徐亚萍
安徽芜湖恒达花木城有限公司
摘要 成本控制应该是从源头抓起的，建设单位对工程投资的管理应贯穿于项目的全过程，并发挥积极作用，最大限度地提高建设资金的投资效益。贯穿于工程建设的各个阶段，与工程建设全过程中的每个环节紧密关联。下面我分别从：图纸设计阶段、招投标阶段、合同签定和工程实施阶段四个部分来谈谈成本管控思路。
关键词 房地产 设计 招投标 合同 成本控制
一、优化设计方案，降低资源消耗
从房地产市场来看，开发商的利润空间已十分有限，这种情况下应准确项目的定位——强化必要功能、去掉不必要功能，提高资源投入效益，规划设计阶段成本管理主要考虑途径是“功能不变，降低资源消耗”。A避免建筑的造型太过复杂；B地下室尽可能连成一片，减少地下室四周剪力墙的数量。C减少地下室埋深，同时抬高地下室标高以增加自然通风。
二、完善图纸设计，杜绝资源浪费
2.1推行限额设计原则，明确奖惩办法对设计单位施工图限额设计指标有：（1）每平方米钢筋含量指标；（2）每平方米砼含量指标；（3）单位施工图预算指标；（4）设计变更费用限额指标。以上几点对工程投资的影响是很大的，其中钢筋含量，一般只有到施工阶段才能看出它对工程造价的影响。在房地产调控不断的今天，经济合理才是地产商在市场的立足之道。
2.2、加大图纸会审工作，工程管理人员应从扩初设计到施工图设计均应全程参与, 及时将开发理念、设想与设计人员进行沟通落实。对设计中主材价格较高及做工复杂部分提出合理建议。
2.3、工程管理人员与设计人员应在设计阶段和工程建设全过程中经常性地开一些专题协调会议，特别是需要设计院协调配合的工作(例如景观工程、智能化工程及各类配套工程等)能够得到及时协调解决。
三、招投标阶段的成本管控
3.1、做好招标文件的编制工作。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，要做到严格造价控制，同时合法合规。结合项目所在地的经济、自然地理条件、施工工艺要求、设备选择等因素科学合理地明确各项条款以及工期，从而为后期造价控制提供保证。
3.2、应对委托的招标代理单位编制的建设项目工程量清单进行必要的审查，如项目特针描述，项目内容是否齐全，工程量计量正确性，材料、设备的暂定价是否标准，组价是否合理，措施费的计取是否合适等。
3.3、投标报价应最大限度实现业主的利益，对项目“合理低价”要做到心中有数，避免投标单位低于成本价恶意竞标。应选择在保证质量、工期前提下的合理低价投标人。我们应倡导“真实竞争、合理竞争、低价不是唯一选择”的理念，承包商的企业管理水平和技术实力往往决定着真正成本消耗，在施工单位的选择上，应优先考虑其口碑及品牌效应，同等价格或价格相差不大的情况下，选择专业技术管理成熟的合作单位，在一定程度上也减少了业主方专业配备不足所带来的管理压力。
四、合同签定执行阶段的成本管控
4.1、合同的严密性：除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、零星工程中点工的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。
4.2、合同的可操作性：主要体现在发、承包方能够实际执行。避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施。
4.3、“总承包服务费”：建议在后期的建设中，应扩大总包服务费的范围，并详细列明总包单位应为分包单位提供哪些服务，总包服务费的收取仅限于业主指定的分包工程的配合，总包自行分包的工程不在此费用中。
4.4、重大的设计修改可能产生返工、停工，也可能减少工作量。这是可以也是应该商谈工期和补偿费用的，但对于可能在较短时间内局部影响工程时间的修改，包括日常的停电停水，则不应作为补偿其他费用的理由。
4.5、工程量的风险：约定发承包双方承担风险的范围和幅度以及超出约定范围和幅度的调整办法，当单项工程增减超过10%，超过部分应调整单价，并明确约定单价调整办法。
4.6、建筑材料调价风险：对因材料价格较大幅度变化等因素造成的价格调整，约定双方分担原则或调价方式，如施工期材料价格涨落对比投标基准期超过10%，超过部分双方分担，并明确约定分担比例，施工单位应做好如提前准备材料应对涨价风险，加强现场安全措施应对自然风险，采取组措施加强人力保证工期等。
五、工程实施价段成本管控
5.1、规范现场签证，注重时效，编制工程量清单时尽量完整，不给施工单位以可乘之机，合同施工范围划定清晰，以免重复签证。
5.2、严格工程设计变更的管理（能图纸设计清楚的，尽量减少设计变更），一方面，对于设计变更要本着可靠、合理、符合实际情况的原则，在领会设计总体思路的基础上预测建设中可能发生的问题，做到事先控制，避免连锁的变更和重复变更。另外，业主需加强对工程变更的事后监督，对于变更的内容及工程量的增减，建设、监理、施工三方的相关人员进行现场实测实量，以保证变更内容的准确性，为了方便管理和避免事后纠纷，要求变更的编号连贯一致，这样既能防止结算时疏漏也避免了施工单位事后造假。
5.3、严格现场签证管理（能合同中约定清楚的，避免联系单审批），隐蔽工程要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目、工艺、质量完成情况。如被隐蔽部分的工程量在图纸上不能确定，则要求标明该隐蔽部位的几何尺寸附上简图，不能准确附图的，要附影像资料。对施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，而不能笼统地签注工程量和工程造价。签证要明确责任人，签证权限，分级把关，限额签证，要通过一定的管理手段严加控制，使工程造价控制在目标成本之内。
5.4、目前施工单位编制工程结算书普遍存在冒算多算、高套定额单价，以达到提高工程造价的目的，针对这一现像，应制定相应对策，应在合同中应明确约定，核减额超过5%的审计费用由施工单位承担，对审计公司也可按核减额的比例计取审计费。同时规范工程量清单编制，对清单量有较大变化的应依据一定的合同条款，来保护业主利益。
5.5、工程决算造价审核工作是一个复杂的过程，经审查核定的工程竣工结算是建设项目验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。是竣工验收投资控制的关键。受多种因素影响，由于工程复杂、庞大，工期要求紧，必然出现参与施工的单位多，因为工程项目是一个复杂的整体，各个施工内容在界线上有的不够清晰，不同施工单位之间就有可能出现重复计价，或者由于工程施工工期较短，设计有时难免比较粗放，有些工程量在图中标示不够明确，甚至有矛盾之处，还有些工程量在预算中作了估算，在结算时施工单位可能签证或变更等，都给结算工作带来很大变数。在这一时期要做好结算资料的收集整理工作。按合同约定提前计算出应扣除的水电费用、超工期罚款费用、质量安全费用等。
六、结语
综上所述，工程建设项目造价控制与管理是一个动态的过程。即需要全方位、全过程的管理和控制，又需要各个部门的通力协助和相互配合。设计阶段、招投标阶段、合同管理阶段、预结算全过程控制阶段是业主整个投资周期的重要环节，贯穿于工程建设的各个阶段，与工程建设全过程中的每个环节紧密关联。如何做到融会贯通，是我们面临的重要问题，对此，我们应做到有效约束各方责任和风险，完善工程造价控制体系，在项目建设的各个阶段采用科学的计价方法和切实的计价依据，合理确定投资估算、设计概算和施工图招投标价控制，并在项目实施的各个阶段，严格把好各项预算，才能做到真正意义上的控制，从而提高项目投资效益。