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从成本控制角度探析房地产设计管理要点徐志翔

发表时间：2021/5/19 来源：《基层建设》2020年第35期作者：徐志翔

[导读] 摘要：房地产设计管理者通常重视方案优化、“两合三指”的过程管理，往往容易忽视成本控制问题，造成成本超额、无效成本等系列问题。

        浙江保利房地产开发有限公司
        摘要：房地产设计管理者通常重视方案优化、“两合三指”的过程管理，往往容易忽视成本控制问题，造成成本超额、无效成本等系列问题。本文将从成本控制角度入手，研究房地产设计管理工作当中的重点问题。本文对房地产项目设计管理工作当中的成本控制问题进行了深入探讨，并提出了行之有效的解决措施，从而使房地产设计管理与成本控制成效得到提高。
        关键词：成本控制；房地产；设计；管理要点
        一、房地产设计管理中的成本控制问题
        （一）设计从业人员缺乏成本意识
        设计是一门系统性工作，设计师不只是提供功能性、艺术性的解决方案，同时应根据各设计阶段提供相关准确的设计估算、概算、预算供甲方进行方案评估。目前设计单位提供的设计估算、概算、预算问题主要有：①与实际工程误差率较大。②专业联动性小。影响甲方对方案评估判断，导致施工或后期运营投入超出预算，甚至需推倒重做。笔者在实际项目中曾遇到，幕墙设计单位提供的方案及预算仅叙述了方案所需的材料及施工费用预算，忽视了拉索结构对建筑土建增加的成本。这要求设计师要精度掌握自身专业，同时对上下游专业有一定了解。设计行业中大部分从业人员从专业学院走上岗位，对现场工程施工过程、施工难度，对材料市场了解甚微。
        （二）成本控制机制缺乏联动性
        房地产项目超半以上的成本投入都是产生在设计阶段的成本管理工作当中，设计阶段的成本管理工作决定着整个项目成本管理工作的成效。一般来说，企业的设计部门工作人员对成本控制方面的专业知识不够熟悉，在设计过程当中，对成本控制问题的考虑不够周全，使得后期的成本控制工作更加困难。其次，房地产项目管理是一个系统性的工程，成本控制应当是由企业内的各个部门深度协同完成，成本部统筹。成本控制机制缺乏联动性，常见现象：①成本部门缺席项目前期阶段，包括拿地和设计阶段。从强排方案确认后，根据标准化产品做预算，优化空间有限。②设计部门制定设计任务前未充分了解项目成本控制需求、投入目标，导致设计方案超预算。③设计部门在方案阶段未及时做好设计信息共享，成本部门、销售部门等难以参与设计过程中。方案当中的成本问题，常常在汇总时、施工图会审时才暴露出来。④设计环节的成本控制，主要通过事后核算的途径来实现，在事前与事中阶段都难以有效开展成本控制工作。财务报告有着一定的滞后性，有可能对设计工作产生一定影响。⑤设计部门将过多的精力投入到设计问题当中，忽视成本控制问题与各部门沟通，这使得成本控制的目标很难实现。
        （三）成本控制方法相对落后
        在当前阶段，我国的房地产企业当中的绝大多数还在使用着相对落后的成本控制手段。尤其是在设计环节当中，成本控制成效受到了控制方法与技术水平的制约。要想使设计方案当中存在的问题被尽早发现，从而使成本风险被尽早消灭，就必须使信息的传递能够及时，在审核设计方案的过程当中尽可能做到全面。很多企业仍然使用着落后的资金管理方法，难以适应新时代的发展变化，对市场形势变化不够敏感，对计算机技术和互联网信息技术的应用还处在较低水平。在设计环节的成本审核工作当中，设计图纸与相关文件是成本核算的主要依据，BIM技术等先进的成本管理技术没有在其中发挥重要作用。同时在资金管理环节当中，预算工作也存在着严重的不足。企业的预算统筹设计规划常常缺乏科学理论的指导，当涉及到不同专业领域的知识内容时，就会在资源利用问题上产生矛盾。这会使得后期施工工作出现严重的问题，在施工过程中，还有可能产生设计方案变更的情况。这将有可能使企业的成本投入遭受损失。因此，企业必须促进房地产项目设计管理水平的进步，普及成本控制观念，在设计环节当中，尽早开展成本控制工作，将成本控制的风险降到最低。

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        二、基于成本控制角度的房地产设计管理要点
        （一）设计与策划定位高度适配
        在对项目进行规划构思时，必须充分结合当地的实际情况，做好市场调研等前期准备工作，从而为项目设计方案提供参考资料。成本控制不是越“抠”越好，客户敏感度高的配置要敢花钱，关注度低或过程中的无效成本绝不浪费，让投入的每分钱创造出最大化价值。举个例子，客户对入户大堂的关注度非常高。而由于大堂的面积有限，成本投入上不算大。现在很多项目做地上地下双大堂设计，本身花不了很多钱，确能明显提升客户体验。对移交或低价出售的公建配套项目，应布置在商业价值最低的位置。会所及大型商业用房，应组织物业或使用单位对使用功能布置参与规划，由设计管理部跟进完善。例如某酒店已完成所有专业设计，经酒店管理公司审核后提出了调整平面、配置设备等系列修改意见，整个项目的设计必须全面修改，造成工期延长。
        （二）规划、建筑设计方案优化
        设计委托时，设计合同必须明确本项目涉及限额及材料、设备选用要求，只有具备合理的设计成本控制目标，设计单位才能在相关设计阶段围绕成本目标进行设计方案优化、材料配置等工作。
        第二，可以通过敏感性分析了解项目成本控制的主要影响因素，设计管理时重点优化该要素。房地产设计方案的优化包括日照间距优化、外观外貌优化、建筑容积率优化等，内容非常宽泛。在对项目的各项优化过程中，要在达到有关建筑标准规范的前提下，适当节约建筑材料或能源消耗，从而做到控制成本。
        第三，设计应充分与相关专业进行沟通，发挥联动性使期成为一个完整体系。以建筑为例，设计根据业主的使用需求开展平面、立面设计，同步对机电、排水、暖通等专业进行梳理统筹。前置成本控制工作，才能避免设计变更带来的无效成本。
        （三）选料设备方案优化
        在房地产项目建设工作当中，必须确保材料与设备符合相关标准规范，能够满足工程施工的实际需求。材料、设备选用必须以“安全、合理、经济”为原则，以“价廉物美”为标准进行选用，避免材料、设备选用不合理造成浪费损失。同时应加大对“新产品、新材料、新技术、新工艺”的研究、试点和推广。重视“四新”的应用是投资控制的重要内容，但“四新”应用必须遵循先试点后推广的过程，同时应进行技术经济分析作为支撑。
        （四）施工图设计管理及实施中设计变更的控制
        施工图设计需保证满足规范、法规的前提下，以相对最经济的方案进行设计。所有施工图必须联合多方专业、部门进行综合会审，减少各专业矛盾及返工损失。在施工过程中，严格控制设计变更，争取不变更、尽量少变更、严控大变更。
        三、结语
        综上所述，本文对房地产项目设计管理工作当中的弊端，从成本控制的角度加以叙述，并提出了一些改进的可行方案。有望能为行业内的设计管理工作提供参考价值；为设计在成本控制目标的实现过程中，发挥促进作用。设计管理应本着产品优化、成本优化的精神，主动参与“事前、事中、结果”的过程管理。增强成本控制意识，革新设计管理的技术手段，使与之有关的管理制度更加完善，提升企业的市场竞争力。
        参考文献：
        [1]丁炜.房地产设计管理过程中的成本控制方法及要点[J].住宅与房地产,2020(32):84+86.
        [2]覃坦.基于成本控制考虑的房地产设计管理要点探析[J].砖瓦,2020(10):105-106.
        [3]顾育青.基于成本控制考虑的房地产设计管理要点探析[J].住宅与房地产,2018(33):1+16.
        [4]杨睿轩.房地产设计管理过程中的成本控制方法及要点[J].工程技术研究,2018(07):153-154.