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摘要：现阶段，在经济走势整体低迷的大背景下，整体企业收入都受到影响而有所下降，但对于房地产企业来说，除了经济形势的变动外，其自身所处的政策环境也不理想，政府打压房价、抑制房地产过热等政策方向更是使得房地产企业收入空间大幅下降，加强成本管理、提高资源利用率已经是当前房地产企业实现持续发展的首要管理目标。本文从房地产企业成本管理现状出发，针对房地产开发项目的全过程成本控制进行研讨，并提出优化企业成本管控的策略。
关键词：房地产开发；项目管理；全过程；成本控制
一、房地产开发项目的全过程成本控制的意义
对于房地产开发企业而言，其企业经营的核心生命力在于开发项目的管理上。做好房地产开发项目的全过程成本控制对于企业而言意义重大。
（1）房地产开发项目的全过程管理是整体企业管理制度与管理水平的实践落实基准点。项目的全过程成本控制的实际效果，能够直接体现出企业的管理水平。为此，它能够检验企业整体的制度与人员结构上的优势与短板所在，便于企业管理者通过具体的项目全过程的成本控制管理来发现本企业在制度与人员上需要调整的薄弱环节以及需要加强的优势所在。并且结合项目管理中所体现出来的具体问题提出具有针对性地改进措施，从而有力促进房地产开发项目的各项管理水平的提高，优化企业机构，提升企业核心竞争力。
（2）做好房地产开发项目的全过程成本控制工作，直接关系到企业的经济效益，想要在当下日益复杂的市场竞争中占据一定程度的市场份额，势必需要提高企业的核心竞争力，保障经济效益的稳步增长。为此，做好项目全过程的成本控制，是企业实现经济效益的直接手段，能够有力促进企业长期可持续发展。
二、房地产开发成本全过程控制管理中的注意事项
在实际房地产开发成本全过程控制管理工作开展中，要注意以下几点问题：
（1）对于房地产工程建设中不同环节的资金使用要有正确认识，这样才能更好落实成本造价全过程控制管理工作，确保成本的合理性，实现地产项目开发的有效控制。在项目施工开展之前，要安排专业工作人员做好市场调查与分析工作，明确市场行情、政府收费标准、行业垄断情况、原材料价格情况、设备情况以及施工人员情况等。
（2）无论是在房地产工程项目开发中，还是在成本管理中，职业经理人都发挥着不可替代的作用。基于此，要实现对职业经理人、各专业执行人员的合理配置，发挥人自身的专业特长，实现各项工作的有序进行。
三、房地产开发项目全过程成本控制措施分析
3.1投资决策环节
项目决策阶段对于项目后期的设计、使用、资金投入等都存在着较大的影响，例如：在项目投资以前，需要企业管理层进行充分调研和决策研究，明确项目的投资规模、消耗费用以及经济回报率等。从房地产项目开发以往的经验来看，企业应当在决策阶段就要预测项目的成本投资，制定成本控制目标，做好相应的成本估算工作，编制相应的项目开发建设建议书，对工程造价及后期施工具有指导意义。
3.2设计阶段成本控制
设计阶段主要是指设计单位按照开发企业提出的要求，通过对开发项目整体布局、空间布置、周边环境等因素的考量，来对建筑结构、选材要求、装修标准、技术设备规格等进行提前设计和估测相应耗资的环节，这一阶段的设计合理性直接关系到项目后续的成本控制效果。因而，首先，房地产企业应选择资质良好、技术过硬的设计单位，同时签订责任合同，以提高设计单位对开发项目所处地区的市场调查严谨度，以及所提出的材料规格、设备要求等的合理性，从而给企业管理者提供较为科学的设计方案。其次，邀请专业的咨询机构来对设计方案进行分析和评估，进一步提高设计方案的可靠性。最后，由财务部门、工程造价部门以及外部机构一起对设计方案进行分析，编制项目预算以及估算投资成本，并和投资可行性报告中的目标成本进行对比，若存在差异，则通过差异成因分析来对设计方案进行再次的优化，以确保预期利润的实现。
3.3工程招投标阶段成本控制
房地产工程项目招投标，对于后续工程施工工作的展开，以及成本造价控制而言具有重要作用。因此，对于工程招投标阶段的成本控制，要给予更多关注与重视。目前规模性房地产企业已经形成了大宗材料集中采购、施工单位战略合作等方式进行主动的成本控制；房地产企业通过招投标的方式，促使各个企业之间的竞争，无论是在降低工程造价成本，还是在保证施工质量，减少施工工期中都有着重要意义。房地产开发企业，对于施工单位的选择要给予更多重视与关注，因为施工单位的能力，会对施工质量以及工程造价控制产生直接影响。基于此，在实际招投标工作开展中，就要做好施工单位调查工作，明确施工单位实际技术装备情况、资金实力情况、信誉情况以及建设业绩情况等。对于近期建设业绩、建设项目相似的施工单位要进行优先考虑，在房地产工程项目中要有着丰富的经验。在大型的房地产工程项目中，会包含许多分项目工程，对于分项目工程可以采取分包方式。
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图1 工程招投标基本流程示意图
3.4施工阶段的成本控制
（1）选择规范的工程承包企业和监理单位
首先，在项目承包企业的选择上，房地产企业应尽量选择建设周期短、资质好、报价合理的企业，在允许的情况下尽量缩短开发商的建设周期，这样可以在一定程度上节约项目成本。第二，开发商应根据公开招标的形式，选择具有优良业绩、良好资质和适当价格的监理单位，为项目顺利实施奠定基础，这不仅有利于提高开发商的经济效益，同时也要控制工程造价。
（2）对项目承包合同的内容进行确定
房地产企业在签订项目合同时，应时刻关注市场环境的变化。在合同中，要明确各自在施工过程中的权利和责任范围，合理运用法律确定影响成本和工期的因素，确保合同双方能有效履行各自的责任。同时，企业应提前制定切实可行的应对方案，避免出现索赔现象。
（3）明确材料设备价格
一般来说，材料设备价格能占到建筑安装成本的 50% 以上，是建筑安装成本控制的重要内容。在这个过程中，房地产企业要了解市场上的材料设备价格，随时注意市场价格的波动。此外，房地产企业要做好材料设备的采购工作，在保证质量的前提下，选择低成本的产品。
（4）控制变更签证
在施工阶段的成本控制上，开发商需要加强签证变更和审核。在实际施工过程中，有关人员需要对施工图进行全面审查，及时发现设计中可能存在的缺陷和变化，尽量减少今后的返工次数。同时，对于项目中的签证，工作人员需要对合同中签证的内容和性质有清楚地了解，避免重复计费的发生。如果增加新签证，签证变更的必要性需要多次确定。同时，签证需经甲方代表等各方签字，企业成本控制部门也需仔细核对成本。
3.5竣工阶段的成本控制措施
在工程竣工以后需要开展质量验收工作，依据初始合同、费用定额、预算方案、会计核算报告以及政策相关规定等，严格核实工程款项，做好最终结算工作，保证企业的经济效益。在结算过程中，企业不仅需要对合同计价、结算方法、材料价格等进行二次核对，还需要审核工程变更所涉及的签证手续等，将所有的凭证手续进行最终汇总。此外，做好竣工图纸和相关文件的转移，对工程技术水平和工程实际建设情况录入系统，为后续工程的修建整改等提供信息支持。
四、结束语
综上所述，成本全过程控制与管理工作的展开，在房地产行业竞争进入白热化阶段的今天，对于房地产企业盈利发挥更重要的作业。因此，在房地产企业项目前期投策、方案规划、施工中，要具备全员、全过程、全周期的成本管理意识，逐步提高成本从业人员主动管理成本的意识和水平，提高企业全员成本管理水平，有力推进企业成本与产品匹配，合理降低成本，为企业生存、发展、壮大贡献成本人员的力量。
参考文献：
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