房产测量中面积测算问题探讨--中国期刊网

字体：大中小

首页> 原创作品> 正文

房产测量中面积测算问题探讨

发表时间：2021/5/18 来源：《基层建设》2020年第35期作者：何保照

[导读] 摘要：在现代发展中，住房是关乎个人生活的重要事项，与人们日常的生产都有着十分重要的关联，也关乎着国家的民生计划，在国家建设上有着重要的意义。

        东莞市祥和测绘有限公司广东东莞 523000
        摘要：在现代发展中，住房是关乎个人生活的重要事项，与人们日常的生产都有着十分重要的关联，也关乎着国家的民生计划，在国家建设上有着重要的意义。对房产进行准确的测量既是为了房屋产权的登记管理，也为整个城市的建设与发展提供了一定的数据资料，是房屋管理中重要的工作。为了避免产权人利益的损耗，在进行房产测量时要保证测量数据的准确，在测量方法上要给予高度的重视，对可能出现的误差进行相应的控制，提高房产面积测量的准确性。本文对房产测量的目的进行分析，提出房产面积测算中可能出现的问题。并根据房屋测量位置的不同探讨了相应的测算方式，为房地产行业的交易与管理提供一定的参考。
        关键词：房产测量；面积测算；对策
        引言：
        在现代经济的发展步伐中，房地产行业面临着较为复杂的交易场面，也会出现众多与房屋面积相关的争议。房产面积关乎着房屋拥有者的经济利益，在面积测算上如果存在问题，也会导致交易双方的矛盾甚至法律冲突，这对于房产交易市场的发展是十分不利的。因此工作人员应主动制定相应的方案解决问题，让房产面积测算更加准确，优化市场的整体环境。
        一、房产测量的目的
        房产测绘工作有着较高的政策性，在技术层面上相对简单，同时又与房屋所有人有着密切的利益关系，测算的结果与质量能够直接影响到产权人的经济问题。一般来说，在房产测算工作中，会由当事人委托给房地产测量单位进行，单位需要提供房屋相关的文件、数据、信息等资料。工作单位的目的首先是为了更好地进行房地产管理，包括产权户籍上的管理、房地产开发的管理、房产交易的管理与房屋拆迁的相关管理内容。这些工作的有效完成能够对房产管理起到良好的推进作用。让房产的评估、征税、收费等活动能够有相应的数据基础并顺利进行。房产面积测算的另一目的则是为城市的规划与建设提供合理的参考资料，例如在城市的基础设施、地下管网、通讯与环境上测算单位都能够做好数据的存储与管理工作，促进城市规划的精准实践。
        二、房产测量的内容
        在房地产行业中有着多项测量内容，包括了房屋面积上的测量以及验收检查等工作。这些都需要房地产测量单位做好全面的工作，其中房地产的调查工作是重中之重，在调查时单位要将工作细化，对房地产中的各项内容进行仔细地调查，例如套内面积包含哪些部分，哪些部分是属于公共位置，这些公有面积哪里是属于单元各户进行分摊的，哪些是需要同一层各户进行分摊的，哪些是不能进行分摊的公有面积。将不同类型的房产面积都做好相应的调查，才能防止之后的测算出现问题，保证测算结果的准确性与真实度，让产权人的利益得到保障。
        三、房产面积测量的类型
        1.房屋的建筑面积
        房屋的面积测量是对房屋外墙柱脚外围水平投影面积的测量，包含了阳台部分的面积、走廊位置的面积、地下室所涵盖的面积以及室外楼梯面积等，这些部分往往有着较为稳固的结构，建筑比较稳定。
        2.房屋产权面积
        房屋产权面积具有一定的法律含义，是产权人所拥有的房屋建筑面积，在房产相关部门有着符合法律规定的房屋登记。
        3.房屋套内建筑面积
        这部分的建筑面积指的是单户所拥有的房屋套内建筑面积，也包括了套内阳台面积的部分。
        4.房屋公有的建筑面积
        在建筑内部往往有一部分是由多户人家共同拥有或者使用的地方，这部分建筑面积包含了两类，一类是能够进行分摊的，一类是不能进行分摊的部分。这两部分的建筑面积加起来就是房屋共用的建筑面积。在房屋内，高度低于2.2米的屋檐、无顶盖的阳台、车棚等建筑不属于房产的总建筑面积。

期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆

        四、在进行国内房产面积的测算时可能面临的问题及解决方式
        1.伸缩缝的面积测算
        在一些房屋建筑内存在伸缩缝，并且能够和室内相通。目前在这部分伸缩缝的测算上存在两种看法，一种看法是因为伸缩缝与室内是相通的，那么应该将这部分所有的面积统计在房屋的建筑面积中。而另一部分人则认为在相通的前提下，应当只将通行的部分面积纳入计算范畴，其他部分不应当算进去。但是这种计算方法存在着一定的问题，伸缩缝面积对于整个建筑来说并不大，如果单独计算，就只有房屋门口的一小部分面积，这部分尺寸并不能完全良好地界定，最终结果往往不够准确，计算的过程也存在诸多麻烦。面对这个问题，在测算过程中往往选择将全部的面积都纳入到计算范畴。虽然也有部分面积没有得到应用，但是伸缩缝这部分的面积也能够让整栋楼有所收益。
        2.有柱走廊和阳台的面积测算
        在对有柱走廊的面积完成测算时，往往测算的就是柱外围的水平投影面积，在有柱阳台的测算中需要根据阳台的状态进行测算。如果阳台处于封闭状态，则计算阳台外围的水平投影面积，如果在不封闭的情况下，则为之前面积数据的一半。在进行实际工作之前，首先要对走廊与阳台的情况进行确认，一般有三种分辨的方式，第一种是指有柱走廊位于主入户门口，可以经过这条通道从室外走入户内。也有一些位于公有的建筑部分。而有柱阳台则一般是专属于户内的部分，也就是入户门内的套内的建筑面积。第二种则是在建设有柱走廊时是单独在某户房屋中使用的，是入户的必经位置。则一定要依据有柱走廊的测算方式进行计算。第三种方式则是按照柱廊的含义进行区分，柱廊除了有柱之外，在廊台或者沿柱高出地面的部分往往有围护。如果没有以上的情况，即不存在高差和围护，则不计入房屋的建筑面积。
        3.消防连廊的面积测算
        在部分高层住宅会建设一条具有消防作用的连廊，往往处于10层之上。消防连廊可以实现各单元走廊的连通，从而提高建筑的消防疏散水平，让居民能够处于一个较为安全的环境。这种连廊的建设方式一般分为两类，一类是直接连接连廊和其他单元的公用消防楼梯间。另一类则是将廊建设成类似阳台的形式，通过相邻的两户内房间完成与公用的消防楼梯间的间接连通。第二类廊的建筑形式本质上属于阳台性质，能够和相邻的房间进行连通，在日常生活中往往作为阳台应用，在一些紧急的状态下，这类廊才会用于疏散。而这种疏散的情况往往也让房间成为了紧急疏散的公共通道。这种情况，由两户分摊建筑面积是比较合理的。而第一种情况，虽然建筑位置是位于10层以上的建筑，但是这条连廊的整体设计往往需要根据整栋房屋的结构决定。如果连廊下部的某户出现意外情况，人们也可以向上进行疏散。因此这类消防连廊和消防楼梯是属于一个整体的，应按照楼梯的方式让各户进行分摊。
        4.商住楼楼梯间的分摊面积测算
        商住楼的建筑形式往往是下部作为商业用途，而上部的层级作为普通住宅。因为两部分的功能存在区别，在结构上也有着一定的差异。商业部分并不能用到所有的楼梯间，部分楼梯间是提供给上层住宅的，同时要考虑到整体的层数状况。一般来说，全楼统一分摊商用部分楼梯间和屋顶的楼梯间，而住宅部分则由有住宅的各户进行分摊。这种分摊方式既包含了整栋楼的概念，也实践了谁使用谁分摊的原则。
        结束语：
        房地产面积的测算工作是房地产测绘工作中包含的主要内容，也属于相关部门需要达到的基本职能。房产面积的测算能够成为房屋产权的登记依据，在测算过程中需要严格保证数据的准确性，要严格规范面积测算的方式，让最终的数据结果更加准确，具有实用效果。
        参考文献：
        [1]刘威.房产测量中面积测算问题的几点体会[J].科技与创新，2019（18）：135-136.
        [2]陈钦思.房产测量中面积测算问题的分析[J].中国新技术新产品，2018（03）：79-80.
        [3]赵瑞芝.房产测量中面积测算问题的分析研究[J].黑龙江科学，2017，8（14）：60-61.
        [4]任学琪.房产测量中面积测算问题的几点体会[J].科技创新与应用，2017（09）：267.
        [5]李剑，侯伟娜.房产测量中的面积测算及相关问题[J].青海国土经略，2011（04）：36-38.
        [6]陈丽佳，符湛斌.房产测量中面积测算问题的几点体会[J].北京测绘，2011（02）：65-67.