题
        1.1 对成本控制认识不到位，财务报告不规范
        房地产企业一般都是通过分析财务部门所提供的财务报告数据，结合报告数据制定科学合理的成本控制手段，因此财务报告对于企业来讲极其重要。但是，部分企业的财务报告内容上存在滞后现象，对房地产开发企业制定成本控制制度的革新工作产生较大的影响，导致房地产项目用于开发的投资成本投入量过大，使得房地产企业面临较大的运营风险，影响其健康稳定发展。
        1.2 成本控制方法不科学，增加项目开发成本
        房地产企业的整体经营水平很大程度上取决于项目成本管理。然而，当前我国一些房地产企业在开发一个新的房地产项目时，未做好充足的实际市场情况考察，也不对项目开发各阶段的成本进行科学的预测，尚未准备充分就进行投资。与此同时，还有一些企业在开发新的房地产项目时，不充分考虑当地的实际经济状况与居民消费水平，便盲目地开发新项目，导致一些项目完成之后销量很小，为房地产项目开发带来巨大的成本损失。
        1.3 成本控制相关制度不够完善，导致成本控制缺乏制度依据
        当前我国大部分房地产企业都未制定科学合理的成本控制制度，就算制定了相关制度，制度的完善度也不高，成本控制责任不能得到有效落实，导致在房地产项目开发各个阶段中不能提供有效的成本控制制度，无法从根本上控制房地产项目开发成本。
        2 房地产企业项目开发经营中管理的有效策略
        2.1 项目决策阶段
        房地产项目的整体方向由项目决策阶段决定。合理的项目选址能够有效控制拆迁补偿、原住地居民安置等费用，进行房地产项目选址时，需要先对选址地的地理位置条件、附近交通状况以及周边环境因素进行综合考虑分析，同时要符合城市的整体规划。切不可选取建筑物较多或者地下管道线路复杂的地区。同时，房地产企业相关负责人员还要熟悉国家和地区关于征收土地、拆迁的法律法规，切不可违反法律法规。控制好前期工程费用对于整个项目都非常重要，前期的费用一般可以划分为一般的行政事业性的收费和一般的工程服务性的收费。

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在行政部门对于事业性项目收费的方面, 相关部门负责的技术人员往往需要主动积极争取各项地方政府的优惠政策以及各种工程建设项目的补助资金来降低工程建设企业的成本; 而对于一般的工程服务性的收费,，企业可通过完善相关管理程序以及提升团队整体运营管理能力来控制成本。在进行工程项目设计时，不能一心只追求高标准，要充分结合市场现状来制定相关标准，避免造成不必要的成本浪费，在保证工程质量的同时为企业带来更高的经济效益。
        2.2 规划设计阶段
        在项目规划设计阶段一定要优先考虑成本的控制。规划设计阶段的成本控制与整个项目工程的成本控制密不可分。当前我国许多企业在这一方面做的很好，企业在规划设计阶段将开发实行方案落实到具体的个人，将整体方案设计与施工图设计分开进行。通过这一方法，能够分开控制两个方面的成本，对于有效控制整体成本有很大帮助。还有一项前期工程费用控制的重点就是三通一平工程费用，在规划土、石方工程时，由于其工期较短且质量要求不高，在规划时可对其实行总价招标，从而减少不必要的成本支出。在进行施工过程用电、用水线路铺设时，一定要考虑工程建成之后居民用电用水的需求，一次性铺设完整，切勿重复铺设增加不必要的成本。上述两项都是在规划设计阶段需要重点考虑的地方。
        2.3 招投标与签订合同阶段
        招标对于后期工程成本控制极其重要，房地产企业在进行工程勘探、设计等前期工程任务与后期施工过程发包招标过程中，要公开整个招标过程，并选取最佳的承包单位，招标过程中要遵守当地最新的招投标法。在满足基本要求的前提下选取成本最低的承包单位，以获取最大的经济效益。在与承包单位签订合同过程中，再不违背相关政策的条件下，争取做到一次性结清所有费用，由承包商全权负责后续施工费用，避免出现经济上的纠纷，导致成本提高。
        2.4 竣工阶段
        竣工结算阶段是施工过程的最后一个阶段，同时也是有效准确控制房地产成本的最后一个阶段, 它重要的是能够有效反映房地产项目的实际施工工程造价的高低，与房地产投资的实际效果, 也是相关部门组成竣工验收报告的重要组成部分, 相关房地产开发企业必须对此予以高度重视。在准确核算实际的工程量时, 必须根据实际工程合同设计预算的成本、费用初始支付定额、竣工验收资料以及相关国家或者地方的法规政策要求进行,将工程合同设计变更以及联系单所用的签证费用落实好。总而言之，在竣工阶段要做到认真审查、复核工作，防止在项目计算中出现误差，让审核之后的结算能够完整的反映出房地产项目工程的实际造价。
        2.5 做好工程变更的预测
        在房地产项目施环节中经常会出现项目设计方案的变更，相关工程管理部门与造价部门要时刻保持沟通，努力做好工程变更工作。但是房地产工程项目施工工艺复杂，且耗时较长，项目变更无法避免，在成本控制的角度来看，工程变更主要由一般变更、重要变更以及重大变更组成。而对于特大变更，需要提前做好相关准备工作，先对经济技术指标、相关技术资源以及对成本造价的影响进行科学的评估，再结合各部门的意见进行工程变更。
        3 结语
        总而言之，在现代房地产开发项目中，有多种方式可以有效的控制成本，成本控制是一个复杂的过程，需要房地产企业结合实际条件进行科学的规划，充分考虑到每一个环节。在制定成本控制管理方案时，不可违背国家或地方的法律政策，争取做到在符合当地发展的前提下做好成本管控措施，切实提高房地产开发项目的经济效益与实际作用，为企业良好发展打下基础，为我国现代化城市建设做出贡献。
        参考文献：
        [1]沈雪.房地产开发经营的工程管理分析[J].居舍,2020(12):149.
        [2]张俊冬.对房地产开发经营的工程管理的见解[J].大众标准化,2020(06):185+187.
        [3]陈文刚.房地产开发经营的工程管理的几点见解[J].中国建材科技,2019,28(05):140-141+77.