陆文彬
无锡市新吴区土地储备中心 江苏无锡 214000
摘要：在大规模的城市规划建设中，土地出让需要从城市规划和控制的角度进行考虑，所以土地出让前期需要做好规划评估等工作。简单来讲，在城市规划建设中，土地的具体利用并不是“随意性”内容，土地出让必须基于具体的规划进行条件的补充和完善，这样，土地在城市规划中的合理性表现才会更加的突出。基于土地出让条件的管控，对土地出让前期管理实践中的规划评估工作等进行全面地分析，明确影响工作的相关因素，并就规划评估的实际做法等进行讨论有突出的现实价值。简言之，文章分析土地出让前期管理中的规划评估工作，旨在为实践提供帮助与指导。
关键词：土地出让；前期管理；规划评估
土地出让是目前城市规划建设中土地利用的重要措施，也是土地价值体现的重要手段。在土地出让的过程中需要注意根据每个城市自身的发展规划来确定土地的规划性质和具体指标，比如有的土地是公共绿地用地，而有的土地是建筑开发用地。基于不同的使用目的，相关机构进行土地出让条件的完善，这会让土地出让以及管理的实际效果有显著性提升。总结实践可以发现，在过去的土地出让中，因为相关指标控制不够合理，出现了土地出让整体思考欠缺的问题。基于此，在未来土地出让实践中关注前期管理的规划评估工作必要性显著。
一、土地出让
所谓的土地出让具体指的是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。目前，出让方式主要有“招拍挂”、划拨、协议、租赁等。在目前的城市建设和发展实践中，土地出让可以为政府推动区域发展提供资金，可以快速提升区域城镇化进程，因此对土地出让的具体情况做分析与讨论有突出的现实意义。综合分析我国的城市建设和土地出让情况会发现，基于城市规范化发展的需要，城市土地的出让必须在一定明确的规划基础上，比如某处土地规划为工业用地，那么该处土地在出让的过程中需要基于工业用地的具体要求和标准。这样，土地出让以及后续的土地利用才能够更符合城市发展规划。为了在土地出让的规程中规避土地出让与城市规划出现不符或者是条件不适用等问题，做好土地出让前期管理的规划与评估意义显著。
二、土地出让前期管理中规划评估的影响因素
对土地出让前期管理中的规划评估工作进行具体地分析会发现相关工作的开展会受到三个方面的因素影响。以下是具体的影响因素分析。
第一是规划评估指标。在规划评估实践中，指标是非常重要的因素，不可忽视，因为在土地出让的前期管理实践中，相应的管理效果是否达标，必须参考所有指标数据，如果指标不完善，那么规划评估结果的客观性和真实性会大打折扣。这对于实践工作开展是非常不利的，因此在规划评估实践中强调指标的完整是非常必要的[1]。第二是规划评估的方法和措施。
在规划评估工作实践中，方法和措施影响的是具体工作的效率以及质量，如果方法和措施存在问题，最终的评估会出现周期长、效率低等显著问题，因此基于先进技术讨论评估实践的具体应用方法和策略意义显著。第三是需要对规划评估主体的专业性做强调。在规划评估实践中，主体所具备的态度、专业性，都会对评估工作的操作认知产生影响，并影响到实践工作，所以关注评估主体的专业性，这于实践工作开展而言帮助巨大。
三、土地出让前期管理中规划评估措施
基于上文的具体分析，土地出让前期管理中的规划评估工作具体开展会受到三个方面因素的影响，所以需要从这三个方面入手对规划评估工作问题进行解决，以下是基于问题解决的规划评估工作实践。
第一是需要对规划评估指标做明确，保证规划评估的完整性。上文提到，规划评估工作实践中的指标忽略会导致土地出让前期管理工作的实际效果显著下降，因此需要在实践中对相关指标进行明确[2]。总结实践工作发现，在土地出让的规划指标评估实践中，除了地块用地性质、容积率、绿地率、建筑密度等之外比较容易忽略的指标有公共服务配套设施、停车位配置、城市空间开放、地下空间开发、与轨道交通统筹考虑等，这些指标都是基于公共角度进行考虑的。换言之，在过去的指标规划评估中，公共服务角度的思考不够全面，所以在土地出让前期管理中的规划评估实践中，加强工作角度的思考，明确该角度的指标控制有突出的现实价值。
第二是需要对规划评估的方法和措施进行改革与优化。过去评估分析中利用的方法和措施从整体工作的具体开展来看存在着明显的滞后性，即方法利用效率不高，评估的质量也不高。基于此，改善并优化评估方法和措施是非常必要的。对拟出让地块要突出城市设计的权威性和严肃性，健全城市设计管控体系，制定城市设计管理规定、设计导则和相关技术标准，开展城市设计评估。优化城市设计技术标准，明确城市总体格局、城市风貌、功能形态、建筑风格与色彩等技术要点，落实城市设计技术相关要求，强化对城市各重点片区的控制引导。根据城市土地出让计划，对拟出让地块预先开展城市设计工作，将城市设计要求纳入规划条件，强化规划管控，提升城市建设的品质和效率。
第三是需要在规划评估实践中对主体的专业性做有效强化[3]。在评估工作的具体实施中，作为评估主体的个人，其素质会严重影响实践工作，比如工作人员自身意识的怠慢或者是专业水平方面的不足均会导致评估工作出现问题，所以强调人员的专业性是非常必要的。可以通过选择国内外知名专家和优秀的规划、建筑、景观设计团队来推进地块城市设计，优化地块规划条件。建立专家和优秀设计单位信息库，鼓励通过国际竞赛、招标等方式确定设计团队。充分发挥专家在城市设计政策咨询和技术指导中的作用，对重点出让地块鼓励采取规划、建筑、景观等多学科专家联合咨询论证的方式开展城市设计。拓宽公众参与渠道，打造专家推举、百姓认可的城市建筑精品。
结束语：
综上所述，在土地出让前期管理实践中，规划评估工作是非常重要的内容，所以需要对该内容做分析与强调。文章对土地出让进行具体地分析，并就土地出让前期管理中的规划评估做讨论，总结相关问题并研究解决策略，最终的目的是要提高土地出让前期管理中的规划评估实效。
参考文献：
[1]李佳佳.土地开发整治规划设计中的测量工作探究实践[J].科学与财富,2020,000(006):306.
[2]胡蕴.土地开发整治规划设计中的测量工作探究实践[J].智能城市,2019,005(013):124-125.
[3]黄东富.测绘地理信息技术在土地规划管理领域的应用探究[J].城市周刊,2019,000(014):P.28-28.