董孙凯
浙江实强建设有限公司 浙江省温州市 325000
摘要：随着欧美城市化的发展，当城市化率达到70%～80%时，城市基本进入“再城市化”时期。2018年底，我国35个城市已进入“再城市化”发展阶段，要实现城市可持续发展，城市更新是必由之路。作为城市的基本单元，旧小区更新是城市更新范畴中最贴近民生、社会关系最复杂的单元，其更新内容，更新模式和社会治理方式都关系到居民的实际需求和城市更新的整体质量。
关键词：城市旧住宅区；改造现状；难点；对策分析
1现老住宅区存在的问题
1.1空间拥挤。
20世纪70年代和80年代的设计并没有考虑到汽车的普及。由于时代对停车位概念的普及还不算太大，所以，在设计上，没有足够的停车位。但随着现在汽车的普及，由于私家车数量过大，会出现没有停车位就乱停车、乱放乱放的情况，导致小区公共场所被汽车占用。在私家车数量迅速增加的情况下，给居民区出行带来不便。由于私家车乱停乱放，车主进出小区时的正常交通通道被收窄。因此，很多车主在出行时极不安全，难免会出现擦伤现象，擦伤现象的出现，会破坏和谐的邻里关系，邻里之间的矛盾也会随之产生。
1.2老住宅区复杂人口。
老旧小区人员构成比较复杂，社区管理也会有一些困难。老旧小区一般由中老年人和低收入人群组成。这一群体的经济水平相对较低，因此对物业的要求相对较低，居住区的物业收费和管理也相对困难。对环境的要求不高，会对小区物业的工作造成一定的困扰，不易集中管理，而且由于居住的人群是低收入群体，因此消费观念也会滞后，影响小区物业的工作。旧住宅区改造时，居民消费观念落后，阻碍了政府对改造工作的干预。
1.3老小区传统规划分析。
旧小区建设之初，是按照上世纪七八十年代的设计风格建造的，随着时代的不断更新，旧小区与新小区的城市风格明显不相适应，因此，现代城市的规划很难整合。虽然这样的老旧小区解决了大多数城市居民的居住问题，但由于人们对生活质量的要求越来越高，因此，他们对居住环境的要求、居住基础设施也会不断完善，上世纪七八十年代的住宅已经不能满足人们对居住环境的需求。但由于上世纪七八十年代的房屋一般都建在城市最繁华的地方，而现在社会提倡建设节约型社会，所以不能进行大规模的拆迁。如果大规模拆除老旧小区的房屋，会产生大量的扬尘和不可降解的垃圾，对生产生活环境极为不利。
1.4不够绿色。
在旧小区建设中，只考虑了居民的基本生活区，而不考虑小区的绿化。由于老旧小区大多建于80年代，居住在那里的人都是低收入的老年人，本来要建绿化的小区会出现无序建设的情况，严重的是直接把绿化的地方改成自己的菜园，相应地减少了绿化区域整体美观，影响了区域整体环境。
2旧住宅小区改造的难点
2.1很难就居民的意愿达成完全一致。
从居民自身情况看，社区居民结构复杂，不同年龄、家庭结构、经济能力状况挤在一起。再加上居民自身需求的多样化，旧小区的改造必然会触及或损害一些人的利益，这也是改造过程中最大的障碍之一。另外，不同结构的人对装修的需求不同，很难让社区居民支持装修。对一些居民来说，没有利益可言，或者民意难以统一，以致装修无法进行。
2.2缺乏相关政策法规。
相关政策法规的缺失会导致老旧小区的升级无法可依，甚至导致行政主体之间的冲突，降低治理效率。目前，我国旧小区改造的政策法规大多是地方政府出台的实施文件。缺乏高层次的、占主导地位的法律法规，法律的规定大多只是概念性的、原则性的描述。
缺乏可操作性，实际改造升级过程缺乏实用规范。地方政府出台的文件标准偏低，差异较大，适用范围有限。政策法规的缺失，加大了旧小区改造的难度和风险。
2.3相关配套设施改造力度不大。
在旧小区改造中小区相关配套设施的改造是重点。国家提出的老旧小区改造方式之一就是适应老龄化进程。如果一个小区里老人太多，上下楼梯都不方便，需要安装电梯。但是，由于电梯安装涉及更多业主的利益，如果政府不发挥主导作用，很难由居民自行设置电梯。老小区大多建于上个世纪，没有地下停车场，但随着居民生活水平的提高，家家户户都买了私家车，停车困难，交通拥堵也造成了邻居之间的不少摩擦。停车难、电梯搭设等问题涉及家家户户利益，协调难度较大。而且，电梯的架设和停车位的增加都需要大量的资金投入。面对这些种种问题，相关配套设施改造落实难，慢慢也就顺其自然了。
3解决老旧小区改造困难的措施
3.1增加小区功能。
除建筑结构加固、外观改造、保暖防水工程外，还应适当增加旧小区的功能。首先，优先解决居住区居民用水、用电设备老化落后的问题，解决居民日常生活需求。其次，根据住宅的地基条件和密度，拆除住宅区内的违法建筑，恢复绿化面积，拓宽居住区道路，增加建筑物之间的健身设施，建设地下停车场及相关给排水设施所需的场地，设立老年活动场所，或者安老院。通过合理规划，增加功能，提高老小区的宜居性和经济价值，为居民和周边居民提供更好的居住环境。
3.2在总体规划设计中引入绿色生态环保理念。
（1） 坚持以人为本要突出“科学规划”，把提升绿化水平作为重点突出，充分发挥旧社区改造的前瞻性和指导性作用。根据居住区的基础设施，做好绿化总体规划，做到规划设计与实际相结合，完善点、线、面结合的绿化格局，丰富绿地的植被景观，进行功能完备的绿地系统建设。比如，可以建一个点形绿地的中央公园，即在改造后的居民区中间或居民区附近的适当位置，结合居民区的布局，借助园路、草坪、广场等，建设一个中央公园或文化活动广场绿地被划分为不同的功能区。每个区域相对独立，各具特色，也可以进行主干道绿线绿地的建设，即在小区内形成绿线，连接小区零散的绿地，形成绿链，构成绿地系统的整体框架。（2） 调整绿地结构，提高绿地生态效益。绿地是改善社区环境的重要工具，“绿肺”功能将得到充分发挥。从维护自然平衡的角度出发，要充分考虑绿地的环保功能，不能只把绿地当作一种装饰，而要积极调整植被，充分发挥生态效益。具体来说，乔木、灌木和草坪的比例需要调整，因为生态效益与单位绿地的叶面积成正比，乔木、灌木和草坪的结合可以形成多层次的绿地，生态效益自然会增加。
3.3改造后加强老旧小区维护
改造的效果只有在短时间内才能见效。为了长期有效地维护居住区设施设备的正常运行，群众的宜居程度不会降低，需要引入物业公司、居委会等部门对小区进行可持续经营管理。首先，政府要深入小区居民，了解他们对物业管理的看法和需求，在普及小区设施正常运行维护的过程中，形成对物业管理的依赖；其次，政府可以通过增加对物业公司的补贴、减免税费等方式，吸引物业公司接管小区管理，搭建居民与物业沟通的桥梁，共同开展小区的维护管理工作；最后，成立居民委员会或业主委员会，通过居民监督与物业管理相结合，规范居民公共行为和物业管理，对物业收费资金使用进行透明处理，积极解决小区改造后的管理难题。
4结论
在我国旧小区改造的长期理论和实践探索中，随着海绵城市建设理念的不断推进，改造模式已由原来单一的传统拆建模式逐步转变为多元化的绿色改造模式，不少地方探索“海绵+老小区”更新换代新格局。随着城市老龄化、安全和未来城市发展问题的日益突出，将老旧小区的老龄化、恢复力和智能化改造理念逐步纳入老旧小区的有机更新模式，促进社区和城市的可持续发展。
参考文献
[1]宣梦茹.老旧住宅小区海绵城市建设难点与措施分析[J].住宅与房地产,2018(33):225.
[2]李泳宏.昆明城市老旧住宅区改造策略研究[D].云南大学,2018.