刘崴 南杰
黑龙江省国土空间规划研究院黑龙江哈尔滨市150001
日喀则市土地利用规划所 西藏日喀则 857000
摘要：加快推进宅基地确权登记发证是维护农民合法权益、促进农村社会秩序和谐稳定的重要措施，是深化农村改革、促进城乡统筹发展的产权基础，也是推进乡村振兴的基础工作。2020年5月14日，自然资源部印发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(以下简称《通知》)，要求2020年年底前要完成宅基地确权登记工作。关于宅基地确权登记，广大农村干部群众应了解以下法律知识。
关键词：宅基地确权；农民；问题
引言
新中国成立以来，土地一直是农民生活的基本保障，其中宅基地的历史变迁经历了从私有到公有的转变。宅基地作为私有财产的相关法律最早可以追溯到土地改革时期。1954年我国《中华人民共和国宪法》第十一条指出“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料等的所有权”。社会主义改造时期，尽管土地属性发生变化，归属公有，但是对于宅基地还保存着私有财产属性，直到人民公社时期，宅基地的财产属性才完全由私有变为公有。1963年中共中央发布《关于各地对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》明确指出：社员宅基地归生产队集体所有，不得出租、出售。改革开放后，宅基地相关法律法规体系逐步完善。
1农村宅基地确权概述
现代国家治理，需要有明确而合理的不动产确权和登记作为社会正常生活的基础条件之一，这种确权和登记，当然不仅要覆盖城镇，而且也要覆盖农村。中国农村户籍成为“农民居民”身份的认定依据，而“农村人”在国家现代化过程中的总趋势是不断减少，越来越多的“农村人”的后代，会去城镇工作和生活并取得城镇户籍，变为“城里人”，他们能否继承前辈去世后留下的乡村房屋？答案是肯定的，因为房屋是自建的私产，当然可继承；那么房屋所占据的“地皮”（法律规定为“集体所有”的宅基地），其使用权必然随着房屋的所有人走，所以合乎逻辑的制度规则，是以这一“答复”明确肯定宅基地使用权要随房屋一起继承，认定形式即是予以“登记”。
2农村宅基地改革的发展与现状
我国在2015年正式推行农村宅基地改革试点，全国共有33个县市区展开宅基地改革探索，逐渐形成了一批更有代表性的，并且具有可操作性和可推广性的改革模式，其中浙江义乌、安徽、宁夏都陆续形成了符合地方特色的改革模式。2018年中央一号文件提出探索宅基地三权分置制度，即所有权、资格权、使用权三权分置，这意味着，在保证农村集体土地所有权稳定的基础上，仍然保留农民的宅基地资格权，进而将农村土地使用权流转起来，这使得宅基地改革有了政策依据，宅基地改革得以大规模展开。在落实农村宅基地改革政策进程中，各地主要通过村集体的集体土地所有权能对农村宅基地进行分配和管理，着重解决农户间宅基地面积不均等、宅基地闲置、宅基地退出以及宅基地使用权流转等问题，虽然取得了一些成效，但容易出现农民之间以及农民与集体之间的利益冲突，城乡不同主体之间的资源争夺。个别地方在宅基地改革实践中还可能存在认识上的偏误和实践上的偏差，发生侵害农民宅基地基本权利的情况出现。日喀则市少数民族地区，国家对生态移民，新村建设有很大投入，这部分新建村，如日喀则“樟木新区”、扯休乡“昌都移民新村”等，权属清晰明了，不需要进行特别的宅基地权属调查，直接按户落实不产登记发证即可。但是日喀则由于历史、文化和制度原因，存在大量宅地基产权不清的情况，如继承没有文书、没有任何审批手续等情况较为普遍，另外年纪大些的户主和权利人不识藏文、不懂汉语、不识汉字的情况也比较多，在确权过程中，除了下发少数民族文字宣传材料外，我们还分发挥了本地驻村干部的优势，拿着宣传材料，在村委会或深入农户开展宣传法律法规宣讲工作，在法定的基础上，充分尊重和听取农户意愿，完成了宅基地确权工作。
3农村宅基地改革实现路径
本轮宅基地不动产登记发证工作基本结束，为了实现今后农村宅基地合理使用和管理，切实保障农民的合法财产权，我们应当从以下几方面入手。
3.1建立保险制度和风险补偿基金
在农民将自己闲置宅基地和闲置房屋估价进行入股时，应当推动宅基地使用权和入股保险互动发展。目前，宅基地使用权入股体现在政策指导层面，宅基地入股这一类别的商业保险尚未涉及。因此，首先，发展闲置宅基地入股保险制度。开发闲置宅基地入股保险系列产品，专为农民将闲置宅基地入股公司提供保险服务与咨询业务。其次，保障入股农民的宅基地使用权。按照保险费的来源由村集体和入股公司共同负担的原则，确保在公司发生危机需要行使优先购买权时，通过资金援助或赔偿损失的形式，使得入股农民不会丧失居住权。最后，维护入股农民的基本财产权益。各地政府可以探索建立一定的闲置宅基地入股风险补偿基金，充当在闲置宅基地入股保险暂时缺失下的补救办法，保障提供宅基地使用权和闲置宅基地农民的合法权益
3.2建立闲置宅基地入股利用的登记制度
探索建立闲置宅基地入股利用的登记制度符合宅基地管理制度。通过对以入股方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置房屋的登记管理，实施闲置宅基地统一调查、统一管理、统一登记，有利于明晰农村宅基地使用权人的相关权利，维护农村地区的社会安宁。基于《物权法》相关规定以及土地承包经营权流转登记的考虑，如果没有严格的公示方式，不会产生公信力作用，将会对宅基地使用权受让人以及第三人的利益产生不利影响。因此，闲置宅基地入股利用的登记要件应当实行登记生效主义，同时还应契合《公司法》《物权法》《不动产登记暂行条例》等有关登记的政策法规。从提高工作效率和农村现代化发展角度出发，将闲置宅基地入股利用的登记制度与宅基地确权登记工作相结合，探索多种土地登记工作模式。同时对闲置宅基地入股的具体信息进行详细登记，可对未来宅基地管理利用制度改革提供便利和基础。
3.3明确农村宅基地流转的客体仅为使用权
随着农村经济的快速发展，日喀则宅基地使用权的流转变得越来越频繁，但是宅基地可以流转的客体只为宅基地使用权，宅基地所有权和资格权不能流转。理由如下：一方面，农村宅基地的所有权归属集体组织，私主体之间对于宅基地的所有权买卖或者处分行为，视为违反法律强制性规定之无效行为，不能产生物权变动的法律效果。另一方面，宅基地资格权具有身份专属性，亦不能发生流转之法律效果；应处理好使用权流转后的利益归属问题。要让“宅基地作为集体所有”这个制度深入人心，私人占有的一项不动产，对于流转之后的收益处分，可选择集体流转（比如流转无人居住且无继承人的宅基地）归集体、农户流转（如出租）归农户的利益归属模式。
3.4科学应用估价机制
结合已有的城区房屋评估方法，综合各种因素，完善本地宅基地价格评估机制。我认为除了一般要求外，还应考虑以下技术因素。1)收入回收程序，详细研究租赁物的组成和质量、使用等对租金的影响，以确定年度总收益，并通过分析周边地区确定客观租金水平。如果居住地的住宅具有住房、乡村旅游等经营功能，则可酌情考虑相应经营活动产生的客观经营效益。在确定年度总费用时，应根据当地政策并根据土地和土壤建筑物的具体用途明确界定项目和费用回收标准。(二)适合处理同一地区或邻近地区房屋使用权情况的市场比较，同时考虑到各地区政策的不同阶段和地区对土地制度改革相关估价物品的可比价格和价格的影响。(3)剩馀的权利适用于在农村有合法住房的地区，这些地区合法的住房外流是为了要开发的住房基础，在成本累计过程中，当地执行的成本项目和标准是根据这些基础确定的，而不是直接针对城市住房建设进行成本累计。
结束语
从许多地方的试点实践来看，农村宅基地改革是融通城乡要素的突破口，也是实施乡村振兴战略的关键棋，是不动产登记发证的基础，是农民财产权的体现。日喀则地区正在探索农村宅基地改革，我们结合本地实际探索归属清晰、权能完整、流转顺畅、保护严格的利用形式，就能不断激发乡村振兴的活力与内生动力，为巩固脱贫攻坚成果、维护西南边陲的繁荣稳定。
参考文献
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