牟刚
日照市自然资源和规划局东港分局 山东日照 276800
摘要：近年来，随着国务院及有关部委关于规范土地储备和资金管理等系列文件的陆续出台，土地储备工作面临着新情况。土地储备从散点式向片区式转变，从单纯的地块储备向城市综合整治更新、自然资源保护发展，建立健全市区土地储备机构职能分工机制，使土地储备统筹协调机制适应城市产业定位、经济发展、文化传承、宜居环境等各方面的新要求。
关键词：土地储备；思考
引言
作为一种稀缺的自然资源，土地不仅是生产经营活动的基本要素，而且也是推动城市发展建设的重要载体。如今随着城市化建设的不断发展，城市国有建设用地资源不断减少，并随之出现了资产流失、供求矛盾等严重问题。因此，需要采取有效措施来不断提高政府土地储备管理的效率和质量，做好城市土地储备资源的科学、合理规划，以更好的推动城市土地储备管理工作的开展。
1土地储备的重要意义
1.1保障城市建设规划的实施
充分的土地储备是城市规划实施的基础。只有结合城市经济和社会发展规划、城乡建设发展规划，按照相应的总量、功能、区域、时序，有计划地实施土地储备，并结合市场需求，适时、有效地供应土地，才能充分发挥土地对城市经济和社会发展的基础性服务保障作用。
1.2有效提高土地的使用效率
土地是一种稀缺的宝贵资源，但在各个城市中，总有些“沉睡”、零散或未充分开发的土地。政府通过土地收储，进行必要的整理，统筹规划，使零散的土地连接成片，使未充分开发的土地得到深度开发，切实做到地尽其用，推动城市建设发展。
1.3促进房地产市场的平稳健康运行
房地产市场是个全链条的完整体系，其中土地储备是总源头，只有结合土地使用情况，及时调整土地储备计划，同时结合土地价格运行规律，逆向调整土地收储和出让规模，才能确保土地市场供需平衡、价格稳定。
2土地储备中存在的问题
2.1土地储备管理效率低下
通过对我国已有的相关法律法规进行分析后可以发现，土地储备属于政府行为，其主要目的是对土地资源进行重新整合。通常情况下，城市土地储备管理是一项综合性的系统工程，其一般需要多个政府部门联合参与。同时，实施政府土地储备管理还需要规划、城管、财政、建设、房产、国土、执法等行政管理部门的支持和配合，这些部门的配合默契程度、沟通方式方法、工作衔接情况都会对政府土地储备管理工作的效率和质量产生影响。此外，在进行城市土地收储过程中，还经常会碰到不动产和国有资产核销难的问题，导致一些城市土地无法顺利的完成储备管理工作，致使城市土地储备管理效率低下。
2.2地方政府过度依赖土地储备的融资功能
有的地方政府经济发展资金不足，对土地储备的融资功能依赖程度过大。随着城镇化的快速发展，土地供求矛盾日益加剧，国家加大了对土地的调控，在市场低迷、土地流拍时适当紧缩供地，在土地市场高涨时又加大土地的供应。在当前的财政体制下，很多地区在发展中存在资金缺乏的问题。在当前土地资源稀缺且又由政府主导的背景下，依赖土地储备的融资功能成为一些地方政府融资的重要途径，导致土地储备规模增加、不断地滚动融资，为城镇化建设提供资金需求。目前，我国大部分省份中土地储备资金总额中土地储备融资的占比在40%以上，最高的达80%，这种过于依赖的状况导致无法根据市场的需求平衡供地。
2.3补偿标准不统一、相关法律不完善
土地储备会涉及到土地的价格、附着物的补偿、安置、企业的异地建设等多方面的费用。我国政府对此类补偿标准一直坚持以人为本，注重对失地住户合理权利的保护，充分尊重公民的财产，建立的补偿标准也日益完善、更加合理化，但是由于目前相关法律不完善，对此类补偿界定不是很明确，双方从各自的需求出发考虑，在补偿的价格上容易发生分歧。从构建和谐社会的大局出发，目前土地储备中的这些处置工作要更加慎重，前期工作推进难度较大。
3完善土地储备的方法及对策
3.1规范土地储备管理制度
目前，虽然政府土地储备管理在我国已经得到了快速的发展，但是政府土地储备管理制度还不够完善，缺乏统一性，因此需要对已有的政府土地储备管理制度进行相应的补充和完善。自从财综[2016]4号文件颁布实施后，对政府购买土地收购、收回、征收等涉及储备土地前期开发、拆迁安置补偿等方面的内容进行了不断的探索和研究，由于事业单位不拥有土地的购买资格，而且需要对多个部门的繁杂工作进行有效的协调，要想确保业务工作得以顺利的进行，需要对机构职能进行相应的调整，进行一系列的融资，并对土地进行一级开发，通过调拨资金来对利率高、期限短的贷款资金进行有效的置换，从而达到防范债务风险、降低财务成本的目的。
3.2建立多元融资渠道
土地储备需要耗费大量的资金。目前，我国主要通过银行贷款的方式获得资金，贷款的额度过大带来的利息成本高且存在很大的风险，利息的增加也会导致土地储备成本的增加，有时在本息的压力下，土地储备机构会短期内向市场供应大量土地，甚至会比土地储备的成本还低，对各地土地储备的长远规划产生不利影响，违背了当初建立土地储备机构的初衷。因此，要探索出一条多元化的筹资渠道，尽量降低单一贷款的风险，促使资金良性循环。对于融集的资金，要及时盘活、提高利用效率，一方面尽快按照计划要求将储备的土地资源上市，实现资金的尽快回拢；另一方面加大对资金使用情况的监管，确保其合理使用。
3.3对相关的法律法规进行完善
我国的土地储备工作在实施中缺乏相应的法律法规，因而要尽快完善法律法规的建设。我国应结合各地土地储备的实际情况制定具体的法律，确保工作开展中有法可依。目前，经营性质的土地容易出现纠纷，因而在现有法律法规的基础上还要制定出更加具体化、细致化的法律法规。
3.4建设土地储备监督约束机制
要想提高政府土地储备管理工作的效率，就需要具备土地储备监督约束机制，其一般需要从以下几个方面着手建设：（1）提高政府土地储备管理工作透明度，定期向社会公开发布土地储备管理信息，接受全社会的监督。（2）对政府土地储备管理工作流程进行规范，并要求各个机构严格按照流程开展工作，严禁暗箱操作。（3）加大监管部门执法力度，明确政府土地储备管理监督机构的基本职责和处罚权力。
结语
随着我国经济体制改革的不断进行，有效的推动政府土地储备管理工作的开展，并得到了社会各界的广泛关注。为了更好的推动政府土地储备管理工作的进行，就需要明确政府土地储备管理的法律属性、规范土地储备管理制度、建设土地储备监督约束机制，进一步提高政府土地储备管理的工作效率和质量。
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